В 2009 году девелопер рассчитывает получить до $770 млн
Девелоперская компания «Система-Галс» раскрыла свои планы на будущий год, представив скорректированную программу развития. В 2009 году компания сосредоточится на строительстве 12 объектов, на которые, по собственным подсчетам, ей понадобится $290 млн. Средства, необходимые, среди прочего, на погашение долга, девелопер планирует получить не только от операционной деятельности, но и от сокращения 40% сотрудников. Все это, по расчетам топ-менеджмента «Системы-Галс», позволит аккумулировать до $770 млн. Эксперты соглашаются, что игроку рынка недвижимости с долговой нагрузкой в $1,6 млрд будет нелегко привлечь новое финансирование извне, пишет «РБК daily»(№ от 12.12.08).
«Система-Галс» работает на рынке недвижимости России и СНГ с 1994 года. В ноябре 2006 года компания провела IPO на LSE, выручив $432 млн. В свободном обращении находится 18% акций, 71,1% принадлежит АФК «Система». По оценке Cushman & Wakefield, стоимость портфеля проектов на 1 июля 2008 года - $4,65 млрд, из них доля «Системы-Галс» - $3,77 млрд. Выручка по US GAAP за девять месяцев 2008 года - $325,8 млн, чистый убыток - $72,5 млн, балансовая стоимость активов - $2,13 млрд.
Согласно отчетности девелопера, долговая нагрузка компании на вчерашний день достигла $1,6 млрд. До конца 2008 года «Система-Галс» должна погасить $20 млн из них, еще $130 млн приходится на следующий год. В компании подчеркивают, что краткосрочная задолженность «Системы-Галс» является одной из самых низких на рынке недвижимости в России. Как пояснил вчера во время конференц-колла с аналитиками вице-президент «Системы-Галс» Игорь Кащеев, большая часть обязательств приходится на 2012 год. В том числе пятилетние кредитные линии от ВТБ (в сумме - $700 млн), которые были конвертированы в рубли в нынешнем декабре.
Помимо этого, «Система-Галс» получила средства на покупку «Даниловского форта» в Москве от Merrill Lynch International ($90 млн) и Газпромбанка ($26 млн). Крупные кредиты девелоперу предоставили также Райффайзенбанк ($40,7 млн) и Альфа-банк (до $88 млн). «Система-Галс» также увеличила задолженность перед поставщиками и подрядчиками на 52,2%: по итогам девяти месяцев 2008 года она достигла $88,6 млн. Рост этого долга в компании объясняют тем же зданием на Новоданиловской набережной, по которому возникла задолженность.
Кроме того, «Система-Галс» была вынуждена вернуть своему партнеру по проекту Leningradsky Towers- компании Siemens - выданные ранее на него $64 млн. Впрочем, как говорится в документах «Системы-Галс», застройщик договорился с Siemens о заключении нового финансового соглашения, детали которого пока прорабатываются. «Мы физически не успеем закончить строительство к заявленному ранее второму кварталу 2009 года», - отметил Игорь Кащеев. Новые сроки реализации проекта будут определены после достижения соглашения с инвестором.
Несмотря на увеличение долговых обязательств, топ-менеджмент «Системы-Галс» смотрит в будущее с оптимизмом: «Мы ведем переговоры с рядом финансовых институтов о предоставлении средств, - рассказал г-н Кащеев. - Мы абсолютно уверены, что сможем выбрать из имеющихся вариантов хорошее предложение». Помимо этого, компания намерена оптимизировать административные расходы и свой штат, сократив их на 50 и 40% соответственно. Также планируется переезд всех структур девелопера в одно здание, которое принадлежит компании, - это позволит сэкономить на аренде помещений.
Общий денежный поток, который рассчитывает аккумулировать компания в 2009 году, составит 620-770 млн долл. Из них до 250 млн долл. придется на кредитное рефинансирование, 150-200 млн долл. «Система-Галс» хочет получить от партнеров-соинвесторов. Девелопер выбрал 12 объектов, которые будут строиться и реконструироваться в 2009 году. В их числе - курортный комплекс «Камелия» в Сочи, Leningradsky Towers и здание «Детского мира» в Москве. Общий объем требуемых средств составляет 290 млн долл., еще 30 млн долл. будет потрачено на разработку перспективных проектов.
«Сокращение расходов - один из немногих вариантов получения денег в нынешней ситуации. Кредиты сейчас не просто трудно получить, а иногда практически невозможно», - считает аналитик «Брокеркредитсервиса» Татьяна Бобровская. Аналитик ВТБ Мария Колбина отмечает, что долговая нагрузка «Системы-Галс» и так велика.
По мнению г-жи Бобровской, девелопер, возможно, найдет партнеров на отдельные проекты, которые уже вошли в активную стадию стройки: «В них не так высоки риски незавершения строительства». Риски, по мнению экспертов, присутствуют лишь в отношении затянувшегося процесса заключения соглашений по финансированию реконструкции «Детского мира» и строительству здания совместно с Siemens.
В свою очередь топ-менеджмент компании, несмотря на оптимистичный настрой, ожидает удешевления своих элитных проектов на 15-20%, остальных - «еще более существенно».
Наталья Копейченко