Дискуссионный клуб. К чему приведет оптимизация девелоперских проектов
Затрудненный доступ к источникам финансирования, снижение покупательской способности населения и многие другие причины заставили девелоперов снижать затратные части проектов и повышать ликвидность конечных продуктов. Результатом стало изменение структуры первичного рынка недвижимости.
Каким образом рынок реагирует на сложившиеся условия? И каковы могут быть последствия сегодняшней «оптимизации» бюджета новостроек в будущем?
Самый очевидный путь снижения затрат - удешевление материалов и технологий, использующихся при строительстве.
В целях экономии
Первыми забили тревогу страховые компании. «Оптимизация бюджета на строительство означает, что будут выбраны наиболее дешевые и в большинстве случаев наименее безопасные способы ведения работ и материалы. Уменьшится количество рабочих на строительной площадке. Все это приведет к повышению вероятности наступления страхового случая, что повысит актуальность качественной и надежной защиты. При этом сокращение поступлений по данному виду страхования в краткосрочном или среднесрочном периоде может привести к росту тарифов», - высказывает свою точку зрения в рамках уже традиционного (см. подборку ссылок внизу страницы) виртуального «круглого стола» Московского Бизнес Клуба на страницах М2 Наталья Карпова, исполнительный вице-президент группы «Ренессанс страхование». Кстати, по ее словам, увеличение сроков строительных работ уже сегодня приводит к увеличению страховых рисков и, как следствие, стоимости защиты. «В перспективе возможно также появление специального продукта для строительных компаний на период консервации», - считает эксперт.
«В последнее время многие научились строить, не особенно экономя на технологиях и материалах. Поэтому процесс создания продукта по востребованной цене требует оптимизации по всем направлениям: концептуальные решения, проектирование, строительство, продажа, управление проектом», - продолжает развивать тему Юрий Хлестаков, генеральный директор «Русского дома недвижимости». C участником рынка согласна и Татьяна Бриккер, руководитель отделения компании «БЕСТ-Недвижимость» на ул. Щепкина: «Кризис на рынке недвижимости заставляет девелоперов реагировать и вносить изменения в уже готовые проекты. Тенденция очевидна, но насколько она велика, на сегодняшний день мы сказать не можем».
«В целях экономии многие строительные компании перешли на отечественные материалы», - сообщает, в свою очередь, Алексей Смоленцев, генеральный директор группы компаний «Домостроитель». По его мнению, «в погоне за сокращением издержек важно придерживаться разумного подхода». «Экономия за счет качества строительных материалов чревата дополнительными расходами в гарантийный период. Для удержания качества на должном уровне использование отечественных строительных материалов не рекомендуется в объеме больше 75%», - считает он.
«К сожалению, сегодняшний спрос настолько сильно ориентирован на цену, что многие покупатели не обращают внимания на качество строительства, состояние документации, потребительские качества объекта, а, как известно, спрос рождает предложение, и застройщики естественно стремятся его удовлетворить», - говорит Юрий Хлестаков. Хотя Михаил Кудрявцев, председатель совета директоров УК «ИТКОЛ», считает, что все материалы и технологии прописаны в стандартах и разрешительной документации, а значит, изменить их будет не просто: «Различные дизайнерские «штучки» отойдут на второй план, однако они не играют большой роли в стоимости проекта».
Офисы - в жилую
Другой способ повысить рентабельность проекта - это изменить функцию строящегося здания (строящегося, потому что «бумажные» проекты в основном заморожены, а функционально перепрофилировать построенное здание крайне сложно).
«В последнее время наблюдаются излишки офисных площадей, и при гибком подходе девелоперских компаний эти площади переводятся в иные области - жилую, МФК, - поясняет Петр Машаров, генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость». - В будущем баланс должен уравновеситься, снизив процент невостребованных офисных площадей. Это позитивно, поскольку такое гибкое отношение может решить проблемы на других рынках: если рассматривать жилую недвижимость, то здесь наблюдается даже не нехватка, а недостаточно широкий спектр предложений. Поэтому перепрофилирование офисных помещений может восполнить дефицит на рынке жилой недвижимости».
Перепрофилирование коммерческих зданий в жилые проекты действительно было бы перспективно с точки зрения рентабельности, но «этот процесс проблематичен с точки зрения получения разрешительной документации». Так считает Руслан Юрков, управляющий директор Century 21 Kras Realty (Краснодар). Как вариант, можно превращать офисные площади в апартаменты, но никто из девелоперов не заявил о подобном сценарии развития событий.
Кстати, по мнению экспертов, собравшихся в Московском Бизнес Клубе, девелоперы крайне редко переделывают проекты на стадии строительства. Подобное перепрофилирование требует дополнительных затрат. Необходимо переделать весь проект, согласовать в ряде инстанций. Это еще и длительные временные затраты. Если здание на стадии строительства, то расходы на его консервацию на данный период тоже необходимо учитывать. С учетом вышесказанного рентабельность подобного проекта носит весьма условный характер.
Такого мнения придерживается, в частности, Михаил Кудрявцев. Кроме того, он указывает на имеющуюся «профильность» девелоперов. «Если компания хорошо зарекомендовала себя в строительстве жилых объектов, это еще не значит, что она так же хорошо справится со строительством гостиничного комплекса или офиса», - говорит он. По мнению г-на Кудрявцева, «рынок в целом не заполнен ни по одному из видов объектов (офисы, гостиницы, жилье и т.п.), а отсутствие уже более года нового строительства в перспективе еще больше увеличит потенциальный дефицит». То есть потенциал роста не зависит от сегмента недвижимости, а значит, перепрофилировать объект не имеет смысла.
«Смарт» - хорошо забытое старое
Некоторые девелоперы изменили концепцию объекта, просто прибегнув к «мелкой нарезке». В сегменте офисной недвижимости, по заявлениям экспертов, этот прием особой отдачи не дает, а в жилой работает неплохо.
Вот что рассказал Руслан Юрков: «Формат типа «смарт» - это аналог советских «гостинок» (малогабаритных квартир) площадью 15-25 кв. м. В Краснодаре такие квартиры занимают ценовую нишу между комнатой в общежитии стоимостью от 700 тыс. до 1 млн. руб. и хрущевкой стоимость от 1,4 млн до 1,6 млн руб. В домах малоэтажной застройки цена доходит до 1 млн руб., цена в высотных комплексах немного выше - 1,15-1,4 млн руб.».
Основная идея, лежащая в основе появления формата «смарт», - это уменьшение цены на выходе, поскольку цена квадратного метра в таких квартирах не отличается от цены квадратного метра в полноценных объектах.
Если подобное уменьшение площади происходит в домах малоэтажной застройки, негативных последствий не возникает. С аналогичными квартирами в высотных комплексах не все просто. Такие ЖК изначально запланированы как дома бизнес-класса. И разбавление квартирами типа «смарт» разрушает концепцию и статусность всего ЖК в целом. Что, безусловно, сказывается на снижении покупательского интереса к соседним квартирам бизнес-класса. Так что любое изменение концепции должно быть разумным и осмысленным.
Обсуждая влияние на будущее рынка недвижимости последних девелоперских тенденций, все эксперты были единодушны: рынок сам себя отрегулирует. «Кризисное» строительство поможет убрать появившиеся перекосы в структуре рынка недвижимости и даже сделает привлекательными неинтересные ранее девелоперам форматы, например гостиницы. «Как только начнут возвращаться времена «всеобщего благоденствия» - доступных кредитов, высоких зарплат, низкого уровня безработицы, начнет меняться спрос в сторону улучшения качества продукта», - подводит итог Юрий Хлестаков.
Московский Бизнес Клуб