Инвестиции в европейскую недвижимость: Как заработать на кризисе
Столичные риэлторы в частных разговорах признаются: до 60% покупателей элитной недвижимости - чиновники и члены их семей, в то время как до 2005 года погоду на рынке престижного жилья в Москве делали в основном бизнесмены и топ-менеджеры. Что же они - разочаровались в инвестициях в недвижимость? Ничуть! Просто за последние годы существенно выросло количество россиян, купивших жилье за рубежом. Такое вложение средств оказывается более безопасным, чем покупка недвижимости в России. А при правильном подходе - и гораздо более выгодным. К тому же всегда приятно иметь тихую гавань, запасной аэродром за пределами отчизны.
Существует несколько способов инвестирования в объекты недвижимости. В последнее время в Европе стали очень популярны так называемые REIT, коллективные фонды инвестирования в недвижимость. Они приносят неплохой доход, но не дают главного - фактического владения квадратными метрами в другой стране. Также хорошим инвестиционным потенциалом обладают объекты коммерческой недвижимости. Но в торговом центре тоже жить не будешь. Поэтому мы будем говорить исключительно о жилье за рубежом.
Существует одна уловка, позволяющая повысить инвестиционный доход от недвижимости: сдавать жилье туристам в то время, пока владелец его не использует. Поэтому наиболее привлекательными являются объекты, расположенные на крупных европейских курортах. Имея особняк, к примеру, на Лазурном берегу, можно не опасаться, что колебание цен на недвижимость в еврозоне сделает его приобретение невыгодным. По самым скромным оценкам экспертов, при сезонной сдаче в аренду особняка на дорогом курорте можно получить доход около 4% годовых. Именно поэтому при выборе места будущей дислокации следует ориентироваться на то, где предпочитают отдыхать платежеспособные туристы. Эта логика кажется очевидной многим покупателям недвижимости из России (или их консультантам). «На протяжении последних лет первые строчки рейтингов по привлекательности зарубежной недвижимости для россиян занимают Швейцария, Великобритания, Лазурный берег, Тоскана, Форте-дей-Марми и озеро Комо, - рассказывает региональный директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева. - Эти регионы и страны в наименьшей степени подвержены кризисным явлениям (в Швейцарии во время кризиса цены даже росли), а также располагают лучшими объектами жилой недвижимости высшего ценового сегмента и прекрасной инфраструктурой местности». При этом наибольшим спросом среди россиян в элитном сегменте зарубежной недвижимости пользуются особняки стоимостью от 5 млн евро, за ними следуют апартаменты от 1,5 до 3 млн евро. В Монако средняя цена за 1 кв. м составляет почти 60 000 евро, а на побережье Франции - 50 000 евро.
Но в то же время существуют и страны «второго эшелона», внимание к которым со стороны российских инвесторов также велико. В ближайшее время в Испании, Болгарии и Черногории не стоит ожидать роста цен даже на элитные квадратные метры. Как видно, наиболее востребована сейчас недвижимость в странах, находящихся за пределами еврозоны. Однако на курортах «второго эшелона» по-прежнему можно рассчитывать на хорошие перспективы сдачи в аренду, что в купе с низкими налогами позволит несколько компенсировать неизбежное падение цен. Возможно, с приобретением курортного жилья в этих странах стоит повременить, дождавшись дна. Но уже сейчас покупка недвижимости даже в Болгарии намного выгодней приобретения недвижимости в Москве. «Недвижимость в Европе традиционно предлагается уже с отделкой и кухонным блоком, то есть ее легко сдавать в аренду сразу после покупки, - говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина. - А арендные ставки сопоставимы или даже выше московских. Кроме того, приобретение недвижимости во многих странах дает возможность получения шенгенской визы для беспрепятственного перемещения по Европе и в некоторых случаях ВНЖ, что позволяет проживать в Европе». К тому же до нового витка кризиса в еврозоне цены на курортную недвижимость в Испании, Болгарии, Черногории, Кипре и ряде других «здравниц» показывали рост настолько бурный, что в среде риэлторов эти страны получили прозвище зоны решительных действий. И нет никаких оснований сомневаться, что в долгосрочной перспективе спекулятивный рост вернется. О преимуществах покупки недвижимости в странах «второго эшелона» на примере Черногории рассказывает генеральный директор компании «Экстерос» Сергей Соловьев: «За последние 3-4 года эта страна сделала значительный скачок касательно привлекательности зарубежной недвижимости. Кроме того, она является одной из самых зеленых стран Европы с восхитительными пляжами, туда пошел приток иностранных инвестиций в строительство современных апартаментных комплексов класса А с диапазоном цен от 4500-8500 евро за 1 кв. м, торговых центров, гостиниц и яхт-клубов. В то же время там сохраняются предложения в комплексах экономкласса с диапазоном цен 2000-3500 евро за 1 кв. м».
Однако в ближайшее время ожидать роста не стоит. «Недвижимость на сегодняшнем рынке является низколиквидным товаром, - считает Сергей Соловьев. - Поэтому ее покупка больше связана с потребностью покупателя не инвестировать, а непосредственно пользоваться, для этого вида покупателей есть неплохой шанс приобрести на фоне кризиса в еврозоне достойный вариант, который раньше был не по зубам, а в перспективе может и вырасти в цене».
Действительно, основная мотивация сегодняшних покупателей недвижимости в Европе - низкие цены. Но есть еще один приятный бонус, который делает эту затею еще более доступной. Если мы, в России, привыкли к мысли о том, что ипотека - это кабала, даже если заемщик является очень состоятельным человеком, то европейцы таким кредитным инструментом пользуются давно. Причина - низкие процентные ставки. Конечно, сейчас они несколько выросли, но все равно не сравнятся с разорительными условиями российских банков. Самые низкие ставки по ипотеке доступны в Великобритании и составляют 3,5-4% в год. Проще всего получить ипотечный кредит на Кипре. Для этого достаточно иметь 30, а в некоторых случаях даже 20% стоимости объекта при ставке в 5,5-6,6%. «В Испании в некоторых случаях можно приобрести объект с использованием ипотеки, имея 30-40% стоимости, но в среднем требуется внести 50% стоимости, - рассказывает генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM»Наталья Завалишина. - Ипотечные ставки 4-6%. В Болгарии или Черногории покупка с использование ипотеки не распространена, в основном используются рассрочки, если покупатель не готов сразу оплатить объект».
Но даже если вы готовы выложить за виллу на «Лазурке» всю сумму, не лишним будет потратиться на квалифицированных консультантов, которые не только подберут интересный для вас объект, но и организуют юридически грамотное сопровождение сделки. В некоторых странах нет возможности приобретать недвижимость на физическое лицо, т.е. для покупки необходимо регистрировать в этой стране юридическое лицо. Но это может дать свои преимущества - получение ВНЖ, бесплатное медицинское обслуживание, бесплатное образование для детей. В некоторых странах можно покупать на физическое лицо, но покупка на юридическое лицо расширяет возможности. «Приобретая элитную недвижимость за рубежом, разумнее всего воспользоваться услугами международной компании, работающей на местном рынке, - уверена региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. - Только так покупатель сможет оградить себя от юридических сложностей и приобрести объект, способный приносить прибыль в будущем».
Правильный выбор партнера по проведению сделки поможет сориентироваться и на рынке объектов, находящихся на стадии строительства, и избежать ситуаций, когда застройщик прогнозирует одну цену после завершения строительства, а в реальности цена получается намного ниже. Инвестиции в строящиеся комплексы на данный момент являются наиболее выгодными. При покупке объекта на начальных этапах строительства комплекса по его завершении можно получить в среднем 20-процентную прибыль. Самыми интересными объектами, недавно вышедшими на рынок, являются № 23 Boulevard de Belgique и Tour Odeon в Монако, а также NEO Bankside, One Tower Bridge и Ebury Square в Лондоне. Но несмотря на то что покупка строящегося объекта в большинстве случаев оказывается намного более выгодной, далеко не все эксперты считают, что сегодня стоит связываться с рисками, которые неизбежны при таком приобретении. Так, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина уверена, что «в настоящее время лучше и надежнее ориентироваться на уже готовые, построенные объекты, с наличием всей необходимой документации, тем более что таких объектов сейчас достаточно много практически во всех курортных странах, по многим есть хорошие предложения».
При планировании бюджета на покупку недвижимости за рубежом следует учитывать и налоги, и расходы на содержание объекта. «Расходы на апартаменты могут составить от 1,5-3 евро за 1 кв. м в месяц, - говорит генеральный директор компании «Экстерос» Сергей Соловьев. - Что касается отдельных домов, то расходы в зависимости от их размера и размера участка, а также расположения могут составить от 2 000 до 8 000 евро в месяц (зарплата управляющего, охрана, садовник, коммунальные платежи, эксплуатация и тому подобное)».
Что же касается налогов, то законодательство большинства европейских стран подразумевает, что все их придется заплатить в полном размере. Рассмотрим налоговые сборы на приобретение объекта недвижимости на примере условного особняка во Франции стоимостью 5 млн евро. Единовременный налог на приобретение объекта недвижимости составит 780 750 евро. Также необходимо будет выплатить налоги, связанные с владением объектом, - 370 347 евро. За арендный доход необходимо будет выплатить 707 198 евро. Наконец, налоги, связанные с продажей объекта, составят 349 650 евро. Независимо от того, кто из участников сделки будет выплачивать последнюю группу сборов, ее тоже нелишним будет заложить в бюджет при планировании покупки. Итак, при покупке особняка стоимостью 5 млн евро налоги составят чуть более 2,2 млн. В последующие годы налоги на владение объектом недвижимости снизятся до 74 000 евро, а налоги на сдачу в аренду - до 141,4 тысячи. Таким образом, расходы на содержание особняка составят 215,5 тысячи евро. При этом, учитывая сегодняшнюю динамику цен на элитную недвижимость на курортах Франции после вычета расходов годовой доход от аренды и роста цен составит около 135 000-140 000 евро. Отметим, эта цифра оценочная и годится для идеальных условий.
Источник: Бизнес-стиль