Кризис «сломал» ипотеку, а ипотека «задушила» заемщиков
Ипотека, не успев завоевать российский рынок, из-за кризиса откатилась назад. Проценты стали неподъемными, условия выдачи ужесточились, количество банков, выдающих ипотечный кредит, сократилось. Однако часть россиян все же успела воспользоваться ипотекой, и теперь некоторые заемщики стали заложниками наступивших экономических проблем. Они потеряли возможность погашать кредит...
Вовремя спохватились
Многие эксперты утверждают: в России как раз благодаря тому, что ипотека была не особо развита, а банки усердно проверяли платежеспособность своих потенциальных клиентов, катастрофы массовых невыплат в этом году не случилось. По данным Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), проблемы с выплатой ипотечного кредита испытывают сегодня порядка 8% заемщиков из 800 тыс. получивших ипотечные жилищные кредиты.
Государство, став свидетелем плачевного развития кризиса, решило принять меры для спасения утопающих в ипотечных долгах российских граждан, лишившихся работы и доходов. Необходимость помощи со стороны была очевидна, ведь для многих заемщиков купленное по ипотеке жилье является единственным. Еще в конце прошлого года на свет появилось АРИЖК, которое взяло на себя функции по реструктуризации кредитов с государственной помощью. Тогда же банкам государство посоветовало более лояльно относиться к своим клиентам и попросило создать собственные программы по реструктуризации ипотечных кредитов. Сначала банки раздумывали над сложившейся ситуацией, складывали все за и против и менять условия займов не спешили. На сегодняшний день кредитные организации стали с большим энтузиазмом предлагать клиентам различные поддерживающие программы.
Как рассказал Андрей Языков, генеральный директор ОАО «АРИЖК», за семь месяцев текущего года была оказана поддержка 30 тыс. заемщиков. «Это совместный результат усилий и банков, и АРИЖК, - отмечает он. - Если в январе-феврале у банков было очень жесткое отношение к тем, кто не мог погашать ипотечный кредит, то, поняв, что позиция у государства совсем иная и у заемщика есть выбор, банки стали активно идти навстречу своим заемщикам, создавать собственные программы реструктуризации, нередко даже с лучшими условиями, чем у АРИЖК».
Банки спешат на помощь
Банки действительно активизировались и совершенно не настроены становиться владельцами недвижимых активов. Никому не интересно дожидаться просрочки выплат или реализации заложенного имущества через суд. Поэтому, как говорит Анита Берзиня, начальник отдела ипотечного кредитования Сведбанка, сейчас банки особенно внимательно мониторят свои кредитные портфели, чтобы определить кредиты, по которым могут возникнуть проблемы с погашением. «На рынке сложилась определенная практика, когда сотрудник банка звонит заемщику, чтобы узнать, как сейчас обстоят у него дела, нет ли сложностей с выплатами. Найти решение, устраивающее и банк, и заемщика, при первых признаках проблемы, то есть до того, как просроченная задолженность стала значительной», - говорит она.
Андрей Шелковый, старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития, в свою очередь, подтвердил, что в 2009 году МБРР реструктурировал около 150 ипотечных кредитов своих заемщиков во всех регионах своего присутствия как по собственным программам реструктуризации, так и по стандарту реструктуризации ОАО «АРИЖК». По его словам, помощь заемщикам была оказана в индивидуальном порядке. «В зависимости от ситуации клиента по каждому случаю вырабатывался наиболее приемлемый для клиента и банка план действий: для кого-то актуально изменение графика погашения кредита, кто-то просит изменить состав заемщиков с целью улучшения качества обслуживания кредита, кто-то обращается за отсрочкой платежей на время реализации активов, а для кого-то наиболее приемлемой является возможность получения стабилизационного займа для погашения нескольких ежемесячных платежей до момента восстановления платежеспособности», - уточняет он.
А если не поможет?
Никто не знает, каким образом будет складываться экономическая ситуация в стране дальше. И неизвестно, смогут ли реструктурировавшие свои долги заемщики выполнять свои обязательства по выплатам после окончания, к примеру, льготного периода. «Срок работы банка по направлению реструктуризации ипотечных кредитов сравнительно невелик, поэтому статистики по количеству заемщиков, которые не смогли выполнять свои обязательства по кредиту после окончания льготного периода, пока нет и спрогнозировать данные случаи в будущем на данный момент довольно сложно», - продолжает Андрей Шелковый.
Государство уже сегодня пытается взять ситуацию под контроль. К примеру, последние поправки в стандарт АРИЖК касаются уменьшения финансовой нагрузки на заемщика в период после оказания помощи. Как рассказывает Андрей Языков, суть этого изменения в следующем. Увеличение нагрузки на заемщика по окончании периода помощи, как правило, не должно превышать 15%. В настоящий момент, говорит эксперт, средняя нагрузка на заемщика по окончании периода помощи составляет 15,4%, однако для кредитов, имеющих небольшой срок до погашения, нагрузка может возрастать до 40 и более процентов даже при низкой ставке по ипотечному кредиту. «Чрезмерный размер увеличения финансовой нагрузки на заемщика (более чем на 15%) негативно сказывается как на психологическом состоянии заемщиков, так и на их финансовых возможностях, - отмечает Андрей Языков. - В связи с чем предполагается проводить дополнительный контроль будущей финансовой нагрузки на заемщика и расчетным путем формировать новый срок возврата средств. В случае если увеличение срока выходит за допустимые пределы (предельный срок 60 месяцев или предельный возраст созаемщиков), то допускается снижение процентной ставки по выделяемым средствам, но не более чем до ставки рефинансирования ЦБР. После внесенных в стандарт АРИЖК изменений финансовая нагрузка на заемщика в постльготный период будет в среднем увеличиваться на 14,6%».
Несмотря на то что государство и сами кредиторы пытаются создать условия для того, чтобы заемщики не столкнулись с опасностью остаться без квартиры, наибольшая ответственность все-таки лежит на плечах должников. И только от них самих зависит, удастся ли им удержать квартиру или придется расстаться с недвижимостью.
Ольга Петрова, журналист-аналитик портала «РБК-Недвижимость», специально для М2