Лента новостей
Все новости Недвижимость
Швеция обыграла Турцию и сохранила шансы обогнать Россию в Лиге наций 22:10, Спорт В СПЧ ответили на сообщения о планах изменить его состав 21:54, Политика СМИ узнали о незаконной поставке в Россию бельгийских груш на €240 млн 21:30, Бизнес Гепатит в России – почему это касается каждого и как себя обезопасить 21:29, РБК и Philips Евгения Осина похоронят на Троекуровском кладбище в Москве 21:28, Общество Фигуристка Загитова второй раз в сезоне выиграла этап Гран-при 21:23, Спорт МЧС предупредило москвичей о мокром снеге и гололеде в воскресенье 21:10, Общество Порошенко поблагодарил Трампа и Помпео за «плечи крепкой поддержки» 20:55, Политика В СК прокомментировали подрыв у КПП в Грозном 20:34, Общество Ultra-карбон: легкий и прочный ноутбук для путешествий 20:33, РБК и Lenovo В Москве мужчина ранил полицейского ножом 20:15, Общество Шипулин не попал в состав сборной России по биатлону на старт Кубка мира 20:00, Спорт Около 1000 демонстрантов в Париже потребовали отставки Макрона 19:56, Политика Посольство ответило на статью The Times о мультсериале «Маша и Медведь» 19:54, Политика Самый хоккейный тест для настоящих болельщиков 19:29, РБК и Mastercard В Киеве протестующие потребовали отставки главы МВД Украины 19:28, Политика Умер певец Евгений Осин 19:11, Общество В Петербурге арестовали попытавшегося сжечь школьницу подростка 19:02, Общество Аргентина рассказала о результатах обследования затонувшей подлодки 18:53, Политика Битва дизайнеров: как по-разному можно оформить одну и ту же квартиру 18:45, РБК и Whirlpool Виновника столкновения автобуса с поездом в Саратовской области задержали 18:44, Общество Фигуристы Степанова и Букин выиграли Гран-при России с мировым рекордом 18:43, Спорт МИД Белоруссии ответил на претензии Пашиняна к Лукашенко 18:25, Политика Греф рассказал о росте трат россиян 18:04, Экономика В Грозном женщина устроила взрыв возле КПП 17:58, Общество Трамп ответил на статью NYT о его сомнениях в вице-президенте Майке Пенсе 17:55, Политика Остаться на плаву: как съездить в отпуск и не разориться 17:51, РБК и Мир В РПЦ предложили создать специальные резервации для террористов 17:38, Общество
Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости
23 окт 2009, 16:28
0
Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости
В настоящее время российский рынок недвижимости находится в столь же неопределенном состоянии, как и вся мировая экономика. Привычные схемы и механизмы, безотказно действовавшие на протяжении последних 10-20 лет, теперь выглядят не такими эффективными и жизнеспособными, как раньше.
Фото: Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости

В настоящее время российский рынок недвижимости находится в столь же неопределенном состоянии, как и вся мировая экономика. Привычные схемы и механизмы, безотказно действовавшие на протяжении последних 10-20 лет, теперь выглядят не такими эффективными и жизнеспособными, как раньше.

За последние десять лет объем ипотечного кредитования увеличился почти в шесть раз, всего же через ипотечное кредитование на рынок недвижимости было «инъецировано» более 2 трлн руб. Доход бюджета РФ за этот же период увеличился практически в восемь раз, номинальные доходы населения - в шесть раз, реальные доходы, по оценкам разных специалистов, - более чем в восемь раз. Настоящая статистика даже при достаточно общей оценке дает понимание первопричин роста цен на российском рынке недвижимости. Средняя цена на московском рынке недвижимости за эти годы увеличилась в зависимости от сегмента в пять-восемь раз.

К наиболее важным для рынка недвижимости РФ последствиям развернувшегося мирового экономического кризиса стало, во-первых, сокращение количества рабочих мест, снижение доходов населения и, во-вторых, дефицит у финансово-кредитных учреждений «длинных» денег. Таким образом, двум фундаментальным составляющим, обеспечивающим поддержание и рост рынка недвижимости, был нанесен существенный урон. Возникла ситуация резкого сокращения платежеспособного спроса со стороны конечных покупателей в части как текущей платежеспособности, так и долгосрочной кредитоспособности, помимо этого существенно сократились возможности банков по кредитованию новых девелоперских проектов, списанию долгов по действующим кредитам. Значимым является и то, что сделать инструмент ипотечного кредитования массовым, доступным для всех слоев населения так и не удалось. По сути, рынок оказался отброшенным на несколько лет назад. Теперь вновь потребуется формирование общей стабильной макроэкономической ситуации, причем не только на уровне корпораций и других участников рынка, но и на уровне семейных бюджетов конечных покупателей. До тех пор пока конечные покупатели станут не только готовы, но и способны приобретать жилье, осуществить «перезапуск» рынка, возобновив его поддержку через ипотеку, будет также крайне затруднительно.

Чем дольше будет затягиваться пауза по «перезапуску» рынка, тем больше возникает риск растерять сформировавшийся за последние годы пул частных инвесторов, риск допустить растрату накопленных потенциальными конечными покупателями средств не на покупку (оплату купленной по ипотеке) недвижимости, а на текущее потребление. По разным оценкам, в собственности у частных инвесторов в зависимости от региона находится 10-30% квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие. В случае ухудшения ожиданий относительно развития рынка недвижимости на рынке могут появиться инвестиционные квартиры от частных инвесторов, что повлечет дополнительный рост предложения на рынке недвижимости. При текущем ограниченном платежеспособном спросе это вполне может привести к очередной коррекции рынка вниз. Особенно явно вероятность данного сценария прослеживается в динамике московского рынка, где темпы строительства нового жилья в последние годы существенно превосходили платежеспособный спрос, а доля инвестиционных квартир, по оценкам множества специалистов, была максимальной для РФ.

Применительно к Сочи, где активное строительство нового жилья началось в последние два-три года, ипотечные кредиты при покупке квартир привлекаются достаточно редко (в ЖК «Миллениум Тауэр» нет ни одной квартиры приобретенной по ипотеке), а инвестиционных квартир единицы, вероятность коррекции цен вниз представляется маловероятной, скорее по мере приближения Олимпийских игр можно ожидать существенного роста цен. Значимым аргументом является ограниченность предложения построенного качественного жилья. Покупать же недострой в настоящее время достаточно рискованно.

Итак, в настоящее время можно ожидать существенного изменения в первую очередь структуры отечественного рынка недвижимости. Параметры коррекции будут зависеть от эффективности действий как федеральных и региональных органов власти, так и международных организаций.

Действия международных организаций будут в значительной степени определять наличие и доступность в мировой экономике «длинных» денег, направляемых на финансирование ипотечных программ, размер платежеспособного спроса на товары (в том числе сырье) и услуги, содержащие «российскую добавленную стоимость» и прочие важные для рынка недвижимости факторы роста. В последние месяцы новости с международных финансовых рынков содержат все больше позитивных сигналов, что, безусловно, вселяет определенный оптимизм в скорое масштабное возобновление банками ипотечных программ, кредитование девелоперских проектов. Особенно хотелось бы отметить статистику фондового рынка, отражающего будущие ожидания инвесторов. Индекс Dow Jones преодолел отметку 10000, российские индексы: ММВБ - 1350, РТС - 1400, практически сравнявшись с уровнем 2006 года.

Правительство РФ делает значительные шаги по поддержке экономики, однако вопрос о том, насколько оперативно удастся восстановить платежеспособный спрос, не допустить проседания семейных бюджетов потенциальных конечных покупателей, пока не совсем ясен. Достаточно позитивно можно оценить принятый на 2010 год Федеральный бюджет, гарантирующий поступление существенных денежных средств в экономику РФ, а стабилизировавшиеся в последние месяцы цены на нефть дают все основания прогнозировать достаточные возможности по финансированию бюджета.

Обобщая, в настоящей ситуации можно ожидать практически любого из возможных сценариев развития российского рынка недвижимости: от негативного (снижение цен и объемов строительства жилья) до стабилизации и дальнейшего роста. Однако все же наиболее вероятным представляется сценарий, при котором до конца текущего - весны будущего года рынок будет находиться в ситуации незначительной стагнации, далее, по мере стабилизации мировой экономики, возобновления активного поступления бюджетных средств в экономику РФ, завершения реструктуризации долгов девелоперских компаний начнется увеличение спроса на жилье со стороны конечных покупателей и арендаторов, вслед за чем на рынке возобновится рост цен на недвижимость, возобновиться активное строительство новых объектов.

Первый вице-президент ГК «Сунжа» Сергей Усачев, специально для М2 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости