Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Площадь лесных пожаров на Ямале увеличилась в шесть раз 13:28, Общество Синоптики пообещали жару в Москве до 32 градусов к пятнице 13:18, Общество СМИ сообщили о приходе следователей в офис «Алросы» за документами 13:11, Общество Лоукостер Ryanair подал предложение о покупке Alitalia 13:08, Бизнес Россия стала основным нефтяным поставщиком Китая за июнь 2017 года 13:08, Бизнес Матвиенко поддержала действия ЦБ по «зачистке» банковского рынка 13:04, Финансы PepsiCo назначит нового президента в России 13:04, Бизнес Reuters узнал о плане ЕС расширить санкции из-за турбин Siemens в Крыму 13:00, Политика Обвиняемого в экстремистских постах математика Богатова отпустили из СИЗО 12:56, Общество Глава группы DCH подал в Нацбанк Украины заявку на покупку «дочки» ВЭБа 12:44, Бизнес Аналитики подсчитали стоимость 100 самых дорогих особняков Подмосковья 12:32, Жилье В Минздраве поддержали идею о запрете на продажу «мерзавчиков» 12:26, Общество Названы 10 улиц Москвы с наибольшим количеством квартир на продажу 12:24, Жилье «Победа» экстренно посадила самолет из-за курящего на борту пассажира 12:22, Общество Причастного к подрыву колонны с силовиками в Дагестане осудили на 15 лет 12:19, Общество Выручка «Детского мира» за первое полугодие выросла почти на 25% 12:17, Бизнес Mitsubishi представила новый минивэн Expander 12:08, Авто В Дагестане похитили министра ЖКХ республики 12:03, Общество В Одессе взорвался припаркованный автомобиль 12:00, Общество В столице вырос спрос на многокомнатные квартиры в новостройках 12:00, Жилье Минобороны заявило о внезапной проверке ВВС и ПВО в Забайкалье 11:57, Политика МВД предложило автовладельцам самим выбирать буквы и цифры номера 11:56, Общество ГД предложила создать механизм дистанционного участия в собраниях жильцов 11:55, Жилье На Урале СК завел дело после травмирования подростка на аттракционе 11:28, Общество В порт Одессы вошли корабли НАТО 11:23, Политика Летевший с Камчатки в Москву лайнер экстренно сел в Новосибирске 11:19, Общество
Как защититься от двойной продажи на рынке недвижимости
14 янв, 2011 10:47
0
Как защититься от двойной продажи на рынке недвижимости
Иногда в практике встречаются ситуации, когда одно и то же помещение продается нескольким покупателям. Данные сделки могут иметь место как в новостройках на стадии строительства, так и при продаже недвижимости на вторичном рынке. О том, как защититься в случае двойной продажи рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
Фото: Как защититься от двойной продажи на рынке недвижимости

Иногда в практике встречаются ситуации, когда одно и то же помещение продается нескольким покупателям. Данные сделки могут иметь место как в новостройках на стадии строительства, так и при продаже недвижимости на вторичном рынке. О том, как защититься в случае двойной продажи рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

Первое, в зависимости от того, какой именно договор был заключен с покупателем и на какой объект недвижимости, основания для преимущественного права на такой объект недвижимости будут различными.

К примеру, если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило или оплатило договор.

Если же мы говорим о договоре долевого участия в строительстве в доме новостройке, который подлежит обязательной государственной регистрации, то в данном примере не имеет значение, кто первым подписал или оплатил договор, а имеет значение, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре. Все иные претенденты, которым не повезло получить квартиру или машиноместо, или офис в собственность в связи с наличием иного покупателя, который имеет преимущественное право на данный объект, могут лишь обратиться в суд с требованиями о возмещении понесенных ими убытков и неустойки за неправомерное пользование денежными средствами. (Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Это правило соответствует норме п. 3 ст. 433 ГК РФ, установившей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом).

Что касается вторичного рынка недвижимости, то опять же в зависимости от того, с кем был зарегистрирован договор купли продажи в Росреестре, тот и является приобретателем объекта недвижимости, иные покупатели на данный объект претендовать не могут. Если при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную государственную регистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество на получение в собственность объекта недвижимости имеет то лицо, которое первое подписало или оплатило договор.

Второе, указанные выше правила о преимущественном праве на приобретенный объект недвижимости по двойным продажам, распространяются на тех участников сделки, которые обратились в суд с соответствующими требованиями и о которых известно, как суду, так и другим участникам сделки. Если же при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении него осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с требованиями о признании за собой права собственности на приобретенный объект недвижимости, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в  суд обратилось. Т.е. в данном случае преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое в судебном порядке первое признало за собой право собственности на спорный объект.

Третье. Защитить права покупателя, который не может претендовать на объект недвижимости в силу двойной продажи, можно иском к продавцу о возмещении убытков. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Этот способ защиты гражданских прав предусмотрен п. 4 ст. 165 ГК РФ, гласящим, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки (в данном случае - продавец), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Кроме того, в данном случае можно по аналогии применить п. 3 ст. 551 ГК РФ. В соответствии с этой нормой сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ N 10, ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Четвертое и самое главное, что каждый из читателей настоящей статьи и покупателей, оказавшихся, к сожалению, участником сделки по двойной продаже, должен хорошо знать и понимать - суд, это орган государственной власти, на который возложена законом обязанность разрешить спор, независимо. На основании представленных доказательств и сформированной, в том числе правовой позиции. Суд не призван и не будет защищать покупателей при наличии двойных продаж, если они сами не докажут, что их обманули и не докажут вину продавца. Суд не защищает обиженных и оскорбленных, суд как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав, а в соответствии с чем, какое наказание должен понести. Поэтому не стоит ждать, что суд вас будет защищать, суд не защищает. Закон запрещает суду защищать. Только адвокат может защитить и грамотно и правильно построить линию ваших требований в суде, а суд, при наличии обоснованных нормами материального права требований, может с ними согласиться и вынести решение, защищающее ваши права, и только так и никак по-другому. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости