Здравствуй, олимпиада. Прощай, собственность

Около года назад вся страна радовалась победе Сочи в борьбе за право принять у себя зимнюю Олимпиаду 2014 года. Спустя полгода был принят Федеральный закон № 310-ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ликование от победы в борьбе за право провести зимние Олимпийские игры сменилось разочарованием. По крайней мере у тех, кому суждено расстаться со своей недвижимостью.

Все вопросы, связанные с проведением Олимпиады, решают местные власти, администрация Краснодарского края, федеральные власти и специально созданная государственная корпорация «Олимпстрой». В возведении олимпийских объектов также будут участвовать привлеченные инвесторы. Собственникам, чье имущество изымается, придется иметь дело со всеми этими структурами.

В начале славных дел

Основные вопросы изъятия и резервирования недвижимости (в основном земельных участков) регулирует ст. 15 закона. Процесс резервирования и изъятия недвижимости «растянут» законом с 1 января 2008 до 1 января 2014 года. То есть даже если до января 2014 года в прессе появятся победные реляции о практически полной готовности Сочи к Олимпиаде, собственникам не надо расслабляться.

Согласно п. 16 ст. 15 закона, решение об изъятии имущества принимает администрация Краснодарского края на основании соответствующего заявления «Олимпстроя» или застройщика олимпийского объекта федерального значения. В отличие от обычной процедуры изъятия такое решение не требует государственной регистрации.

Собственникам изымаемого имущества сначала предложат ознакомиться с документами о необходимости освободить место. Их должны поставить в известность о принятии соответствующего решения в течение семи дней. В уведомлении обязана содержаться информация о месте и времени приема администрацией по вопросам изъятия имущества, а также место и время для ознакомления с проектами соглашений об изъятии. Кроме того, такое решение подлежит обязательной публикации в региональной прессе и на сайтах Краснодарского края и города Сочи.

Не долго думая

Как только решение об изъятии (резервировании) собственности принято, администрация края совместно с корпорацией «Олимпстрой» в течение семи дней заключают договор с оценщиком, который определяет стоимость изымаемого имущества и размер убытков, причиненных изъятием. Услуги оценщика оплачивает корпорация. Отчет о проведенной оценке должен быть представлен не позднее 30 дней после даты заключения договора.

Предоставленный оценщиком отчет администрация Краснодарского края направляет собственнику изымаемого имущества. То есть сначала собственник получит уведомление о том, что его собственность собираются изъять, а через месяц-полтора узнает, во что оценили его имущество.

Администрация края в течение 20 дней со дня получения отчета подготавливает проект соглашения об изъятии и знакомит с ним лиц, у которых изымаются участки. Соглашение содержит выкупную цену, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, и иные существенные условия (например, если взамен участка предоставляется другой участок, то указывается его рыночная стоимость). После постановки участка на кадастровый учет и определения цены его изъятие не может занимать более трех месяцев. Из них два месяца даны собственнику (арендатору) на раздумья о справедливости выкупной цены. Если по истечении этого срока он с нею не соглашается, то земельный участок изымается по решению суда. Скорее всего такие дела будут рассматриваться судом в ускоренном порядке.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (для организаций) оценивается как право аренды земельного участка, переданного в аренду на 49 лет. При оценке убытков, которые понесет пользователь земли в связи с досрочным прекращением его прав, срок аренды, определенный ст. 15 закона, станет основным фактором, влияющим на результаты оценки.

Право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (для граждан) оценивается как право собственности. Такое решение, разумеется, идет только на пользу частным лицам - но только в плане получения компенсации. Но расстаться с обжитыми местами им придется в любом случае.

Кроме того, закон прямо предусматривает, что решение суда об изъятии участка подлежит немедленному исполнению. Это не означает, что такое решение нельзя обжаловать. Однако, вероятно, к тому времени как апелляционную жалобу рассмотрят, на изъятой земле уже полным ходом будут идти работы. Это в свою очередь означает, что в случае отмены вышестоящей инстанцией решения об изъятии имущества собственнику придется ходить по судам с требованиями о компенсации понесенных убытков.

Также не нужно забывать о том, что собственник имеет право оспорить результаты оценки. Правда, для этого ему придется заказать оценку своего имущества. Разумеется, такие меры способны отсрочить изъятие имущества, но скорее всего оно будет изъято.

В случае подписания сторонами соглашения собственник получит определенную сумму компенсации. Согласно п. 32 ст. 15 закона, компенсацию выплачивает корпорация «Олимпстрой» либо организация, возводящая олимпийский объект на месте изъятого имущества (если это строительство финансируется за счет федерального бюджета). Как неоднократно утверждали различные чиновники, выкуп имущества будет производиться в строгом соответствии с законом, т. е. по рыночным ценам.

К настоящему времени практически закончен отбор оценщиков, которые будут осуществлять оценку изымаемого имущества. Вместе с тем, несмотря на заверения чиновников относительно того, что каждый гражданин сможет защитить свои права в суде, они заранее предупредили, что будут бороться с теми, кто попытается спекулировать своими правами.

Но как определить, кто спекулирует, а кто действительно считает, что его права нарушены? Видимо, такая оговорка является предупреждением всем собственникам, которые постараются получить то, что им причитается за изымаемое имущество. Остается небольшая надежда, что государство направит свой праведный гнев на тех, кто действительно попытается скупить максимальное количество объектов и искусственно увеличить их стоимость для получения значительной компенсации.

Суд для самых стойких

Выплата денежной суммы - не единственный вариант компенсирования собственникам их потерь. Закон предусматривает возможность предоставить бывшему владельцу имущество, равноценное изъятому. Перечень такого имущества формируют правительство России, администрация Краснодарского края и орган местного самоуправления города Сочи.

Соответственно, если собственник отказался от предложенного ему «альтернативного» имущества, он вправе получить определенную сумму компенсации. Если и этот вариант его не устроит, спор с государством снова придется разрешать через суд.

Необязательно, что у собственников отберут их имущество целиком. Вполне вероятно, что для Олимпиады потребуется лишь какая-то часть, например, земельного участка. Если законодательством предусмотрена возможность разделить такое имущество с последующим изъятием одной из его частей, то решение об изъятии принимается только в отношении этой части. Но решение должно быть принято до фактического раздела.

Раздел земельного участка произойдет только с письменного согласия собственника, землепользователя или землевладельца. В случае их отказа от раздела изъятию подлежит весь участок. Самых стойких и несогласных в конце тоже ждет судебное разбирательство.

В том случае, если участок изымается у лица, которое владеет им на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования или аренды, указанные права прекращаются. Вместе с тем, если владелец изымаемого участка имел право переоформить его в свою собственность, ему предоставят другой земельный участок - уже на праве собственности.

Юлия Кондратенко

Генеральный директор юридической компании «Бергер и партнеры»:

Если владелец считает предложенную компенсацию заниженной, он вправе обратиться в другую оценочную компанию. Но меня лично настораживают сроки, указанные в законе: они не всегда позволяют осуществить это право. С одной стороны, у собственника есть право оспорить в суде размер компенсации, но в соответствии с ч. 33 ст. 15 закона № 310-ФЗ решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов подлежит немедленному исполнению. Таким образом, обжаловать решение в кассационном порядке у владельца нет возможности. Поэтому нельзя говорить, что собственники могут в полной мере отстоять свое имущество, если только не запасутся сразу своим отчетом, сделанным независимым оценщиком, в котором цена соответствует рыночной.

Евгений Туляков

Старший юрист Tenzor Consulting Group:

По общему правилу при принудительном отчуждении земли для государственных или муниципальных нужд возмещение должно быть равноценным. Это подразумевает, что в выкупную цену участка включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем имущества, а также убытки, причиненные собственнику изъятием. Оценивать адекватность оценки и ее соответствие законодательству и реальной рыночной стоимости пока несколько преждевременно, так как нет достаточных данных по уже предоставленным отчетам для сравнительного анализа. Выводы можно будет сделать после начала масштабного изъятия земельных участков и получения первых отчетов оценщиков. Несомненно, возникнут многочисленные спорные ситуации, которые спровоцируют волну исков по судебному пересмотру результатов оценки и вызовут серьезный общественный резонанс. Но так или иначе олимпийские объекты будут построены в установленные сроки на определенных для этого территориях.

Иван Куприянов