Обвал цен на жилье прошел стороной
На столичном рынке жилья сегодня гуляет несколько устойчивых слухов. С точки зрения потребителя наибольшее внимание привлекают сообщения о том, что цены на жилье резко упали, выбор стал заметно шире, покупателей мало, а продавцов много. Посмотрим, что же на самом деле происходит с продажами новостроек и на что сегодня можно рассчитывать при покупке квартиры.
Покупателей прибывает
Строители не ждали от начала года ничего хорошего: тут и праздники, и кризис вместе с прогнозами насчет обвала цен на жилье, - так что у населения было больше, чем обычно, причин, чтобы отвлечься от мыслей о приобретении жилья. Однако действительность оказалась не такой уж мрачной. Уже в январе застройщики и риэлторы заметили повышение покупательской активности.
«В первую очередь это связано с возвращением отложенного спроса на рынок и опасениями покупателей по поводу того, что новостройки, близкие к завершению строительства или готовые, исчезнут из экспозиции, - комментирует Наталья Коновалова, руководитель пресс-службы ГК «ПИК». - Повышение спроса на жилье также связано с желанием людей сохранить деньги, которые сейчас стремительно обесцениваются».
«После первой праздничной недели нового года число обращений значительно увеличилось, - рассказывает Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу компании МИАН. - На конец января число обращений клиентов, заинтересованных в покупке жилья, выросло в 2-2,5 раза по сравнению с декабрем и вышло на уровень деловой активности августа-октября».
«Уменьшение объема продаж в январе этого года по сравнению с декабрем прошлого составило 15%, но, с учетом того что большая часть дней в январе нерабочие, данный показатель является неплохим», - отмечает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт».
В компании «Пересвет-Инвест» количество покупательских запросов по жилью на вторичном рынке в январе возросло практически в два раза, на 72,7%, по отношению к декабрю. В новостройках активность покупателей выразилась не столько в росте, сколько в замедлении падения спроса: количество запросов на новостройки сократилось на 17,2% по отношению к декабрю, тогда как в декабре снижение составило 25%. В компании «Главстрой» в январе договоров на приобретение жилья было заключено в среднем примерно в два раза больше, чем в декабре 2008 года.
То же самое наблюдают и в компании «ДОН-Строй». «Сегодня потенциальные покупатели изучают ситуацию, анализируют, ждут выгодных предложений, - сообщает Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ группы компаний «ДОН-Строй». - Но даже с учетом этого показатели по объему сделок - одни из лучших январских результатов за последние годы. Вероятно, сильное влияние оказала ситуация на валютном рынке - люди, колебавшиеся, занимавшие выжидательную позицию, приняли решение покупать, опасаясь потерять свои рублевые накопления».
«В январе существенно увеличилось количество обращений, просмотров, звонков по нашим объектам по сравнению с декабрем, - делится информацией Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний КОНТИ. - По отношению к декабрю количество обращений в январе выросло на 30%, за первые пять дней февраля количество обращений равно январскому».
Подводя итог, можно сделать вывод: рынок жилья в столице активизировался, но пока это существенно не сказывается на объеме продаж. В последнее время нередко можно слышать, что жилье меньше покупают, потому что на это нет денег, мол, зарплаты падают. Эта версия не выдерживает никакой критики. Квартира не шуба, и купить ее на зарплату в Москве могут себе позволить, вероятно, пара сотен человек. На покупку жилья деньги откладывают, и кто их отложил, так с ними и сидит. И, судя по размеру депозитных вкладов частных лиц - более 5 трлн рублей, деньги у народа водятся.
Другой вопрос, как они с ними поступят: будут ждать у моря погоды, обвала рынка жилья или будут пытаться извлечь выгоду из происходящего уже сейчас? Судя по тому, что видят застройщики и риэлторы, у покупателей начали сдавать нервы. Правда, пока люди больше присматриваются, готовность покупать есть у немногих. Однако ситуация быстро меняется.
Отложенный спрос вернется на рынок уже весной этого года, полагает Сергей Лушкин. По его мнению, увеличению спроса на новостройки способствует снижение курса рубля, а также ожидающийся дефицит качественного жилья в ближайшие несколько лет.
«Покупатели в первую очередь интересуются скидками, условиями продаж, - описывает ситуацию Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - Многие из них ожидали существенного снижения цен на жилую недвижимость в конце прошедшего года, но в декабре падения цен не было, а в новом году на фоне роста доллара и евро многие продавцы перевели цены в иностранную валюту, что по факту означает ее постоянный рост. Учитывая данные тенденции, покупатели стали подбирать варианты».
Торговаться, торговаться и торговаться
Покупатели жилья сегодня чувствуют себя обманутыми. Им столько говорили про обвал рынка недвижимости, падение цен на жилье в несколько раз, и что же? Если не принимать во внимание элитное жилье, максимальное падение стоимости квадратного метра квартиры в Москве в новостройках составило 25%. В конце 2007 года цены на квартиры были и то ниже и никому не приходило в голову называть их невысокими. И далеко не все квартиры упали в цене на четверть, во многих случаях разница с ценами прошлого лета составила всего 10-15%. Заметнее всего подешевели дома эконом-класса, так как построившие их компании сегодня больше всех нуждаются в оборотных средствах. Строят они сразу помногу, кредиты брали большие, и теперь, чтобы было чем рассчитываться с банками, им нужно продавать как можно больше и быстрее.
По поводу конкретных цифр единого мнения не существует. Доступны данные только по ценам, по которым жилье предлагается на продажу. Реальные суммы сделок отследить невозможно, потому что размеры скидок варьируются в зависимости от политики того или иного застройщика и не поддаются анализу. В результате разные исследователи получают разные цифры.
По данным инвестиционно-управляющей компании VSK Group, на 15 февраля средняя стоимость 1 кв. м в новостройках эконом-класса составила $3302, или 114 тыс. рублей, а в бизнес-классе - $6169, или 213 тыс. рублей.
Результаты исследований компании ИНКОМ показывают, что средняя цена предложения в долларах квартир в панельных домах составила $5 тыс. за квадратный метр. По сравнению с январем прошлого года цена предложения в среднем по Москве выросла на 23% для панельных домов и на 31% для монолитных новостроек.
Квартиры в домах бизнес-класса официально практически не подешевели, а в некоторых случаях и подорожали. Скидки, как правило, предоставляются покупателям, которые расплачиваются сразу и полностью, тогда можно купить квартиру на 20-25% дешевле. У покупателя неплохие шансы чувствительно сбить цену на жилье с изъянами. Если же придраться особо не к чему, то квартиры с удачным расположением в домах высокой степени готовности нынче стоят уже больше, чем прошлым летом. В январе 2009 года на первичном рынке совершено порядка 60 сделок с квартирами в домах-новостройках бизнес-класса, сообщает компания IntermarkSavills. Большинство совершенных сделок приходилось на квартиры стоимостью до $1,5 млн - по $7 тыс. за квадратный метр.
«Мы всегда давали двух- и трехлетние рассрочки, как минимум до конца строительства, - сообщает Юрий Синяев. - Сегодня мы гибко подходим к ценообразованию, в зависимости от того, какой конкретный объект приобретается, в каком объеме, и от других параметров готовы идти на индивидуальные условия при заключении сделок».
В «Капитал Груп» подход к ценообразованию не изменился. «Мы всегда делали ставку на рыночные цены, такой консервативный подход помогает нам и сейчас в условиях, очень сложных для продаж, - отмечает Динара Лизунова. - Нужно отметить, что все сделки стали очень персонализированными: рассматриваются индивидуальные условия, варианты и сроки оплаты и т.д.».
Вывод ясен: отправляясь за квартирой в монолитной башне, приготовьтесь торговаться до упаду, тогда, может, получится сбить цену на более или менее заметную сумму. С панельным жильем «базарный подход» вряд ли сработает, там скидки в индивидуальном порядке практически не в ходу.
В декабре много спорили о том, когда фактическое снижение цен на жилье за счет скидок станет свершившимся фактом и по прайс-листам. В панельных домах цены на квартиры к февралю почти везде снизились официально, в рамках стандартных предложений, а не как результат скидок для конкретного покупателя. Хотя застройщики оставляют себе пути к отступлению: снижение цен объявлено только в рамках конкретной акции. При необходимости акцию либо продлят, либо прекратят.
«ДОН-Строй» объявил, что идет навстречу своим клиентам и замораживает цены в рублях на свои объекты. Компания ПИК с февраля зафиксировала цены в условных единицах, которые вычисляются как среднее арифметическое между долларом и евро. Причем компания установила внутренний курс 25 рублей за доллар, а курс евро рассчитывается по котировке Центрального банка.
Корпорация «Главстрой» в декабре предлагала скидки 10-25% как разовую акцию. «Сегодня предоставляется скидка в размере 5% на жилую недвижимость при условии полной единовременной оплаты, - рассказывает Виталий Королев, директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой». - При этом мы не стали переводить ценники в условные единицы и зафиксировали рублевые цены».
«Для покупателя сейчас важен не размер скидки, а репутация компании-застройщика, ее надежность, - считает Сергей Лядов, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити - XXI век». - Если объект не будет достроен, то покупателя вряд ли утешит даже пятидесятипроцентная скидка. Более того, очень крупный дисконт может свидетельствовать о сильных финансовых затруднениях застройщика. Готовность идти на любые уступки клиенту вызывает у многих покупателей сомнения в финансовой устойчивости компании и ее способности завершить проект».
Ольга Сенаторова