Ипотека в России: шансы есть

10 декабря в Москве прошла конференция «Ипотека в России: расширение возможностей». Основным организатором мероприятия выступило государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с которым теперь связаны едва ли не все надежды участников российского рынка ипотеки.

В прошлом году подобные конференции походили на чествование «мавра», который «сделал свое дело и может уходить». О чем, собственно, и было объявлено с высокой трибуны. Согласно существующей концепции развития ипотеки в России АИЖК должно было поэтапно свернуть свою деятельность по прямому выкупу кредитов у первичных кредиторов и сосредоточиться на новой, не менее масштабной задаче: создании российского рынка ипотечных ценных бумаг. Причем само АИЖК собиралось выступать на этом рынке не столько в качестве источника денежной ликвидности, сколько в качестве некоего мэтра-методолога.

Роль, конечно, почетная, но малопонятная. Какие российские ипотечные бумаги, если на Западе деньги и дешевле, и длиннее?! Кризис-то год назад только намечался, и в серьезность его намерений тогда не очень верилось.

Теперь совсем другое дело. Теперь на рынок закладных вынуждены возвращаться государство и государственные деньги. АИЖК как уполномоченный представитель государства и единственный проводник государственных денег, свернувший было свое присутствие на рынке закладных до 10%, уже в следующем году обещает нарастить свою долю до 50%. Думается, и это не предел.

Ипотечный госзаказ

Итак, ничего существенного, кроме государственных денег, в нашей ипотеке какое-то время не будет - это понятно. А государственные-то будут? Похоже, что да. Общий объем финансирования, которое государство в оперативном режиме намерено направить на поддержку российской ипотеки через АИЖК, почти 300 млрд рублей. Для сравнения отметим, что общая сумма «действующих» ипотечных кредитов в России не превышает триллиона рублей, а годовой объем выдачи новых кредитов второй год подряд составляет около полутриллиона рублей. Так что выделено немало. При этом 60 млрд из 300, перечисляемых АИЖК, пойдут на пополнение уставного капитала этой организации (в десять раз больше, чем раньше). Стало быть, эти солидные деньги можно будет использовать не только для прямого выкупа кредитов, но и в качестве финансового рычага. В частности, предполагается использовать их как некий гарантийный фонд, обеспечивающий надлежащую надежность российским ипотечным ценным бумагам.

По расчетам специалистов, используемые в таком режиме «уставные» деньги АИЖК позволят выпустить на рынок гарантированные ипотечные облигации общим объемом до 500 млрд рублей. Имеются еще двести с лишним миллиардов, предназначенные для традиционного выкупа закладных у первичных кредиторов, - эти деньги будут предоставлены АИЖК в качестве кредитов от госбанков. Получается весьма приличная сумма, даже превышающая среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов двух последних лет.

Естественно, не все эти деньги будут использованы банками для выдачи новых ипотечных кредитов. Многие просто постараются пристроить под сурдинку те ипотечные портфели, которые были сформированы ранее с расчетом на рефинансирование за рубежом или в России. Теперь эти активы мертвым грузом осели на банковских балансах и тянут их в убытки, поскольку средневзвешенная ставка по общероссийскому ипотечному портфелю составляет 12,5%, а сегодняшняя стоимость денег - минимум 13%, да и то не для всех. Так что озабоченность ипотечных кредиторов можно понять.

Однако деньги АИЖК выделены с расчетом на поддержание реального кредитования, а не на расчистку прежних завалов. Недаром на конференции прозвучала цифра 531 млрд рублей - на такую сумму нужно обеспечить выдачу ипотечных кредитов на следующий год. Похоже, этот показатель станет для основных участников рынка правительственным заданием по ипотеке. Соответственно, АИЖК будет бдительно при распределении ресурсов, а предложенная агентством модель рефинансирования ипотеки - через вторичные ценные бумаги - будет ориентирована преимущественно на новое кредитование.

В самом деле, чтобы ипотечные облигации стали действенным инструментом рефинансирования, они должны обладать не только надежностью и ликвидностью, но и доходностью, привлекательной для инвесторов.

Доходность же ипотечных ценных бумаг зависит от того, с какой процентной ставкой были выданы сами кредиты, под которые выпущены эти бумаги (так называемое ипотечное покрытие). Процентные ставки, под которые выдавали ипотеку до последнего времени, приемлемой на сегодняшний день доходности облигаций обеспечить не могут. Для того чтобы доходность была хоть сколько-нибудь привлекательной, старые кредиты, под которые эти бумаги выпускаются, должны в изрядной пропорции перемешиваться с новыми кредитами, выданными под гораздо более высокие проценты. А значит, эти более дорогие кредиты надо выдавать.

Немного подробнее

На конференции были анонсированы два варианта насыщения деньгами российского ипотечного рынка. По первому из них организатором выпуска ипотечных облигаций выступает само АИЖК, благо у него в управлении находится кредитный портфель на 100 млрд рублей. Выпущенные в АИЖК облигации будут предлагаться банкам-кредиторам в обмен на сформированные ими пулы новых закладных. На первый взгляд какая-то нелепица. Банк выдает своим заемщикам живые деньги, а взамен получает некие бумаги от АИЖК. Какое же тут рефинансирование? Однако не будем торопиться с выводами. Существует договоренность с Центральным банком о том, что ипотечные облигации АИЖК включаются в так называемый ломбардный список, то есть в заветный перечень финансовых инструментов, которые ЦБ принимает в качестве обеспечения под свои кредиты.

И тогда все становится на свои места. Обменяв закладные по выданным кредитам на такие замечательные бумаги, банк сможет заложить их в ЦБ. И использовать полученный государственный кредит в качестве ресурсной базы на новые ипотечные кредиты.

Правда, сейчас в ЦБ под залог бумаг из ломбардного списка можно занять не больше чем на три месяца, тогда как ипотека - это кредиты на долгие годы. На первый взгляд происходит нарушение классических канонов построения банковского дела: активы не сопоставимы с пассивами по срочности. Но хочется верить в лучшее. Верить в то, что Центральный банк, превратившись под влиянием кризиса из надзирателя на финансовом рынке в реальный источник ликвидности, останется на этой позиции и впредь. Если это так и будет, то проблема разницы в сроках имеет решение. Закончился у банка срок погашения кредита ЦБ - продлевай его на следующий период и держи себе бумаги АИЖК вплоть до их погашения.

Правда, новый кредит в ЦБ может в какой-то момент оказаться дороже предыдущего. Но и здесь выход найдется. Очень похоже, что времена, когда наши банки безоглядно выдавали кредиты на 20-30 лет с фиксированными ставками, безвозвратно канули в прошлое. Если же установить плавающие ставки по ипотеке, как это принято почти везде в мире, доходность облигаций тоже можно будет сделать плавающей. Конечно, пересмотр ставки раз в три месяца - это довольно хлопотно для всех участников процесса, включая заемщика. Но генеральный директор АИЖК Александр Семеняка в своем выступлении на конференции был почти уверен, что скоро этот срок будет увеличен до одного года.

Второй вариант рефинансирования ипотеки, озвученный на конференции, предусматривает выпуск ипотечных облигаций крупными банками под свои кредиты или под закладные, скупленные у более мелких кредиторов. Вряд ли в сегодняшних условиях на такие облигации найдутся покупатели-инвесторы, даже при хорошей доходности, но зато у них тоже есть реальные шансы попасть в ломбардный список ЦБ. Правда, для этого им должен быть присвоен довольно высокий международный рейтинг надежности либо они должны быть гарантированы АИЖК как «свои». И, надо сказать, АИЖК готово выступать поручителем и по таким бумагам с тем условием, что правила их выпуска будут предварительно с ним согласованы. В этой точке две предложенные АИЖК модели сходятся.

Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин специально для М2

Окончание здесь