Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
США пригрозили лишить Пакистан статуса своего «крупного союзника» 22:53, Политика Серебренников сообщил о 9-часовой поездке из Петербурга после задержания 22:53, Общество МИД заявил о подготовке ответных мер на новые антироссийские санкции США 22:45, Политика Директор «Гефеста» прокомментировал введенные против компании санкции США 22:38, Политика «Не лучший фон для выборов»: что означает задержание Серебренникова 22:36, Общество ФИФА осудила публикацию хакерами данных о допинге в футболе 22:25, Спорт Порошенко попросит ООН ввести миротворцев в Донбасс 22:24, Политика Кинотеатр «35 мм» оспорил расторжение договора аренды 21:45, Общество «Яндекс» представил новую версию поиска на основе нейронных сетей 21:36, Технологии и медиа Сын Черномырдина с бизнес-партнером подали иск к «Северстали» 21:29, Бизнес МИД призвал США «не наводить тень на плетень» в ситуации с визами 21:19, Политика Институт Минфина предложил отменить соцльготы для бюджетников и силовиков 21:16, Экономика Проверьте ваше везение, предпринимательское чутьё и деловую хватку 21:07, РБК и Билайн Выгодно срулить: как сэкономить на личном транспорте в мегаполисе 21:01, Деньги Белоруссия представила первый электромобиль собственного производства 21:00, Технологии и медиа Германия экстрадировала в Россию обвиняемого в пособничестве террористам 20:48, Общество Около Сочи появился похожий на букву «Г» смерч 20:31, Общество На Украине задержали продавших криптовалюту на $500 тыс. мошенников 20:27, Общество Издержки господдержки: как и зачем меняли программу помощи ипотечникам 20:26, Финансы Выручка Chanel в России выросла на фоне сокращения глобальных продаж 20:24, Бизнес СКР рассказал о «мошеннической» схеме режиссера Серебренникова 20:17, Общество Лукашенко посоветовал министрам переселиться с семьями в однушки 20:03, Общество «Татнефть» заявила о победе над Киевом по иску на $144 млн 19:43, Бизнес Порошенко анонсировал телефонный разговор в «нормандском формате» 19:38, Политика Адвокат Серебренникова опроверг его отправку в СИЗО «Матросская тишина» 19:38, Политика Тинькофф Банк запустил свою систему банкоматов 19:36, Финансы Суд разрешил Никите Белых жениться в СИЗО 19:29, Общество Синоптики предупредили о последнем жарком дне лета в Москве 19:26, Общество
Дома давно минувших дней
09 июн, 2008 14:48
0
Дома давно минувших дней
Мода на антиквариат неизменна. Ее наивысшее проявление - мода на квартиры в исторических домах. Даже самый дорогой особняк нашего времени никогда не даст своим обитателям тех ощущений, которые испытывает житель домов дореволюционной постройки. Только в стенах, которые помнят споры между нигилистами и народниками, литературные кружки и тайные общества, можно по-настоящему проникнуться духом ушедших эпох.

Мода на антиквариат неизменна. Ее наивысшее проявление - мода на квартиры в исторических домах. Даже самый дорогой особняк нашего времени никогда не даст своим обитателям тех ощущений, которые испытывает житель домов дореволюционной постройки. Только в стенах, которые помнят споры между нигилистами и народниками, литературные кружки и тайные общества, можно по-настоящему проникнуться духом ушедших эпох.

Спрос на историческую недвижимость пришел к нам из Европы в 2003-2004 годах. Но любитель истории, решивший поселиться в доме позапрошлого века, должен владеть немалыми средствами, если рассчитывает наслаждаться не только своей причастностью к прошлому, но и современным бытовым комфортом. Дома дореволюционной постройки, расселенные и отреставрированные должным образом, сегодня по большей части представляют собой элитное жилье.

Историческое прошлое придает зданию ту редкую ценность, которая свойственна произведениям искусства без определения «современное». Ведь антиквариат - это то, что больше не производится. Дореволюционным постройкам часто прощаются технические недостатки, которые компенсируются уникальностью других качеств, в первую очередь местоположения.

Предложение квартир в исторических особняках ограничено, поскольку новые объекты появляются на рынке только за счет реконструкции. К тому же многие владельцы отреставрированных особняков предпочитают сдавать их в аренду, а не продавать. Рано или поздно весь имеющийся фонд разойдется по рукам - квартиры такого рода превратятся в настоящие раритеты.

«Поскольку в центре Москвы запретили точечную застройку, с каждым годом там будет строиться все меньше новых элитных домов, а те, что уже построены или возводятся сейчас, окажутся распроданными», - подтверждает ведущий эксперт агентства недвижимости Doki Алла Аксенова. Кстати, в московских районах старинной застройки вообще крайне тяжело сносить здания и возводить новые, поскольку там очень сложные коммуникации.

Аналогичная ситуация и в Северной столице. «В Петербурге существует стабильный спрос на квартиры в исторических домах, - поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, - потому что в центре города практически не ведутся реконструкция и новое строительство».

Исторические здания делятся на два вида: особняки и многоквартирные (бывшие доходные) дома. Особняки реже используются под жилье: их предпочитают сдавать в аренду или продавать под офисы.

У каждого - своя история

В Москве практически все дома дореволюционной постройки сосредоточены в центре - это районы Китай-города, Арбата, Чистых и Патриарших прудов, Остоженки, Пречистенки, Замоскворечья, переулки около Тверской.

По данным экспертов агентства недвижимости Doki, в Москве насчитывается порядка 1,1 тыс. частных домов, не менее половины которых являются памятниками архитектуры. В компании «Пересвет-Недвижимость» исторический фонд оценивают как треть всего жилого фонда в Центральном административном округе Москвы: 5 млн кв. м при общей жилой площади 16 млн кв. м.

Аналитики компании Blackwood выделяют в Москве 15-20 районов с дореволюционными постройками. Внутри Садового кольца таких домов 9,5-10 тыс., или 8% общего числа зданий.

Основным покупателям квартир в исторических домах Москвы - коренным москвичам - дороги конкретные места, связанные с детством или с воспоминаниями их родителей. Также в старинных зданиях селятся люди, ценящие архитектуру старой Москвы, «дух старины», который они надеются найти.

Впрочем, по данным компании «Русский дом недвижимости», в исторических домах сейчас нередко покупают квартиры состоятельные люди, приехавшие из регионов и мечтающие жить в центре столицы. «У нас была ситуация, когда свой выбор покупатели обосновали тем, что хотят ходить пешком в столичные театры», - говорит специалист компании Ольга Якуничева. Исторический аспект служит основополагающим критерием отбора и для многих иностранцев, подбирающих себе жилье.

Риэлторы отмечают, что квартиры в старинных домах нечасто попадают на рынок. Особенно редко предлагается к продаже жилье в бывших доходных домах, которые считаются самыми качественными. Проектировали их в основном иностранные архитекторы, высота потолков в квартирах достигает 4 м, а перекрытия хоть и деревянные, но из лиственницы, которая не гниет столетиями, в ней не заводится жучок.

Уникальная планировка квартир в старых домах радует своим разнообразием: комнаты с эркерами, квадратные, прямоугольные и полукруглые. Площади варьируются от скромных 35-метровых «однушек» до роскошных пятикомнатных апартаментов, занимающих 250 кв. м.

Красиво жить не запретишь

В 90-х годах в Москве и Петербурге квартиры в исторических домах активно расселяли для дальнейшей реконструкции. Проводили капитальный ремонт коммуникаций, иногда меняли перекрытия, заново отделывали подъезды и холлы, ликвидируя последствия тяжелого социалистического прошлого. Коммуналкам возвращали их первоначальный вид или перепланировали в соответствии с нуждами и вкусами новых владельцев.

Критерии «элитности» в то время были весьма далеки от нынешних: достаточно было того, что жилье обладало большой площадью и высокими потолками. Такого рода квартир много в домах внутри столичного Бульварного кольца. Как правило, на этаже располагаются две квартиры, посередине - «стояк», на месте которого устанавливают лифты.

Позднее старые дома стали реставрировать более радикальными методами. «Исторический дом является не только антиквариатом, но нередко и аварийным зданием», - предупреждает Алла Аксенова. Сгнившие перекрытия и полы, сложность, а то и невозможность перепланировки, необходимость заменять все коммуникации нередко не оставляют владельцам иных вариантов, кроме полной переделки «начинки» здания.

«В таких строениях после ремонта в относительной неприкосновенности остается только фасад, - разъясняет специалист отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Людмила Фролова. - При этом в них меняются все старые перекрытия, коммуникации, обустраивается подъезд здания, придомовая территория, появляется подземный паркинг. Площадь жилья может быть любой, квартира в подобном доме иногда занимает целый этаж».

Примером такой переделки служит особняк на Малой Молчановке: средняя площадь каждой из расположенных в нем 18 квартир составляет 120 кв. м. Полностью реконструируется старинный четырехэтажный особняк в Трубниковском переулке («Арбатская усадьба»): ведется замена перекрытий и каркаса здания, которое надстраивается до семи этажей.

«Еще один вид дореволюционных зданий - так называемые типовые дома, - рассказывает Людмила Фролова. - Их отличает простота возведения, небольшая этажность (два, три), умеренная величина комнат. До революции в них селились в основном купцы, для которых эстетика постройки была не главным». Такие объекты располагаются преимущественно в «купеческих» кварталах - в Замоскворечье, Китай-городе, вдоль Яузы. Эти квартиры относительно недороги: от $10 тыс. за 1 кв. м.

Но некоторые из таких домов оцениваются дороже, поскольку в 70-х годах по инициативе Моссовета в них провели реконструкцию и капитальный ремонт. В таких квартирах цена «квадрата» способна превышать $20 тыс.

По мнению Ольги Якуничевой, к бизнес-классу можно отнести такие дома, которые изначально имели большие парадные, в некоторых случаях даже целый колонный зал с консьержем и широкими лестницами, с дорогой внешней и внутренней отделкой. Среди «именных» домов такого рода можно назвать доходный дом Шагурина в Лялином переулке или дом, спроектированный Ф. О. Шехтелем в Милютинском переулке.

Гримасы истории

Последствия реконструкции способны обернуться неприятными сюрпризами для покупателя при оформлении сделки. Очень часто возникают трудности с БТИ, поскольку в ходе реконструкции меняются площади, планировка, не всегда все согласовывается вовремя.

Если дом признан памятником архитектуры, то существуют серьезные ограничения по изменению пространства квартиры. Проект перепланировки необходимо согласовывать в двух инстанциях: Москомнаследии и БТИ. Придется предоставить в обе организации полный комплект документов: заявление на переустройство, правоустанавливающие документы на собственность, копии поэтажных планов и экспликаций помещений, проект перепланировки, а в БТИ помимо всего прочего еще и заключение органа по охране памятников о допустимости проведения переустройства.

Главными недостатками исторической застройки считаются дефицит парковочных мест и проблематичность внедрения современных инженерных систем. Хотя практика показывает, что дома столетней и более давности вполне поддаются «перелицовке» в соответствии с самыми взыскательными требованиями сегодняшних покупателей.

Примером тому служит реконструкция четырехэтажного особняка первой половины XVIII века - бывшей усадьбы князя А. Н. Долгорукого, расположенной на первой линии Гранатного переулка, между Малой и Большой Бронными улицами. Исторический облик сохранился внутри и снаружи, но при этом в здании имеются системы приточно-вытяжной вентиляции, центрального кондиционирования, пожаротушения и видеонаблюдения, внедрена система «умный дом», установлен лифт, проведена оптоволоконная линия связи. Правда, особняк не предполагается использовать как жилье: владелец намерен сдать его в аренду целиком.

«Большой минус многих домов дореволюционной постройки - деревянные перекрытия, - полагает Ольга Якуничева. - Несмотря на то что они порой очень крепкие, но все же не могут устоять перед пожаром». Еще один минус исторических домов - плохая экология. «Улицы загазованы, из-за небольшой этажности зданий жильцы вынуждены дышать тем, что «дарят» воздуху выхлопные трубы стоящих в пробках машин, - комментирует Алла Аксенова. - К числу недостатков можно отнести отсутствие детских площадок и сложности с торговой инфраструктурой. Как говорят жители переулков в районе Тверской: «Бутиков у нас много, а вот обычных булочных нет».

Старинные особняки пользуются повышенным спросом и в качестве офисов. Чаще их берут в аренду, реже - покупают. Один из московских офисов Связь-банка располагается в старинном особняке в Тетеринском переулке. Здание спроектировал в 1887 году известный российский архитектор Д. Е. Виноградов. Особняк в Афанасьевском переулке в Москве, ставший резиденцией топ-менеджеров «Альфа-груп», был выкуплен от подвала до чердака. Среди арендаторов и владельцев исторической недвижимости преобладают банки, сырьевые и девелоперские компании. Иностранцы особенно неравнодушны к домам дореволюционной постройки: в них часто размещаются представительства транснациональных компаний.

«Одним из самых «богатых» на исторические особняки госучреждением в России является Главное управление дипломатического корпуса при МИДе России, - отмечает Алла Аксенова. - В его ведении находится знаменитый московский особняк в Леонтьевском переулке, 4, построенный архитектором А. Г. Григорьевым, - сейчас там находится резиденция посла Греции. В свое время здесь снималась сцена первого бала Наташи Ростовой в знаменитой ленте Сергея Бондарчука «Война и мир».

Кроме того, ГлавУпДК в разные годы реконструировало или отреставрировало особняки на Большой Ордынке (посольство Аргентины), в Спасопесковском переулке (посольство Испании), на Поварской (посольство Кипра), Спиридоновке (Дом приемов МИДа России) и многие другие.

«Исторические особняки занимают отдельную нишу на рынке, - считает Людмила Фролова. - Пусть они проигрывают элитным новостройкам по качеству инженерии, в них отсутствует подземный паркинг, но на них всегда есть спрос, поскольку всегда есть люди, понимающие их ценность».

Офис, расположенный в историческом особняке, особенно в центре города, дорогого стоит. И с точки зрения престижа компании, и с точки зрения арендных ставок. Как правило, на «золотых» метрах располагаются топ-менеджеры компаний со своим аппаратом и работники, занятые в представительской сфере. Для всех остальных подобная роскошь непозволительна.

Ольга Сенаторова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости