Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Генсек ООН назвал «ошеломляющей» отметку в 1 млн погибших от коронавируса Общество, 06:37 Власти отказались отменить штрафы за невозврат валютной выручки Экономика, 06:01 Топ-5 российских вузов для поступления по версии директора школы «Летово» РБК и Сбербанк, 06:00 На Сахалине учительница пришла на урок второго класса с топором Общество, 05:52 Французский сенатор назвал условие для приезда Макрона в Россию Политика, 05:30 Число готовых просить соседей о помощи россиян выросло за время пандемии Общество, 05:00 Эксперт оценил возможные сроки нового пика пандемии коронавируса в России Общество, 04:53 Как быстро распознать мошенника при переводе денег в сети. Тест РБК, ВКонтакте и Mastercard, 04:44 В России заполненность коек для больных COVID-19 приблизилась к 90% Общество, 04:19 Число жертв коронавируса в мире превысило 1 млн Общество, 03:48 Аудиторы назвали ситуацию с мусорными полигонами «близкой к критической» Общество, 03:41 Как экстремалы контролируют страх РБК и Jeep, 03:30 В России вступил в силу закон о переводе заключенных ближе к дому Общество, 03:19 В Минобороны Нагорного Карабаха назвали число погибших военных Политика, 03:07
Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости
Городская недвижимость ,  
0 

Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости

В настоящее время российский рынок недвижимости находится в столь же неопределенном состоянии, как и вся мировая экономика. Привычные схемы и механизмы, безотказно действовавшие на протяжении последних 10-20 лет, теперь выглядят не такими эффективными и жизнеспособными, как раньше.
Фото: Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости
Фото: Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости

В настоящее время российский рынок недвижимости находится в столь же неопределенном состоянии, как и вся мировая экономика. Привычные схемы и механизмы, безотказно действовавшие на протяжении последних 10-20 лет, теперь выглядят не такими эффективными и жизнеспособными, как раньше.

За последние десять лет объем ипотечного кредитования увеличился почти в шесть раз, всего же через ипотечное кредитование на рынок недвижимости было «инъецировано» более 2 трлн руб. Доход бюджета РФ за этот же период увеличился практически в восемь раз, номинальные доходы населения - в шесть раз, реальные доходы, по оценкам разных специалистов, - более чем в восемь раз. Настоящая статистика даже при достаточно общей оценке дает понимание первопричин роста цен на российском рынке недвижимости. Средняя цена на московском рынке недвижимости за эти годы увеличилась в зависимости от сегмента в пять-восемь раз.

К наиболее важным для рынка недвижимости РФ последствиям развернувшегося мирового экономического кризиса стало, во-первых, сокращение количества рабочих мест, снижение доходов населения и, во-вторых, дефицит у финансово-кредитных учреждений «длинных» денег. Таким образом, двум фундаментальным составляющим, обеспечивающим поддержание и рост рынка недвижимости, был нанесен существенный урон. Возникла ситуация резкого сокращения платежеспособного спроса со стороны конечных покупателей в части как текущей платежеспособности, так и долгосрочной кредитоспособности, помимо этого существенно сократились возможности банков по кредитованию новых девелоперских проектов, списанию долгов по действующим кредитам. Значимым является и то, что сделать инструмент ипотечного кредитования массовым, доступным для всех слоев населения так и не удалось. По сути, рынок оказался отброшенным на несколько лет назад. Теперь вновь потребуется формирование общей стабильной макроэкономической ситуации, причем не только на уровне корпораций и других участников рынка, но и на уровне семейных бюджетов конечных покупателей. До тех пор пока конечные покупатели станут не только готовы, но и способны приобретать жилье, осуществить «перезапуск» рынка, возобновив его поддержку через ипотеку, будет также крайне затруднительно.

Чем дольше будет затягиваться пауза по «перезапуску» рынка, тем больше возникает риск растерять сформировавшийся за последние годы пул частных инвесторов, риск допустить растрату накопленных потенциальными конечными покупателями средств не на покупку (оплату купленной по ипотеке) недвижимости, а на текущее потребление. По разным оценкам, в собственности у частных инвесторов в зависимости от региона находится 10-30% квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие. В случае ухудшения ожиданий относительно развития рынка недвижимости на рынке могут появиться инвестиционные квартиры от частных инвесторов, что повлечет дополнительный рост предложения на рынке недвижимости. При текущем ограниченном платежеспособном спросе это вполне может привести к очередной коррекции рынка вниз. Особенно явно вероятность данного сценария прослеживается в динамике московского рынка, где темпы строительства нового жилья в последние годы существенно превосходили платежеспособный спрос, а доля инвестиционных квартир, по оценкам множества специалистов, была максимальной для РФ.

Применительно к Сочи, где активное строительство нового жилья началось в последние два-три года, ипотечные кредиты при покупке квартир привлекаются достаточно редко (в ЖК «Миллениум Тауэр» нет ни одной квартиры приобретенной по ипотеке), а инвестиционных квартир единицы, вероятность коррекции цен вниз представляется маловероятной, скорее по мере приближения Олимпийских игр можно ожидать существенного роста цен. Значимым аргументом является ограниченность предложения построенного качественного жилья. Покупать же недострой в настоящее время достаточно рискованно.

Итак, в настоящее время можно ожидать существенного изменения в первую очередь структуры отечественного рынка недвижимости. Параметры коррекции будут зависеть от эффективности действий как федеральных и региональных органов власти, так и международных организаций.

Действия международных организаций будут в значительной степени определять наличие и доступность в мировой экономике «длинных» денег, направляемых на финансирование ипотечных программ, размер платежеспособного спроса на товары (в том числе сырье) и услуги, содержащие «российскую добавленную стоимость» и прочие важные для рынка недвижимости факторы роста. В последние месяцы новости с международных финансовых рынков содержат все больше позитивных сигналов, что, безусловно, вселяет определенный оптимизм в скорое масштабное возобновление банками ипотечных программ, кредитование девелоперских проектов. Особенно хотелось бы отметить статистику фондового рынка, отражающего будущие ожидания инвесторов. Индекс Dow Jones преодолел отметку 10000, российские индексы: ММВБ - 1350, РТС - 1400, практически сравнявшись с уровнем 2006 года.

Правительство РФ делает значительные шаги по поддержке экономики, однако вопрос о том, насколько оперативно удастся восстановить платежеспособный спрос, не допустить проседания семейных бюджетов потенциальных конечных покупателей, пока не совсем ясен. Достаточно позитивно можно оценить принятый на 2010 год Федеральный бюджет, гарантирующий поступление существенных денежных средств в экономику РФ, а стабилизировавшиеся в последние месяцы цены на нефть дают все основания прогнозировать достаточные возможности по финансированию бюджета.

Обобщая, в настоящей ситуации можно ожидать практически любого из возможных сценариев развития российского рынка недвижимости: от негативного (снижение цен и объемов строительства жилья) до стабилизации и дальнейшего роста. Однако все же наиболее вероятным представляется сценарий, при котором до конца текущего - весны будущего года рынок будет находиться в ситуации незначительной стагнации, далее, по мере стабилизации мировой экономики, возобновления активного поступления бюджетных средств в экономику РФ, завершения реструктуризации долгов девелоперских компаний начнется увеличение спроса на жилье со стороны конечных покупателей и арендаторов, вслед за чем на рынке возобновится рост цен на недвижимость, возобновиться активное строительство новых объектов.

Первый вице-президент ГК «Сунжа» Сергей Усачев, специально для М2

Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента