Лента новостей
Все новости Недвижимость
Австрия не смогла подтвердить обвинения против российских биатлонистов 16:52, Общество Высокая конкуренция: ниша для сети магазинов натуральных продуктов 16:46, РБК и «Билайн» Бизнес Реставрацию поврежденной картины Репина начнут спустя год после нападения 16:45, Общество Производитель телешоу «Дом-2» купит у Ивана Таврина долю в RuTube 16:43, Технологии и медиа Эксперты спрогнозировали рост российского венчурного рынка почти в 30 раз 16:40, Технологии и медиа Путин подписал закон о немедленной блокировке «колумбайн-сообществ» 16:38, Общество Индекс Dow Jones рухнул на 500 пунктов: почему инвесторы продают акции 16:31, Quote «Дочка» ЦБ отказалась перестраховывать космические запуски 16:29, Финансы Правила рождественского базара: как найти сокровища и не переплатить 16:16, РБК и Путешествие в Рождество ЦБ запретил страховать ответственность застройщиков лидеру рынка 16:04, Финансы Украина продлила продовольственное эмбарго на российские товары 16:04, Политика Госдума поддержала запрет на долю иностранцев в новостных агрегаторах 16:04, Политика Власти Москвы утвердили 13 новых стартовых площадок под реновацию 16:03, Общество 7 самых необычных домов в Москве 15:57, Город Идея по инвестированию: что делать с токеном Stellar 15:53, Крипто В гостях у сказки: куда съездить на праздники с детьми 15:35, РБК и Mitsubishi Outlander Нарышкин подтвердил слова Лаврова о готовящейся Киевом провокации 15:29, Политика Шойгу поставил задачу довести численность «Юнармии» до полумиллиона 15:27, Общество Есть доказательства: токены Tether были обеспечены долларами США 15:20, Крипто Врио главы Сахалина ответил на идею слияния региона с Приморьем 15:19, Политика Путин назвал причины выхода США из ДРСМД 15:15, Политика Искусственный интеллект написал трогательный сценарий рекламного ролика 15:05, РБК и Lexus Греф потратил 100 млн руб. на облигации Сбербанка 15:02, Финансы Разведывательный корабль британского флота вошел в Черное море 15:00, Общество Посольство России в Лондоне заявило о взломе своего сайта 14:43, Политика Жильцы дома в Москве передумали выселять онкобольных детей 14:37, Общество Чему можно научить свой умный дом 14:32, РБК и «Ингосстрах» Путин пригрозил новыми ракетами странам с «агрессивной риторикой» 14:26, Политика
Дома давно минувших дней
09 июн 2008, 14:48
0
Дома давно минувших дней
Мода на антиквариат неизменна. Ее наивысшее проявление - мода на квартиры в исторических домах. Даже самый дорогой особняк нашего времени никогда не даст своим обитателям тех ощущений, которые испытывает житель домов дореволюционной постройки. Только в стенах, которые помнят споры между нигилистами и народниками, литературные кружки и тайные общества, можно по-настоящему проникнуться духом ушедших эпох.

Мода на антиквариат неизменна. Ее наивысшее проявление - мода на квартиры в исторических домах. Даже самый дорогой особняк нашего времени никогда не даст своим обитателям тех ощущений, которые испытывает житель домов дореволюционной постройки. Только в стенах, которые помнят споры между нигилистами и народниками, литературные кружки и тайные общества, можно по-настоящему проникнуться духом ушедших эпох.

Спрос на историческую недвижимость пришел к нам из Европы в 2003-2004 годах. Но любитель истории, решивший поселиться в доме позапрошлого века, должен владеть немалыми средствами, если рассчитывает наслаждаться не только своей причастностью к прошлому, но и современным бытовым комфортом. Дома дореволюционной постройки, расселенные и отреставрированные должным образом, сегодня по большей части представляют собой элитное жилье.

Историческое прошлое придает зданию ту редкую ценность, которая свойственна произведениям искусства без определения «современное». Ведь антиквариат - это то, что больше не производится. Дореволюционным постройкам часто прощаются технические недостатки, которые компенсируются уникальностью других качеств, в первую очередь местоположения.

Предложение квартир в исторических особняках ограничено, поскольку новые объекты появляются на рынке только за счет реконструкции. К тому же многие владельцы отреставрированных особняков предпочитают сдавать их в аренду, а не продавать. Рано или поздно весь имеющийся фонд разойдется по рукам - квартиры такого рода превратятся в настоящие раритеты.

«Поскольку в центре Москвы запретили точечную застройку, с каждым годом там будет строиться все меньше новых элитных домов, а те, что уже построены или возводятся сейчас, окажутся распроданными», - подтверждает ведущий эксперт агентства недвижимости Doki Алла Аксенова. Кстати, в московских районах старинной застройки вообще крайне тяжело сносить здания и возводить новые, поскольку там очень сложные коммуникации.

Аналогичная ситуация и в Северной столице. «В Петербурге существует стабильный спрос на квартиры в исторических домах, - поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, - потому что в центре города практически не ведутся реконструкция и новое строительство».

Исторические здания делятся на два вида: особняки и многоквартирные (бывшие доходные) дома. Особняки реже используются под жилье: их предпочитают сдавать в аренду или продавать под офисы.

У каждого - своя история

В Москве практически все дома дореволюционной постройки сосредоточены в центре - это районы Китай-города, Арбата, Чистых и Патриарших прудов, Остоженки, Пречистенки, Замоскворечья, переулки около Тверской.

По данным экспертов агентства недвижимости Doki, в Москве насчитывается порядка 1,1 тыс. частных домов, не менее половины которых являются памятниками архитектуры. В компании «Пересвет-Недвижимость» исторический фонд оценивают как треть всего жилого фонда в Центральном административном округе Москвы: 5 млн кв. м при общей жилой площади 16 млн кв. м.

Аналитики компании Blackwood выделяют в Москве 15-20 районов с дореволюционными постройками. Внутри Садового кольца таких домов 9,5-10 тыс., или 8% общего числа зданий.

Основным покупателям квартир в исторических домах Москвы - коренным москвичам - дороги конкретные места, связанные с детством или с воспоминаниями их родителей. Также в старинных зданиях селятся люди, ценящие архитектуру старой Москвы, «дух старины», который они надеются найти.

Впрочем, по данным компании «Русский дом недвижимости», в исторических домах сейчас нередко покупают квартиры состоятельные люди, приехавшие из регионов и мечтающие жить в центре столицы. «У нас была ситуация, когда свой выбор покупатели обосновали тем, что хотят ходить пешком в столичные театры», - говорит специалист компании Ольга Якуничева. Исторический аспект служит основополагающим критерием отбора и для многих иностранцев, подбирающих себе жилье.

Риэлторы отмечают, что квартиры в старинных домах нечасто попадают на рынок. Особенно редко предлагается к продаже жилье в бывших доходных домах, которые считаются самыми качественными. Проектировали их в основном иностранные архитекторы, высота потолков в квартирах достигает 4 м, а перекрытия хоть и деревянные, но из лиственницы, которая не гниет столетиями, в ней не заводится жучок.

Уникальная планировка квартир в старых домах радует своим разнообразием: комнаты с эркерами, квадратные, прямоугольные и полукруглые. Площади варьируются от скромных 35-метровых «однушек» до роскошных пятикомнатных апартаментов, занимающих 250 кв. м.

Красиво жить не запретишь

В 90-х годах в Москве и Петербурге квартиры в исторических домах активно расселяли для дальнейшей реконструкции. Проводили капитальный ремонт коммуникаций, иногда меняли перекрытия, заново отделывали подъезды и холлы, ликвидируя последствия тяжелого социалистического прошлого. Коммуналкам возвращали их первоначальный вид или перепланировали в соответствии с нуждами и вкусами новых владельцев.

Критерии «элитности» в то время были весьма далеки от нынешних: достаточно было того, что жилье обладало большой площадью и высокими потолками. Такого рода квартир много в домах внутри столичного Бульварного кольца. Как правило, на этаже располагаются две квартиры, посередине - «стояк», на месте которого устанавливают лифты.

Позднее старые дома стали реставрировать более радикальными методами. «Исторический дом является не только антиквариатом, но нередко и аварийным зданием», - предупреждает Алла Аксенова. Сгнившие перекрытия и полы, сложность, а то и невозможность перепланировки, необходимость заменять все коммуникации нередко не оставляют владельцам иных вариантов, кроме полной переделки «начинки» здания.

«В таких строениях после ремонта в относительной неприкосновенности остается только фасад, - разъясняет специалист отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Людмила Фролова. - При этом в них меняются все старые перекрытия, коммуникации, обустраивается подъезд здания, придомовая территория, появляется подземный паркинг. Площадь жилья может быть любой, квартира в подобном доме иногда занимает целый этаж».

Примером такой переделки служит особняк на Малой Молчановке: средняя площадь каждой из расположенных в нем 18 квартир составляет 120 кв. м. Полностью реконструируется старинный четырехэтажный особняк в Трубниковском переулке («Арбатская усадьба»): ведется замена перекрытий и каркаса здания, которое надстраивается до семи этажей.

«Еще один вид дореволюционных зданий - так называемые типовые дома, - рассказывает Людмила Фролова. - Их отличает простота возведения, небольшая этажность (два, три), умеренная величина комнат. До революции в них селились в основном купцы, для которых эстетика постройки была не главным». Такие объекты располагаются преимущественно в «купеческих» кварталах - в Замоскворечье, Китай-городе, вдоль Яузы. Эти квартиры относительно недороги: от $10 тыс. за 1 кв. м.

Но некоторые из таких домов оцениваются дороже, поскольку в 70-х годах по инициативе Моссовета в них провели реконструкцию и капитальный ремонт. В таких квартирах цена «квадрата» способна превышать $20 тыс.

По мнению Ольги Якуничевой, к бизнес-классу можно отнести такие дома, которые изначально имели большие парадные, в некоторых случаях даже целый колонный зал с консьержем и широкими лестницами, с дорогой внешней и внутренней отделкой. Среди «именных» домов такого рода можно назвать доходный дом Шагурина в Лялином переулке или дом, спроектированный Ф. О. Шехтелем в Милютинском переулке.

Гримасы истории

Последствия реконструкции способны обернуться неприятными сюрпризами для покупателя при оформлении сделки. Очень часто возникают трудности с БТИ, поскольку в ходе реконструкции меняются площади, планировка, не всегда все согласовывается вовремя.

Если дом признан памятником архитектуры, то существуют серьезные ограничения по изменению пространства квартиры. Проект перепланировки необходимо согласовывать в двух инстанциях: Москомнаследии и БТИ. Придется предоставить в обе организации полный комплект документов: заявление на переустройство, правоустанавливающие документы на собственность, копии поэтажных планов и экспликаций помещений, проект перепланировки, а в БТИ помимо всего прочего еще и заключение органа по охране памятников о допустимости проведения переустройства.

Главными недостатками исторической застройки считаются дефицит парковочных мест и проблематичность внедрения современных инженерных систем. Хотя практика показывает, что дома столетней и более давности вполне поддаются «перелицовке» в соответствии с самыми взыскательными требованиями сегодняшних покупателей.

Примером тому служит реконструкция четырехэтажного особняка первой половины XVIII века - бывшей усадьбы князя А. Н. Долгорукого, расположенной на первой линии Гранатного переулка, между Малой и Большой Бронными улицами. Исторический облик сохранился внутри и снаружи, но при этом в здании имеются системы приточно-вытяжной вентиляции, центрального кондиционирования, пожаротушения и видеонаблюдения, внедрена система «умный дом», установлен лифт, проведена оптоволоконная линия связи. Правда, особняк не предполагается использовать как жилье: владелец намерен сдать его в аренду целиком.

«Большой минус многих домов дореволюционной постройки - деревянные перекрытия, - полагает Ольга Якуничева. - Несмотря на то что они порой очень крепкие, но все же не могут устоять перед пожаром». Еще один минус исторических домов - плохая экология. «Улицы загазованы, из-за небольшой этажности зданий жильцы вынуждены дышать тем, что «дарят» воздуху выхлопные трубы стоящих в пробках машин, - комментирует Алла Аксенова. - К числу недостатков можно отнести отсутствие детских площадок и сложности с торговой инфраструктурой. Как говорят жители переулков в районе Тверской: «Бутиков у нас много, а вот обычных булочных нет».

Старинные особняки пользуются повышенным спросом и в качестве офисов. Чаще их берут в аренду, реже - покупают. Один из московских офисов Связь-банка располагается в старинном особняке в Тетеринском переулке. Здание спроектировал в 1887 году известный российский архитектор Д. Е. Виноградов. Особняк в Афанасьевском переулке в Москве, ставший резиденцией топ-менеджеров «Альфа-груп», был выкуплен от подвала до чердака. Среди арендаторов и владельцев исторической недвижимости преобладают банки, сырьевые и девелоперские компании. Иностранцы особенно неравнодушны к домам дореволюционной постройки: в них часто размещаются представительства транснациональных компаний.

«Одним из самых «богатых» на исторические особняки госучреждением в России является Главное управление дипломатического корпуса при МИДе России, - отмечает Алла Аксенова. - В его ведении находится знаменитый московский особняк в Леонтьевском переулке, 4, построенный архитектором А. Г. Григорьевым, - сейчас там находится резиденция посла Греции. В свое время здесь снималась сцена первого бала Наташи Ростовой в знаменитой ленте Сергея Бондарчука «Война и мир».

Кроме того, ГлавУпДК в разные годы реконструировало или отреставрировало особняки на Большой Ордынке (посольство Аргентины), в Спасопесковском переулке (посольство Испании), на Поварской (посольство Кипра), Спиридоновке (Дом приемов МИДа России) и многие другие.

«Исторические особняки занимают отдельную нишу на рынке, - считает Людмила Фролова. - Пусть они проигрывают элитным новостройкам по качеству инженерии, в них отсутствует подземный паркинг, но на них всегда есть спрос, поскольку всегда есть люди, понимающие их ценность».

Офис, расположенный в историческом особняке, особенно в центре города, дорогого стоит. И с точки зрения престижа компании, и с точки зрения арендных ставок. Как правило, на «золотых» метрах располагаются топ-менеджеры компаний со своим аппаратом и работники, занятые в представительской сфере. Для всех остальных подобная роскошь непозволительна.

Ольга Сенаторова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости