Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
«Локомотив» увеличил отрыв от «Зенита» перед перерывом в чемпионате 21:34, Спорт Адвокат ответил на сообщения о предъявлении новых обвинений Родченкову 21:28, Общество В Сирии останется часть российской авиатехники после вывода войск 21:22, Политика Суд в Киеве отпустил Михаила Саакашвили 21:20, Политика Матеуш Моравецкий принес присягу премьер-министра Польши 21:18, Политика «Мосэкомониторинг» назвал концентрацию вызвавшего вонь меркаптана 21:14, Общество Оптовые цены на бензин снизились после запроса антимонопольной службы 21:07, Бизнес «Русская аквакультура» в ходе SPO привлекла чуть больше 1 млрд руб. 21:02, Бизнес Квест: как доехать до Шереметьево за 30 минут 20:51, РБК и Porsche «ВТБ Капитал» спрогнозировал рост инфляции в начале 2018 года 20:43, Финансы В Пекине начались российско-китайские учения по противоракетной обороне 20:40, Политика СМИ узнали мотивы подозреваемого во взрыве бомбы в Нью-Йорке 20:31, Общество Биржа Санкт-Петербурга выступила против запрета трейдерам продаж бензина 20:27, Бизнес СМИ узнали о просьбе продлить реставрацию старейшего кинотеатра Москвы 20:24, Бизнес Валютный рынок: как не пасть жертвой спреда и бумажной волокиты 20:23, РБК и Thomson Reuters Международная коалиция ответила на вывод российских войск из Сирии 20:22, Политика Дуров объяснил смену алгоритма шифрования Telegram 20:21, Технологии и медиа ММК приобрел завод по производству оцинкованного проката 20:20, Бизнес Рутений в 2017 году стал лидером среди металлов по росту цены 20:13, Бизнес АФК «Система» снизит долю в «Детском мире» 20:07, Бизнес Первые после биткоина: какие еще криптовалюты интересуют инвесторов 20:06, Деньги Суд привлек Siemens третьим лицом по делу о поставках турбин в Крым 19:54, Бизнес Тест: как выглядеть красиво на всех фото 19:53, РБК и Huawei Экс-премьер Украины Яценюк рассказал о беседах с Медведевым 19:42, Политика «Первый» не смог вернуть лидерство среди телеканалов по аудитории 19:41, Технологии и медиа Роспотребнадзор назвал меркаптан причиной вони в Москве 19:31, Общество Звездные визажисты: кто красит Ксению Собчак, Селену Гомес и Шэрон Стоун 19:30, Спецпроект РБК PINK Путин приехал в третью страну за день 19:30, Политика
Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости
23 окт, 2009 16:28
0
Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости
В настоящее время российский рынок недвижимости находится в столь же неопределенном состоянии, как и вся мировая экономика. Привычные схемы и механизмы, безотказно действовавшие на протяжении последних 10-20 лет, теперь выглядят не такими эффективными и жизнеспособными, как раньше.
Фото: Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости

В настоящее время российский рынок недвижимости находится в столь же неопределенном состоянии, как и вся мировая экономика. Привычные схемы и механизмы, безотказно действовавшие на протяжении последних 10-20 лет, теперь выглядят не такими эффективными и жизнеспособными, как раньше.

За последние десять лет объем ипотечного кредитования увеличился почти в шесть раз, всего же через ипотечное кредитование на рынок недвижимости было «инъецировано» более 2 трлн руб. Доход бюджета РФ за этот же период увеличился практически в восемь раз, номинальные доходы населения - в шесть раз, реальные доходы, по оценкам разных специалистов, - более чем в восемь раз. Настоящая статистика даже при достаточно общей оценке дает понимание первопричин роста цен на российском рынке недвижимости. Средняя цена на московском рынке недвижимости за эти годы увеличилась в зависимости от сегмента в пять-восемь раз.

К наиболее важным для рынка недвижимости РФ последствиям развернувшегося мирового экономического кризиса стало, во-первых, сокращение количества рабочих мест, снижение доходов населения и, во-вторых, дефицит у финансово-кредитных учреждений «длинных» денег. Таким образом, двум фундаментальным составляющим, обеспечивающим поддержание и рост рынка недвижимости, был нанесен существенный урон. Возникла ситуация резкого сокращения платежеспособного спроса со стороны конечных покупателей в части как текущей платежеспособности, так и долгосрочной кредитоспособности, помимо этого существенно сократились возможности банков по кредитованию новых девелоперских проектов, списанию долгов по действующим кредитам. Значимым является и то, что сделать инструмент ипотечного кредитования массовым, доступным для всех слоев населения так и не удалось. По сути, рынок оказался отброшенным на несколько лет назад. Теперь вновь потребуется формирование общей стабильной макроэкономической ситуации, причем не только на уровне корпораций и других участников рынка, но и на уровне семейных бюджетов конечных покупателей. До тех пор пока конечные покупатели станут не только готовы, но и способны приобретать жилье, осуществить «перезапуск» рынка, возобновив его поддержку через ипотеку, будет также крайне затруднительно.

Чем дольше будет затягиваться пауза по «перезапуску» рынка, тем больше возникает риск растерять сформировавшийся за последние годы пул частных инвесторов, риск допустить растрату накопленных потенциальными конечными покупателями средств не на покупку (оплату купленной по ипотеке) недвижимости, а на текущее потребление. По разным оценкам, в собственности у частных инвесторов в зависимости от региона находится 10-30% квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие. В случае ухудшения ожиданий относительно развития рынка недвижимости на рынке могут появиться инвестиционные квартиры от частных инвесторов, что повлечет дополнительный рост предложения на рынке недвижимости. При текущем ограниченном платежеспособном спросе это вполне может привести к очередной коррекции рынка вниз. Особенно явно вероятность данного сценария прослеживается в динамике московского рынка, где темпы строительства нового жилья в последние годы существенно превосходили платежеспособный спрос, а доля инвестиционных квартир, по оценкам множества специалистов, была максимальной для РФ.

Применительно к Сочи, где активное строительство нового жилья началось в последние два-три года, ипотечные кредиты при покупке квартир привлекаются достаточно редко (в ЖК «Миллениум Тауэр» нет ни одной квартиры приобретенной по ипотеке), а инвестиционных квартир единицы, вероятность коррекции цен вниз представляется маловероятной, скорее по мере приближения Олимпийских игр можно ожидать существенного роста цен. Значимым аргументом является ограниченность предложения построенного качественного жилья. Покупать же недострой в настоящее время достаточно рискованно.

Итак, в настоящее время можно ожидать существенного изменения в первую очередь структуры отечественного рынка недвижимости. Параметры коррекции будут зависеть от эффективности действий как федеральных и региональных органов власти, так и международных организаций.

Действия международных организаций будут в значительной степени определять наличие и доступность в мировой экономике «длинных» денег, направляемых на финансирование ипотечных программ, размер платежеспособного спроса на товары (в том числе сырье) и услуги, содержащие «российскую добавленную стоимость» и прочие важные для рынка недвижимости факторы роста. В последние месяцы новости с международных финансовых рынков содержат все больше позитивных сигналов, что, безусловно, вселяет определенный оптимизм в скорое масштабное возобновление банками ипотечных программ, кредитование девелоперских проектов. Особенно хотелось бы отметить статистику фондового рынка, отражающего будущие ожидания инвесторов. Индекс Dow Jones преодолел отметку 10000, российские индексы: ММВБ - 1350, РТС - 1400, практически сравнявшись с уровнем 2006 года.

Правительство РФ делает значительные шаги по поддержке экономики, однако вопрос о том, насколько оперативно удастся восстановить платежеспособный спрос, не допустить проседания семейных бюджетов потенциальных конечных покупателей, пока не совсем ясен. Достаточно позитивно можно оценить принятый на 2010 год Федеральный бюджет, гарантирующий поступление существенных денежных средств в экономику РФ, а стабилизировавшиеся в последние месяцы цены на нефть дают все основания прогнозировать достаточные возможности по финансированию бюджета.

Обобщая, в настоящей ситуации можно ожидать практически любого из возможных сценариев развития российского рынка недвижимости: от негативного (снижение цен и объемов строительства жилья) до стабилизации и дальнейшего роста. Однако все же наиболее вероятным представляется сценарий, при котором до конца текущего - весны будущего года рынок будет находиться в ситуации незначительной стагнации, далее, по мере стабилизации мировой экономики, возобновления активного поступления бюджетных средств в экономику РФ, завершения реструктуризации долгов девелоперских компаний начнется увеличение спроса на жилье со стороны конечных покупателей и арендаторов, вслед за чем на рынке возобновится рост цен на недвижимость, возобновиться активное строительство новых объектов.

Первый вице-президент ГК «Сунжа» Сергей Усачев, специально для М2 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости