Рынок жилой недвижимости Москвы в наступившем году — аналитика
Самые пессимистичные прогнозы, которые еще осенью никто не решался озвучить, начинают реализовываться.
Девелоперы
Как сообщает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «Многие девелоперы сейчас находятся в трудном финансовом положении, и государственная поддержка пришлась бы им весьма кстати. Государство готово помочь тем застройщикам, которые работают в сегменте эконом класса, путем выкупа квартир в рамках федеральных целевых программ и помощи в кредитовании. Однако, размер поддержки в масштабах страны не сможет быть столь большим».
В список, состоящий из 295 компаний, которым будет оказана государственная помощь, вошли только 6 компаний-застройщиков жилой недвижимости (ПИК, Главстрой, СУ-155, ДСК-1, Интеко, ЛСР). «Несмотря на то, что совокупный объем строительства данных девелоперов составляет около 6 млн. кв.м. в год, это составляет лишь 1/10 часть всего нового строительства в стране», - отмечает Иван Шульков.
В первую рабочую неделю нового 2009 года появились новости о том, что:
* Банк ВТБ подал в Арбитражный суд города Москвы иск к группе компаний «ПИК» о неисполнении обязательств по договорам на сумму около 2,7 млрд. руб.
* «Альфа-Банк» подал в суд на девелопера «Главмосстрой», общая сумма претензий составляет 680 млн. руб.
Таким крупным девелоперам, как Система-Галс и Дон-Строй, удалось в условиях кризиса получить от государственного банка ВТБ новые крупные кредиты (на $250 млн и $500 млн соответственно) в рамках программы поддержки строительного сектора, под залог своих акций, то есть в случае неплатежеспособности компаний контроль над ними может отойти госбанку.
Правительство Москвы по проведенному 19 декабря 2008 года аукциону, в результате которого должны быть выкуплены объемы строящегося жилья у компаний СУ-155 и ГК ПИК, начнет финансирование не ранее, чем через 3 месяца (в конце марта 2009 года). В то же время, ВТБ потребовал от ГК «ПИК» оплаты по обязательствам в размере около $80 млн., а также этому девелоперу в 1 квартале 2009 года необходимо погасить кредитов на сумму около 100 млн. $ (перед Абсолют Банком и ПромСвязьбанком) или договориться об их реструктуризации. В такой ситуации деньги от московского правительства могут не успеть выручить девелопера.
«Практически лишившись основных источников финансирования, таких как продажи и кредитование, многие девелоперские компании начали сокращение персонала, чтобы- снизить текущие издержки, и «замораживание» проектов, как способ сократить проектные расходы», - рассказывает Иван Шульков. «Однако, если сокращение до минимума расходов на стройку и ведение хозяйственной деятельности - это дело техники, то рефинансировать долги девелоперам гораздо сложнее, поскольку в условиях спада спроса на рынке резко возрастают риски кредитора», отмечает Иван Шульков.
Как отмечают аналитики компании «Усадьба», определяющими параметрами финансовой устойчивости застройщиков являются уровень долговой нагрузки и возможность привлечь государственные деньги, кредитное финансирование или же реструктуризировать долги. Стоит отметить, что основная часть крупнейших застройщиков и почти все девелоперы среднего и малого масштаба не являются публичными компаниями, поэтому информация об уровне их долговой нагрузки отсутствует в открытом доступе.
Наиболее вероятным представляется досудебное урегулирование обязательств по кредитам в виде обращения взыскания на предмет залога, которыми могут быть акции (доля в бизнесе застройщика), нереализованные квартиры, земельные участки и другая недвижимость. Впрочем, девелоперы, не дожидаясь, когда к ним придет кредитор, активно пытаются реализовать проекты и недвижимость, причем с существенным дисконтом в 40-60% от докризисных уровней, поскольку понимают, что невозврат кредита приведет не только к распродаже активов по еще более сниженным ценам, но и к потере бизнеса.
«Желающих приобрести такие проекты тоже мало - такими покупателями могут выступить разве что фонды прямых инвестиций. Переток средств из других секторов экономики вряд ли возможен. Однако, фонды прямых инвестиций не спешат вкладывать средства, сейчас они заняты сбором и анализом данных о возможных объектах покупки - компаниях и проектах, а также ждут более благоприятных для себя условий, конкретные сделки со стороны фондов могут начаться не раньше осени 2009 года. Некоторые владельцы девелоперских компаний готовы расстаться с личным имуществом, таким как самолет или яхта, чтобы поддержать бизнес и не потерять его», - отмечает г-н Шульков.
Дольщики
Банкротство хотя бы одного из девелоперов полностью дестимулирует спрос на первичном рынке недвижимости, а также уронит доверие покупателя к застройщикам и первичному рынку жилья; а впоследствии может спровоцировать попытки возврата частными инвесторами вложенных в строительство средств.
Как отмечает Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «Наиболее неприятной будет ситуация с застройщиками, которые кредитовались, закладывая объекты незавершенного строительства. Такое возможно только при условии привлечения инвестиций в строительство по «серым» схемам. В случае с договорами, заключенными в соответствии с 214-ФЗ, обязательства застройщика перед дольщиком обеспечены собственно залогом объекта незавершенного строительства в части «проданной» квартиры, которую банк уже не примет в залог».
«Таким образом, в случае если застройщик, привлекавший деньги дольщиков в обход 214-ФЗ перестанет обслуживать кредит, банк вправе истребовать залоговое обеспечение в досудебном порядке или инициировать процедуру банкротства. В случае с переходом прав на объект к кредитору, дольщики могут остаться и без денег, и без квартир. Исключить возможность появления новых обманутых дольщиков может только лишь активная государственная поддержка мелких и средних застройщиков в виде кредитовании или выкупа квартир в рамках социальных программ», - поясняет Екатерина Батынкова.
Государство
Как отмечает Иван Шульков: «Если до весны 2009 года в строительный сектор не придут государственные деньги, то нам придется стать свидетелями банкротств девелоперских компаний, уход их активов к банкам-залогодержателям, и появлению тысяч частных инвесторов, оставшихся без квартир».
«В случае, если господдержка не успеет помочь застройщикам, то «завалы» на первичном рынке недвижимости придется «разгребать» государству, ведь этот сегмент является не только огромным рынком, но и социально значимой сферой», - объясняет Иван Шульков.
Крупнейшие застройщики в случае затяжной стагнации на рынке могут оказаться собственностью госбанков, оказавшим им финансовую поддержку под залог акций данных компаний. Таким образом, контроль государства над крупнейшими девелоперами и банкротство средних и малых застройщиков - вопрос времени. С учетом новых экономических реалий может поменяться сама модель функционирования всей строительной отрасли. Неизбежная консолидация рынка и контроль со стороны государства за его крупнейшими участниками в обмен на финансовую поддержку даст возможность государству претворять в жизнь социальную политику и взять на себя регулирование жилищной сферы. Станет возможным появление государственной строительной корпорации, о необходимости создания которой говорил Сергей Миронов еще 2 года назад. Данная компания теоретически может быть создана на базе обанкротившихся девелоперов.
Однако это будет означать возвращение строительной отрасли к плановой экономике. Об эффективности инвестиций государственных чиновников в девелопмент можно судить, например, по операциям Сбербанка, который в разгар кризиса планирует финансировать сделку по покупке мега-проекта «Рублево-Архангельское», который пятый год находится на «бумажной» стадии и в итоге был лишен статуса пилотного проекта в рамках программы «Доступное жилье», и соответственно, государственной поддержки. Сбербанк готов финансировать покупку актива по цене около $5 млрд, в то время как проект оценивается не более чем в $500 млн, при этом в качестве обеспечения приняв в залог 10% долю в проекте.
Ипотека
Ипотечные деньги не смогут помочь первичному рынку недвижимости. Правительством РФ запланировано выделение средств фонду АИЖК в размере 260 млрд руб., однако возобновление работы механизма АИЖК позволит поддержать только вторичный рынок недвижимости - ведь стандарты АИЖК не предполагают выдачу необеспеченных залогом кредитов.
По словам Ивана Шулькова: «Даже в случае обеспечения деньгами системы ипотечного кредитования, трудно будет заставить человека взять кредит, когда общеэкономическая ситуация продолжает ухудшаться, и нет уверенности что данный кредит он сможет погасить. При ценах на нефть на уровне $30-35 за баррель, девальвирующемся рубле, раскручивающейся инфляции и дефицитном федеральном бюджете сложно будет кого-то убедить в актуальности покупки недвижимости в кредит. К тому же, ипотечные заемщики уже ощутили на себе увеличение выплат по кредиту в результате происходящей девальвации рубля, поскольку более половины всех ипотечных кредитов в Москве были выданы в долларах. Только при стабилизации ситуации в финансовой сфере и в экономике в целом можно рассчитывать на нормализации ситуации на рынке недвижимости».
Прогноз
По данным аналитиков агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», цены на жилую недвижимость на вторичном рынке Москвы к январю 2009 года, по отношению к летним пиковым значениям, уже потеряли в среднем 20% в долларах (говорить о рублевых ценах не имеет смысла, поскольку динамично девальвирующийся рубль вновь перестал участвовать в сделках как валюта расчета).
Ценовая динамика будет в большей степени связана с уровнем платежеспособности спроса, чем с соотношением объемов спроса и предложения. Объемы предложения практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости находятся на максимальных за последние несколько лет уровнях. Новые проекты не будут запускаться до стабилизации ситуации в финансовой сфере и возвращения на рынок покупателей. Однако, при значительном сокращении платежеспособного спроса рассчитывать на быстрое снижение объемов предложения за счет рыночного поглощения не приходится. Выкуп государством квартир вряд ли сможет снизить объемы предложения более чем на 5%. Таким образом, отсутствие нового строительства не сможет стать фактором спекулятивного роста цен, поскольку вероятность появления ситуации дефицита площадей оценивается как низкая.
Низкие цены на нефть, отсутствие новых внешних заимствований и, как результат, дальнейший отток капитала из страны и соответственно сокращение денежной массы, создают макроэкономическую основу для снижения цен, обусловленного монетарным фактором. Прогнозы Всемирного банка и зампреда ЦБ РФ Алексея Улюкаева по оттоку капитала из страны в 2009 году составляют $100 млрд. Таким образом, масштабный отток капитала и бегство населения из рубля в иностранную валюту будут являться причинами сокращения денежной массы.
Как отмечает Иван Шульков: «При сценарии, предполагающем девальвацию рубля до уровня 35-37 рублей за доллар и сокращении рублевой денежной массы на 10-15%, уровень платежеспособного спроса снизится на 25-30% к концу года по отношению к январю 2009 года. Изменение данных показателей может заставить цены достичь прежних локальных минимумов, то есть опуститься до уровня лета 2007 года. Это означает снижение по отношению к ценам на январь на 20-25%, а по отношению к пиковым значениям лета 2008 года на 35-40%».
По информации агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»