Многоточие застройки

В августе прошлого года мэр столицы Юрий Лужков подписал постановление «О мерах по упорядочению размещения объектов капстроительства на застроенных территориях», которое горожане восприняли как запрет точечной застройки. Тут же последовали разъяснения о том, что «объекты, где строительство уже началось, будут достроены». Потом власти задались вопросом: «Надо еще разобраться, что такое точечная застройка».

Тем временем работы по объектам идут, потому что экономически безупречной альтернативы точечной застройке не придумано. Кроме всего прочего запрет вообще не относится к муниципальному жилью и объектам социальной инфраструктуры. То есть «воткнуть» дом премиум-класса между «панельками» власти не имеют права, а вот 22-этажный муниципальный дом, торговый центр или гараж - пожалуйста.

На сайте столичного Стройкомплекса (stroi.ru) висит информация об инвестконтрактах, заключенных в 1993-1994 годах и все еще дожидающихся своего часа. Там же, кстати, выкладываются протоколы межведомственной комиссии по вопросам «точечной» застройки.

«Теперь девелоперам, получившим площадки в последние годы, то есть практически всем сегодняшним участникам инвестиционно-строительного процесса в Москве, необходимо получать согласование еще в одной инстанции, что удлиняет общий срок согласований, - говорит заместитель директора по инвестициям «Вика-девелопмент» Алексей Дзебоев. - Председателем межведомственной комиссии является глава Москомархитектуры Александр Кузьмин, поэтому иногда приходится по второму разу согласовывать проекты, которые уже были одобрены им как главным архитектором города».

Впрочем, Алексей Дзебоев признает, что создание комиссии - «пожарный» вариант, призванный остановить наиболее вопиющие случаи уплотнительной застройки в городе: «В дальнейшем вопрос принадлежности того или иного строения к точечной застройке будет решаться на стадии утверждения градостроительных проработок с проведением общественных слушаний, как и предусмотрено действующим Градостроительным кодексом».

Каким-то непостижимым образом самые благие начинания столичных властей приводят к одному бесспорному результату - росту монополизации на строительном рынке и увеличению цен на недвижимость.

«Запрет точечной застройки отразится и уже отразился на мелких застройщиках, - считает управляющий директор компании Vesco Realty Сергей Салнис. - У определенного числа игроков начали возникать проблемы с поиском ликвидных площадок. В результате происходит укрепление позиций крупных застройщиков на рынке». Кроме того, как полагает Сергей Салнис, запрет на точечную застройку может нарушить рыночное равновесие между спросом и предложением: «Сокращение объема строительства и, как следствие, уменьшение нового предложения определенно будет провоцировать девелоперов на повышение цен - это прослеживается уже сейчас, когда еще строятся объекты, заложенные до введения запрета».

Что будет потом, когда эти объекты будут возведены, догадаться нетрудно. Наибольшие трудности ожидают сектор элитного жилья. «Пока осваиваются участки, оформленные и разрешенные к застройке, так что проблема точечного строительства не вызывает особых сложностей, - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Но через несколько лет запрет способен привести к тотальному дефициту нового элитного жилья. Одним из немногих вариантов его строительства останется реконструкция».

Если вас не волнуют трудности приобретателей супердорогого жилья, то имейте в виду, что проблемы коснутся и площадок для жилья бизнес-класса, а рынок эконом-класса в столице и так практически уничтожен.

Но не будем слишком сгущать краски: возможность строительства точечных объектов сохранилась. Достаточно «обременить» дом социальными объектами - встроенным или пристроенным детским садом или досуговым центром - для спального района этого достаточно. Иногда, правда, члены межведомственной комиссии называют 15% площадей под социальные объекты «отпиской» и «уловкой», а 10% под ресторан спокойно пропускают. Что поделаешь: нормативной базы нет, значит, благосклонность ответственных лиц полностью зависит от весомости аргументов застройщика. Вообще за период с сентября прошлого года комиссия признала «точечными» и остановила лишь 10-12% рассмотренных объектов.

Москва комплексует

Что же дальше? Согласно новому Градостроительному кодексу, основной формой застройки в столице является комплексная реконструкция кварталов. Большая часть запланированных территорий будет реконструирована за счет бюджета города, т. е. главным девелопером станет правительство Москвы. Согласно официальной версии, это необходимо для того, чтобы город мог выполнить свои социальные программы. По другой версии, сами социальные программы нужны для того, чтобы обеспечить госзаказом компании, дружественные правительству Москвы.

«Такие крупные компании, как СУ-155, ПИК, Mirax, «Интеко», Главмосстрой, «ДОН-Строй», «Капитал-Груп», без особых проблем перешли на комплексную застройку, - отмечает Константин Ковалев. - Тем более что многие из них уже давно занимаются комплексным освоением кварталов». Вместе с тем директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев допускает, что небольшую долю реконструируемых кварталов распределят на конкурсной основе между частными инвесторами: «Это будут наименее привлекательные для города и наиболее сложные в плане освоения территории. Но в условиях жесткого дефицита свободных участков девелоперам придется участвовать и в таких проектах». Если проекты примут масштабный характер, подчеркивает эксперт, девелоперы смогут получить прибыль за счет объемов строительства. Если и в этом случае рентабельность окажется слишком низкой, у компании остается шанс «наняться» к городу в генподрядчики.

И совсем пессимистично настроен руководитель проекта отдела инвестиций компании «Пересвет-Девелопмент» Евгений Воронин: «Одна только реконструкция кварталов не может стать полноценной «компенсацией» отказа от точечной застройки, так как едва поддерживает объемы уже существующего жилого фонда в Москве, износ которого приближается к критической черте».

Промзона нам поможет

Некоторую надежду девелоперам внушает территория перепрофилируемых промзон - одна из главных «тенденций» строительного рынка. «Промзоны - единственный источник новых, достаточно крупных участков, которые при грамотном подходе дадут высокий экономический эффект, - уверен Юрий Синяев. - Вместе с тем освоение промзон - трудоемкий процесс, требующий крупных инвестиций».

Процесс согласования способен растянуться на четыре-семь лет в зависимости от масштабности проекта. В результате откладывается и возврат инвестором вложенных средств. Более того, на первом этапе девелоперам приходится полагаться только на собственные средства, поскольку банки согласятся предоставить финансирование только после получения полного пакета документов.

Практически всем участкам в промышленной зоне требуется рекультивация грунта на глубину 1-2 м. Существенными проблемами для инвестора становятся транспортная инфраструктура и энергоресурсы, так как зачастую промышленные коммуникации непригодны для жилых объектов.

При любом раскладе в наихудшем положении окажутся все те же небольшие компании. «Реализация проектов комплексной застройки и реорганизации промзон под силу только очень крупным девелоперам с мощным капиталом, - уточняет Юрий Синяев. - В перспективе это приведет к вытеснению средних компаний с рынка либо к их консолидации. В результате снижается объем предложения, что вызовет дальнейший рост цен на недвижимость».

Зарой и строй

Модна сегодня и тема каблирования - увода под землю ЛЭП, что в перспективе будто бы освободит под строительство до 7-8 тыс. га столичной земли. Но и здесь девелоперов ждут сложности. «Проекты, связанные с редевелопментом территорий ЛЭП, рискованны из-за несовершенства законодательной базы, что может привести к незапланированному удорожанию проекта или увеличению срока его реализации, - считает Е. Воронин. - Перенос ЛЭП - задача дорогостоящая и трудоемкая, во многом схожая с выводом промзон: надо определить маршрут новой подземной трассы, а также провести ряд экспертиз».

По мнению эксперта, переносом ЛЭП должны заниматься специализированные организации, такие, как Мосэнерго: ведь речь идет об энергетическом снабжении города, а ошибки могут привести к чрезвычайным ситуациям. Тем не менее уже отобрано 154 участка для переноса ЛЭП. Например, в Северном округе, на месте ЛЭП «Чермянка» (183 га), намечено создать три микрорайона. Общая площадь застройки составит около 2 млн кв. м, из них жилая площадь - примерно 1 млн кв. м. «Рентабельная» этажность - от 31 до 35 этажей - «по зубам» лишь нескольким строительным компаниям. Они-то и ведут с городом ожесточенные переговоры об условиях контракта. Если он состоится, тогда и можно будет говорить о каблировании ЛЭП как реальной альтернативе точечной застройке.

Но стоит отметить, что и места для точечной застройки почти не осталось. Дошло до анекдота: в некоторых микрорайонах, подлежащих комплексной реконструкции, забиты все пустыри и негде поставить стартовый дом, без которого нельзя начать «волновое» переселение.

Столичные чиновники любят упоминать «либерала» Адама Смита и его «невидимую руку рынка», которая регулирует экономические противоречия. Подразумевается, что «невидимые руки» столичных чиновников справляются с регулированием гораздо лучше. Отсюда противостояние горожанам, которые через ТСЖ, кооперативы, комитеты территориального общественного самоуправления добиваются права на землю под своими домами и вокруг них. Понятно, после межевания найдется мало товариществ, которые на своей территории запросто смогут построить еще один дом. Но это под силу органам самоуправления. Если они возникнут и получат в свое распоряжение землю и часть налогов, то те граждане, которые сегодня с плакатами наперевес бросаются под гусеницы бульдозеров, посмотрят на свой квартал другим взглядом. Они скажут: «Так дальше жить нельзя, район у нас чудесный, пора его реконструировать». И именно они сами выберут профессионального и «прозрачного» застройщика.

Альберт Акопян