Новая жизнь старых дач

Стародачные места всегда считались особой категорией недвижимости. Это не коттеджные поселки и не садовые товарищества. Для элитного в нынешнем понимании загородного жилья в них недостаточно развита инфраструктура. Впрочем, некоторые поселки постепенно начинают приобретать современный вид благодаря новым собственникам. Что представляют собой стародачные поселки сегодня и какое будущее их ожидает?

Поселки, называемые ныне стародачными, наиболее активно формировались в послереволюционный период, когда возводились загородные дома для ведущих представителей партийной номенклатуры, науки, искусства и спорта, а также военной элиты.

Исторические сотки

Каждая из подобных дач - это «дом с историей». Например, во второй половине 1930-х годов строительное подразделение Литфонда СССР создало знаменитый писательский поселок Переделкино. В 1949 году государственные дачи наравне с правительственными наградами и премиями давали руководителям проекта по созданию советской ядерной бомбы. В 1957 году дачи получили участники проекта по запуску первого искусственного спутника Земли. «В 1930-х годах полковники получали участки в 25 соток, генералы и профессора - 50 соток, министры удостаивались 1 га, - рассказывает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Земля предоставлялась в бессрочное пользование, поэтому сделки проводились уже тогда, но, конечно, неофициальные. А официальные начали заключаться только в начале 1990-х годов, когда доступ в ведомственные поселки открыли всем. Именно с этого времени их стали называть стародачными».

В свою очередь маркетолог ООО «Пересвет-Реал Эстейт» Наталья Бланкова уточняет, что первые дачи могли получать как представители элиты, так и рабочие, поскольку дачные поселки были закреплены не только за определенными организациями (такими, например, как Союз писателей, Союз кинематографистов и т. д.), но и за большими промышленными предприятиями. Дома не находились в собственности жильцов, а сдавались в аренду, при этом часто одна дача предназначалась для нескольких семей.

Всего в Подмосковье насчитывается около 50 стародачных мест, которые располагаются практически на всех подмосковных направлениях, за исключением Новорижского шоссе - оно построено около десяти лет назад и не успело «нажить» традиции. Наиболее известными являются стародачные поселки на Рублево-Успенском, Минском и Ярославском направлениях.

С появлением современных коттеджных поселков стародачные поселки перестали считаться элитным сегментом, но не потеряли популярности. У этих мест - неоспоримые плюсы. Такие поселки почти всегда расположены в лесу, нередко рядом с водоемом, а это именно то, что ищут современные покупатели. Кроме того, в этих поселках потрясающая атмосфера, а за возможность жить в месте, где обитали известные личности, многие клиенты готовы отдать большие деньги. Кроме того, по словам руководителя направления загородной недвижимости компании «МИАН-агентства недвижимости» Светланы Кондачковой, всем известны названия таких поселков, а покупатели готовы платить за имя.

Сейчас в большинстве стародачных поселков преобладает «разнострой»: старые деревянные дома соседствуют с новыми коттеджами самой причудливой архитектуры. Владения с ветхими полуразвалившимися домиками в базе предложений на продажу чаще всего позиционируются как земельные участки (строение заведомо пойдет под снос). Инженерные коммуникации не рассчитаны на потребности взыскательного потребителя и вдобавок сильно изношены. Морально устаревшими являются планировки и архитектурные решения старых дач.

Дом ветшает -  цена растет

«Свои дома в стародачных поселках многие владельцы сдают в аренду и годами не делают ремонт, чтобы не отказывать арендаторам, - поясняет руководитель отделения «Проспект Вернадского» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывин. - Поэтому иногда оказывается, что в добротном с виду доме давно обветшали перекрытия, оконные блоки и внутренние стены требуют ремонта, а в подвале сырость и плесень».

В некоторых случаях оставляет желать лучшего транспортная доступность. Так, раньше Ярославка прекрасно справлялась с транспортным потоком, а сегодня это одна из самых загруженных трасс наряду с Дмитровкой и Рублевкой. Большинство стародачных поселков расположены неподалеку от железнодорожных станций, но арендаторы и владельцы старых дач, как правило, на электричках не ездят.

Многие ведомственные поселки в свое время строились на небольшом расстоянии от Москвы.  «Город постепенно надвигается на бывший загород, - отмечает исполнительный директор салона элитной недвижимости «Рублевка Immobiliare» Наталья Петшик. - Дачные поселки окружают многоэтажные дома. Поэтому не всегда место, бывшее когда-то идеальным для умиротворенного отдыха на природе, остается таковым».

Дома в стародачных местах довольно редко попадают на рынок. Чаще всего их продают знакомым, проживающим в том же поселке. Главная особенность старых дач состоит в том, что спрос на них отнюдь не стимулирует предложение. Со временем количество старых дач за счет сноса уменьшается - это значит, что и их стоимость будет только расти. О средней стоимости домов в стародачных поселках говорить сложно, так как каждый из них уникален. Цена может различаться на порядок в зависимости от направления, размера участка, особенностей ландшафта, инфраструктуры, окружающей застройки, исторической ценности дома. Но в любом случае это дорогое удовольствие. В большинстве случаев их стоимость в два-четыре раза выше, чем цена аналогичного дома в соседнем обычном поселке.

«Большая часть строений в стародачных местах находится в ветхом состоянии, поэтому основной величиной, определяющей стоимость домовладений, является цена земли», - отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Самые дорогие участки предлагаются по Рублево-Успенскому шоссе - в Жуковке, Барвихе, Ильинском, на Николиной Горе. Цена сотки земли в этих местах колеблется от $60 тыс. до $200 тыс. По Минскому и Киевскому шоссе земля стоит $25-80 тыс. за сотку. На северных направлениях Подмосковья - $15-30 тыс., северо-восточных и восточных - $12-25 тыс.

«Если вы хотите купить участок в Переделкино, то ориентироваться придется на $50-70 тыс. за сотку, - комментирует Сергей Цывин. - Даже на непопулярном Егорьевском шоссе, в стародачных поселках Малаховка и Кратово придется отдать порядка $25-40 тыс. за сотку. Однако высокие цены не отпугивают покупателей - спрос на старые дачи существенно превышает предложение. Часто такие дома продают с использованием техники закрытых продаж, без активной рекламы».

Исторические стародачные поселки интересуют и девелоперов: основная ценность таких поселений - земля. Рынок загородной недвижимости стремительно развивается, интересных свободных площадок с каждым годом остается все меньше. Территории большинства стародачных поселков без натяжки относятся к элитным: они расположены на престижных направлениях, в живописных, экологически чистых уголках Подмосковья.  Если нет ограничений по сохранению исторического жилого фонда, то старые дачи сносят, а на их месте возводят современные загородные дома. Например, на базе стародачных Барвихи, Жуковки, Николиной Горы возведены элитные резиденции. Стародачный поселок Кутузово перестраивают в коттеджный комплекс «Кутузовская слобода».

Но пока это единичные случаи. Выкупить большой участок под организованную застройку в подобных местах практически нельзя: нет единого собственника. Поэтому в основном дома в стародачных поселках наиболее активно приобретают все-таки частные покупатели.

Но по мере истощения земельных ресурсов, пригодных для коттеджной застройки, девелоперы будут все активнее бороться за право масштабно осваивать сами стародачные поселки. «Скорее всего нетронутыми останутся только камерные стародачные поселки на западных направлениях, такие, как Переделкино, Баковка, Жуковка, Барвиха, - считает Сергей Цывин. - Это уникальное предложение, уступающее по престижности только историческим усадьбам. Возможно, оставшиеся стародачные домовладения приобретут статус памятников архитектуры федерального значения, в связи с чем к новым владельцам ужесточат требования по содержанию их домов».

Мария Макалкина