Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Васильева подвела итоги года работы на посту министра образования 20:48, Общество В Бостоне тысячи людей вышли на марш против митинга «За свободу слова» 20:43, Политика «Зенит» исключил Дзюбу из заявки на матч против «Амкара» 20:34, Спорт «Халл» Слуцкого проиграл второй матч подряд в чемпионате Англии 20:24, Спорт «Спартак» и «Локомотив» забили семь голов на двоих 19:42, Спорт Власти Москвы опровергли планы сделать въезд в столицу платным 19:36, Общество В Индии при сходе поезда с рельсов погибли не менее 20 человек 19:10, Общество Собянин сравнил перенос столицы из Москвы со ссылкой чиновников в Сибирь 19:00, Политика При стрельбе в канадском Торонто ранены два человека 18:40, Общество ИГ взяла на себя ответственность за теракт в Камбрильсе 18:16, Общество Веру Глаголеву похоронили на Троекуровском кладбище в Москве 17:53, Общество Красный Крест подсчитал число жертв конфликта в Донбассе 17:34, Политика Чемпионат России по футболу. «Спартак» — «Локомотив». Онлайн 17:30, Спорт Мэр Сургута выступил с видеообращением к жителям города после нападения 17:12, Общество Скончался первый главком ВВС России Петр Дейнекин 17:09, Политика ЦСКА сыграл вничью с «Уралом» в чемпионате России 16:57, Спорт ИГИЛ взяла на себя ответственность за нападение в Сургуте 16:38, Политика Ликсутов посулил москвичам скидки в кафе и ресторанах по карте «Тройка» 16:33, Общество Нападение с ножом на прохожих в Сургуте 16:14, Фотогалерея  Полиция рассказала об особенностях выбора жертв террористом из Турку 16:03, Общество Идею «размосквичивания» России в ОП назвали «пиаром» 16:01, Политика В Германии неизвестные совершили поджоги на железной дороге 15:46, Общество Bloomberg узнал об утверждении ЦБ финансирования для банка «Открытие» 15:42, Финансы Путин поручил сократить число проверок и посадок предпринимателей 15:32, Политика В Финляндии задержали четырех марокканцев по делу о теракте в Турку 15:26, Общество В Хабаровском крае опрокинулся рейсовый автобус 15:06, Общество Прощание с Верой Глаголевой 15:04, Фотогалерея  Чемпионат России по футболу. «Урал» — ЦСКА. Онлайн 15:00, Спорт
Девелоперы возвращаются к базовым ценностям
18 фев, 2009 16:56
0
Девелоперы возвращаются к базовым ценностям
Вчера в Москве ведущие российские специалисты по инвестициям обсуждали перспективы европейского рынка недвижимости. Поводом для встречи стало исследование «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости-2009», подготовленное международными финансовыми гуру Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers. Многочисленное и солидное собрание крупнейших инвесторов и представителей рынка недвижимости давно не проявляло такого искреннего любопытства к мнению экспертов.
Фото: Девелоперы возвращаются к базовым ценностям

Вчера (17 февраля) в Москве ведущие российские специалисты по инвестициям обсуждали перспективы европейского рынка недвижимости. Поводом для встречи стало исследование «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости-2009», подготовленное международными финансовыми гуру Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers. Многочисленное и солидное собрание крупнейших инвесторов и представителей рынка недвижимости давно не проявляло такого искреннего любопытства к мнению экспертов.

В этом качестве были приглашены: Алексей Бланин, генеральный директор Horus Capital; Эммануил Блуин, управляющий партнер Esterel Capital; Стефано Карози, руководитель департамента инвестиций DTZ; Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family and Partners Russia; Терри Олин, директор по связям с инвесторами Eastern Property Holdings; Мишель Паскалис, президент MLP; Евгений Плаксенков, генеральный директор холдинга «Миэль»; Евгений Семенов, директор отдела инвестиций Knight Frank; Марк Стайлз, генеральный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Ушли в прошлое умиротворяющие отраслевые посиделки, на которых монотонно перечисляли новые высоты растущего рынка недвижимости. Атмосфера встречи навевала воспоминания о пионерском лагере после отбоя: пришедшие делились страшными историями про «черную руку» кризиса и рассказами, к кому и как приехал «гроб на колесиках». Мнения экспертов по поводу будущего рынка недвижимости разделились. Меньшинство предрекало дальнейшее ухудшение ситуации, полную остановку финансирования девелоперов и массовую распродажу банками заложенных активов. Все больше компаний во всех странах оказывается не в состоянии своевременно выполнять свои обязательства по кредитам. Поэтому одной из ключевых тем обсуждения ситуации на рынке недвижимости стал вопрос о том, пойдут ли банки на широкомасштабные продажи недвижимости, которая служит обеспечением по кредитам. Реализация залога требует оценить два фактора: его стоимость и возможность реализации.

На падающем рынке вероятность продажи недвижимости по стоящей цене крайне мала. Эксперты с большой уверенностью говорят, что банкам будет выгоднее искать возможность реструктуризовать долги, чем продавать залоги за бесценок. Они считают, что на залоги будут обращать взыскание только те банки, которые могут с выгодой распорядиться ими через аффилированные структуры. Но и в этом случае заложенная недвижимость не пойдет на рынок. Так что крупных продаж недвижимости со стороны банков, вероятно, все же не произойдет.

Большинство экспертов, присутствующих на встрече, пытались найти отправные точки восстановления рынка, предсказывая начало возможного роста интереса со стороны инвесторов через три-шесть месяцев.

В исследовании Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers метко замечено, что проявления оптимизма сегодня выглядят как победа надежды над опытом. Впрочем, там же замечено, что не стоит пренебрегать прогнозами участников рынка, переживших кризисы прошлых лет. Собственно, теперь главная интрига любых обсуждений происходящего как на финансовых рынках, так и на всех остальных, как производных от него, заключается в том, насколько актуальным можно считать опыт прошлых лет.

Нулевая видимость

Октябрь 2008 года изменил рыночную реальность до неузнаваемости, привычные схемы работы, основанные на заемном и долговом финансировании, больше не действуют. Причем в 2009 году ситуация с привлечением заемных средств не улучшится, считает большинство участников опроса, проведенного в рамках исследования «новые тенденции на европейском рынке недвижимости». Пока не ясно, является ли данное положение следствием того, что капитал придерживают в ожидании улучшения ситуации с ценами, или причины носят более фундаментальный характер. Рейтинги общей доступности капитала упали до максимально низких значений из всех, когда-либо зафиксированных исследователями. Готовые рецепты решения проблем больше не работают, и никто не берется предсказать, что ждет впереди. На рынке нулевая видимость, констатируют его участники.

В качестве наихудшего варианта развития ситуации называют возврат к бартерным сделкам.Пока ситуация не зашла так далеко, но движение в сторону базовых ценностей очевидно. Новая реальность диктует новые методы инвестирования. отказ от заемных средств, сложных финансовых инструментов, прямые вложения в недвижимость - вот приметы сегодняшнего дня. Все максимально просто.

Безопасность инвестиций стала доминирующим условием. Недвижимость в этом смысле практически вне конкуренции. В географическом плане это сказывается в предпочтении крупных и ликвидных рынков, таких как Великобритания и Германия. В Европе ведущим инвестиционным рынком в сфере недвижимости стал Мюнхен, поднявшись на три позиции по сравнению с 2008 годом. Этому способствовали увеличение правительственных расходов, что в будущем может привести к экономическому росту, снижение уровня безработицы, быстрый рост численности населения и повышение покупательной способности потребителей.

Развивающиеся рынки России и Турции, бывшие лидерами прошлых лет, из-за высоких рисков считаются перспективными только в долгосрочной перспективе.

Возвращение в прошлое

В прошлом году Москва заняла верхнюю строчку в рейтинге инвестиционной привлекательности европейских городов. По данным исследования Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers, к ноябрю 2008 года российскую столицу отбросило на четвертое место, но сейчас в отношении западных инвесторов произошли еще большие перемены к худшему.

По мнению иностранцев, инвестиционная привлекательность России на уровень 2000-2001 годов, иначе говоря, весьма и весьма низко. Экономический кризис лишил ее главного достоинства: быстрого роста высокой доходности. Теперь традиционные отечественные политические и юридические (читай, коррупционные) риски компенсировать нечем. Еще в ноябре Москва заняла последнее, 27-е место по степени риска инвестиций в недвижимость в рейтинге крупнейших европейских городов.

Интерес к инвестициям сохранится только у тех компаний, которые давно и прочно обосновались на российских просторах, вроде ИКЕА или МЕГА. Да и то выход иностранцев за пределы МКАД вызывает большие сомнения. Локомотивом рынка недвижимости сегодня повсеместно признают торговую недвижимость, а для развития этого сегмента рынка требуются платежеспособные потребители. А в этом плане регионы пострадали даже больше, чем столица. По мнению инвесторов, сегодня размер города имеет большое значение при оценке доходности проекта. Маленькие города несут большие риски в эпоху кризиса, у таких рынков недостаточный запас прочности.

Впрочем, эксперты считают, что сейчас в любой стране следует рассчитывать больше на местных инвесторов, чем на иностранных.

За и против

Российский рынок недвижимости стал одним из немногих отечественных рынков, которые встроились в европейское пространство на правах полноправного участника. Так что на него воздействуют все те же факторы, что и на рынки Лондона, Парижа или Мюнхена. Среди проблем помимо политической нестабильности и рисков, непосредственно связанных с владением собственностью, московская недвижимость отпугивает инвесторов отсутствием ясности во взаимоотношениях с арендаторами. Вызывает опасения их платежеспособность, нежелание заключать договора с фиксированными ставками. Торговые площади сегодня вообще трудно оценить: как раз этот продукт был сильнее всего переоценен.

К числу положительных моментов московского рынка инвесторы относят относительно низкую насыщенность первоклассными объектами недвижимости, которые в наименьшей степени подверглись влиянию кризиса. Положительно сказаться должны снижение стоимости земли и падение арендных ставок. На Западе считают благоприятным фактором низкий уровень потребительской задолженности населения в плане кредитов и ипотеки. Это позволяет надеяться на сохранение высокого уровня потребительского спроса, который имеет большое значение для рынка недвижимости.

Специфическим российским достоинством называют и богатый российский опыт преодоления экономических кризисов. Здешние игроки быстрее реагируют на изменение правил игры и легче адаптируются к новым условиям работы, чем на Западе.

Ольга Сенаторова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости