Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
МВД опровергло данные о распространении наркотиков в виде конфет в школах 01:39, Общество В Канаде вступил в силу аналог «закона Магнитского» 01:16, Политика Российские разработчики «антифотошопа» привлекли $700 тыс. инвестиций 01:13, Свое дело Интернет без анонимов: как заработать на проверке цифровой личности 01:11, Свое дело В Ростове-на-Дону проверят жалобу на установку памятника героям Донбасса 00:55, Общество «Челси» и «Рома» забили шесть голов на двоих в матче Лиги чемпионов 00:22, Спорт Полиция завела дело из-за угроз журналистке Znak.com из-за «Матильды» 00:17, Общество Устроившему поджог Банка Франции Павленскому предъявили обвинение 00:12, Общество Юристы усмотрели нарушение в приобретении «Трастом» акций «ФК Открытие» 00:12, Финансы Эксперты АКРА выявили у «Росгосстраха» аномальные выплаты по ОСАГО 00:02, Финансы Предпринимателей запретят проверять по советским нормам 00:01, Экономика Россияне впервые за три года увеличили долю наличных в обращении осенью 00:01, Финансы Минздрав предложил правительству запретить курить вейпы в кафе 18 окт, 23:45, Общество ЦСКА потерпел второе домашнее поражение подряд в Лиге чемпионов 18 окт, 23:38, Спорт «Роснефть» договорилась с Иракским Курдистаном об участии в добыче нефти 18 окт, 23:32, Бизнес «Потрясающее шоу»: зачем Кремлю участие Собчак в выборах 18 окт, 23:19, Политика Полиция назвала причину наезда автомобиля на толпу прохожих в Харькове 18 окт, 23:13, Общество СМИ узнали о желании «Яндекса» построить собственный офис 18 окт, 22:51, Бизнес Политологи оценили решение Собчак участвовать в выборах президента 18 окт, 22:40, Политика ЦИК прокомментировала публикацию журнала Maxim с призывом идти на выборы 18 окт, 22:20, Политика В Харькове автомобиль врезался в толпу прохожих 18 окт, 22:05, Общество Потребительская активность россиян ускорилась до максимума за три года 18 окт, 22:04, Экономика «В этом что-то есть»: реакция политиков и соцсетей на заявление Собчак 18 окт, 21:56, Политика В Совфеде рассказали о свойствах «невидимой» ракеты для «Искандера» 18 окт, 21:45, Общество Лига чемпионов по футболу. ЦСКА — «Базель». Онлайн 18 окт, 21:45, Спорт Полиция задержала 11 участников митинга у Верховной рады 18 окт, 21:34, Политика «Роснефтегаз» заплатил в бюджет дивиденды за первое полугодие 18 окт, 21:14, Экономика Януковичу продлили срок временного убежища в России 18 окт, 21:04, Политика
Программа «Недоступное жилье»: что такое ипотека по-русски
26 сен, 2011 13:36
0
Программа «Недоступное жилье»: что такое ипотека по-русски
Слово «ипотека» ассоциируется у большинства россиян с доступным жильем. Однако, как ни парадоксально, в современной России только 10% населения могут позволить себе взять ипотеку.
Фото: Программа «Недоступное жилье»: что такое ипотека по-русски

Слово «ипотека» ассоциируется у большинства россиян с доступным жильем. Однако, как ни парадоксально, в современной России только 10% населения могут позволить себе взять ипотеку. После бума неплатежей в 2009-ом рынок ипотечного кредитования постиг крах: банки начали взвинчивать процентные ставки, а люди потеряли не только доверие к кредитным организациям, но и надежду когда-либо иметь свой дом. Сегодня в этом вопросе наблюдается перелом.

Аналитики рынка ипотечного кредитования не перестают твердить о том, что сектор возрождается. В качестве аргументов приводится показатель роста доли ипотеки в ВВП страны. В некоторых странах Европы он достигает 70%, в США - 55%. В России этот показатель действительно неуклонно растет: после кризиса он вплотную приблизился к психологической отметке в 1%, что полностью отражает мнение россиян об ипотеке.

И хотя дискуссий на эту тему действительно много, ипотечные программы продолжают оставаться доступными для очень ограниченного круга населения. Мы попытались разобраться в причинах недоступности «доступного жилья» и понять, почему ипотека как инструмент, подаривший крышу над головой миллионам европейцев и американцев, совершенно не работает в России.

А как у них?

В настоящее время существуют две основные модели ипотеки - американская и немецкая. Первая, являющаяся классической и знакомой всем, заключается в предоставлении заемщику кредита под залог приобретаемой недвижимости с минимальным первоначальным взносом, при сравнительно высокой процентной ставке. В российской «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования» за основу принята именно эта схема.

Несколько иначе выглядит немецкая модель. Заемщик приходит в банк и открывает «накопительный счет». Через пять-десять лет, когда на этом счете скапливается около половины стоимости жилья, заемщик получает от государства дотацию в размере 10% и льготный кредит на недостающую сумму под минимальную процентную ставку. Эта программа, рассчитанная на малообеспеченную часть населения, показала высокую эффективность в странах Западной Европы.

В России значительно более развита американская модель, однако ряд экспертов считает, что немецкий вариант был бы гораздо более эффективным. «В целом в нашей стране необходимо было создавать систему стройсберкасс (немецкая модель ипотеки), а не американскую систему», - отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY.

Ставки близки к минимальным

Как же выглядит в настоящее время российский рынок ипотеки? После мирового финансового кризиса этот сегмент кредитования начал постепенно оживать. И хотя в банках уже не увидишь очередей, в которые заемщики выстраивались в начале нулевых, интерес населения к программам жилищного кредитования заметно вырос: количество выданных ипотечных кредитов выросло за I полугодие почти вдвое по сравнению с 2010 годом.

Чем же обусловлена такая тенденция? Прежде всего, политика банков стала более гибкой. В моду входят «плавающие» ставки вместо прежних фиксированных и зачастую они оказываются более выгодными. Такая ставка рассчитывается по формуле «ставка рефинансирования ЦБ + 3%» (второе число каждый банк определяет сам). И хотя россияне опасаются любой финансовой неопределенности, «плавающая» ставка, несмотря на свое пугающее название, сегодня оказывается значительно выгоднее за счет оптимизации процентных рисков.

В этом году получила продолжение тенденция снижения процентных ставок: сегодня они близки к российскому историческому минимуму. По данным Центробанка, средняя ставка по ипотечному кредиту в I полугодии в рублях составляла 12,2%, в валюте - 9,6%. При этом если в родной валюте россияне берут кредит в среднем на 16 лет, в иностранной - на 13.

Практически все крупные банки в России снизили размер первоначального взноса до минимума в 10-15%, в то время как предельный срок займа продолжает расти и сегодня колеблется от 20 лет в МДМ банке до 50 лет в ВТБ 24. Постоянно снижаются и требования к финансовым гарантиям от заемщика. Альфа-банк, к примеру, предлагает воспользоваться возможностью подтверждения дохода через собственную форму вместо 2-НДФЛ. Практически все банки отказались от штрафов за досрочное погашение и снижают пени за просрочку. Многие кредитные организации также предоставляют льготы по ставкам для «зарплатных» клиентов и предлагают рефинансирование выданных ранее кредитов. Не стоит, наверное, упоминать о том, что резко снизились сроки рассмотрения заявки на получение кредита. В Райффайзенбанке на принятие такого решения требуется всего три дня.

Созданное по решению правительства «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) прогнозирует, что к концу 2015г. ипотека будет доступна 30% российских семей, при этом средняя ставка по ипотечному кредитованию составит 8-9% годовых. К 2020 году доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%, а средневзвешенная ставка снизится до 6% годовых (при условии, что инфляция составит 4% годовых), а также увеличится средний срок кредитов - до 30 лет, мечтает агентство.

Пока еще недоступное жилье

Правда, несмотря на снижающиеся ставки, ипотека все еще остается недоступной для большинства россиян. Кроме того, многие предпочитают не связываться с кредитом на жилье, не без оснований полагая, что переплатят немаленькую сумму. Предположим, российский заемщик взял кредит в Сбербанке на покупку вторичного жилья в размере 5 млн руб. под годовую ставку 14,25% (для «зарплатных» клиентов), срок кредита - 20 лет. Выплачивая в месяц по 63 тыс. руб., в общей сложности клиент отдаст банку около 15 млн руб., что в три раза больше изначальной стоимости жилья. В составленном компанией Penny Lane Realty рейтинге стран Россия по стоимости ипотечного кредита заняла 47-е место из 60 возможных.

Свою роль играет и низкий уровень жизни россиянина. Например, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в странах Европы, по данным компании StatBanker, составляет 4,5%. При этом в Дании - всего 1,36% годовых при ежемесячном платеже в 566 евро. И это учитывая тот факт, что средняя заработная плата в Дании - 4400 евро в месяц. В свою очередь россиянину в среднем приходится выплачивать по ипотечному кредиту в валюте 13,1% годовых при средней заработной плате в 464,2 евро, т.е. больше тысячи евро ежемесячно. Таким образом, зарплата датчанина выше ежемесячного отчисления по кредиту почти в восемь раз, тогда как россиянину требуется три месячных зарплаты для того, чтобы всего единожды заплатить за ипотеку.

«Проблема недоступности ипотечного кредитования связана с общим низким уровнем жизни в РФ относительно развитых стран. У нас и средние доходы существенно ниже, чем в Европе, и их дифференциация одна из самых высоких в мире, что свидетельствует о том, что реальный уровень жизни большей части населения значительно хуже средних показателей», - считает старший аналитик ИГ «Норд-Капитал» Максим Зайцев.

Привлекательный рубль

Если все же россиянин решил взять кредит на приобретение жилья, возникает вполне резонный вопрос: в какой валюте брать ипотеку? Очевидно, что кредит в рублях выгоднее брать тогда, когда российская валюта укрепляется по отношению к доллару и бивалютной корзине. В свою очередь ипотечный кредит в долларах оправдывает себя в тех случаях, когда рубль слабеет по отношению к валюте США. До кризиса более популярными были ипотечные кредиты в долларах, что объяснялось постоянным снижением рубля и более низкими процентными ставками.

«С середины 2005-го до середины 2008-го рубль ослабился к доллару на 18%, т.е. реальная ставка по ипотечным кредитам в долларах была ниже номинальной в это время на 6% годовых, что выводило реальную ставку по ипотечному кредиту в это время на уровень примерно 4,5%, в то время как в рублях ставка составляла примерно 12,5%, что, как мы видим, на 64% дороже», - комментирует причины интереса заемщиков к доллару Алексей Козлов, ведущий аналитик департамента аналитики и риск-менеджмента UFS Investment Company.

В отличие от докризисного периода, когда долларовые заимствования были на пике популярности, сегодня доверие к рублю заметно возросло. Если в 2006-ом только 60% россиян брали ипотечный кредит в рублях, то сегодня «патриотов» - 97,3%. Любой кредит всегда выгоднее брать в той валюте, в какой заемщик получает зарплату. Это поможет избежать валютных рисков и переплат за конвертацию, советует аналитик «Инвесткафе» Илья Игнатенко. Спекулировать курсами валют можно только в том случае, если заемщик уверен в тенденциях на денежном рынке и если заем предполагается брать на срок не более пяти лет. В любом случае, кредит в валюте всегда является более рисковым.

За последние пять лет курс доллара вырос на 17%, евро - на 26%, расходы по ипотечным кредитам в этих валютах возросли соответственно только за счет разницы в курсах валют. «Сильным негативным фактором, отпугивающим потребителей от ипотеки в долларах является неустойчивость курса доллар/рубль», - отмечает аналитик UFS А.Козлов.

Банк Москвы в 2007-ом предлагал заемщикам взять кредит в самых устойчивых мировых валютах - швейцарском франке и японской иене, однако вскоре организация была вынуждена отказаться от этой программы из-за непопулярности у населения кредитов в экзотических валютах. При малом спросе на подобную услугу обслуживание таких кредитов становилось крайне накладным для банка, хотя и весьма выгодным для клиентов.

Алина Евстигнеева (РБК) 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости