Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Страны ОПЕК+ решили ослабить сокращение добычи на 25% Бизнес, 20:14 В США пообещали никогда не признать присоединение Крыма к России Политика, 20:08 В Крыму 31 декабря объявили выходным днем Общество, 20:02 Футболист «Локомотива» Зе Луиш выбыл до конца года из-за травмы Спорт, 19:55 «Спартак» вышел на третье место в мире по популярности в TikTok Спорт, 19:48 Минская группа ОБСЕ потребовала вывести иностранных наемников из Карабаха Политика, 19:43 Новую Skoda Fabia сфотографировали с серийным кузовом Авто, 19:42 Парламент Молдавии проголосовал за законопроект о статусе русского языка Общество, 19:38 В Ереване полиция начала задержания перекрывших улицы протестующих Политика, 19:34 Как жаловаться на превышение уровня шума в городе РБК и ДПиООС, 19:25 Аналитики оценили интерес к жилью на месте тюрем в Москве и Петербурге Недвижимость, 19:10 Чубайс ушел из нано, «Аэрофлот» отдал «Аврору» за ₽1. Главные новости РБК Общество, 19:07 Более 50 стран отправили заявки на приобретение вакцины «Спутник V» Общество, 19:02 Реформы, скандалы и дружба с Россией: каким был Жискар д’Эстен Политика, 19:00 
Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья: юридические комментарии
Городская недвижимость ,  
0 

Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья: юридические комментарии

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.
Фото:Договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке
Фото: Договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Надо отметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.

Условно основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно разделить на три категории:
1) по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
2) по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
3) по взаимному соглашению сторон в любое время.

Данные основания  практически являются общими для всех договоров аренды или найма.

Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.

Аренда (напомним, что арендатором, как правило, выступает юридическое лицо). Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Президиум рекомендовал  судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды. Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.

Найм (нанимателем по данному договору может быть только физическое лицо). Данный вид договоров в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя. В силу этого данный договор может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях предусмотренных законом.

А именно:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (договор заключен на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
-  разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Нанимателем же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Уменьшения такого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и не применяться судом (ст.422 ГК РФ).

Безусловно, любой договор найма также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

При этом стоит помнить, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по взаимному согласию (при наличии соответствующей переписки), также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.

На практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора.

Разобраться в хитросплетении действующего российского законодательства, а тем более еще и в толковании норм закона судебной практикой, порой сложно самим юристам, а не только не специалистам.

Поэтому обращение к профессионалам, реальным участникам рынка такого рода услуг, является гарантий получения подробной консультации, решения конкретной задачи, и согласования именно тех возможных вариантов расторжения, которые устроят обе стороны, участвующие в договоре.

По информации юридического отдела компании IntermarkSavills

Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента