Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
«Дальние» участки — дешевые сотки
Городская недвижимость ,  
0 

«Дальние» участки — дешевые сотки

В 1991 году в очереди «на дачу» стояло около 1 млн москвичей, в 2003-м - 50 тыс. Говорят, будто в префектурах до сих пор лежат списки москвичей, дожидающихся, когда столичные власти выкупят для них участок, подведут дорогу и ЛЭП, организуют «Весну» или «Солнышко» и скажут: «Welcome!» Большинство же подсчитало, что купить участок в старом садовом товариществе получается дешевле и быстрее, чем получить бесплатно от чиновников.
«Дальние» участки — дешевые сотки

В 1991 году в очереди «на дачу» стояло около 1 млн москвичей, в 2003-м - 50 тыс. Говорят, будто в префектурах до сих пор лежат списки москвичей, дожидающихся, когда столичные власти выкупят для них участок, подведут дорогу и ЛЭП, организуют «Весну» или «Солнышко» и скажут: «Welcome!» Большинство же подсчитало, что купить участок в старом садовом товариществе получается дешевле и быстрее, чем получить бесплатно от чиновников.

Насколько ликвидной окажется покупка домика в наиболее удаленных частях Московской или даже соседних областях?

Бесплатные 6 соток в пределах до 40 км от Москвы к началу нынешнего тысячелетия, увы, закончились. В последние годы в лучшем случае приходилось выбирать между 8 сотками в 70 км от МКАД или 12 сотками, но еще дальше. Впрочем, употреблять слово «выбор» тут не совсем корректно. Во-первых, существовала очередь, во-вторых - полная невнятица с правилами наделения участками.

Дяди в пробковых шлемах

Сегодня дома и участки в дачных поселках составляют, по разным оценкам, от трети до почти половины предложений рынка загородной недвижимости. При этом до последнего времени многие риэлторы отказывали садовым товариществам в праве на полноценный рыночный статус, называя их анархичными и анахроничными. Для этого у них имелись серьезные основания. «Главной особенностью дачного рынка является его несистематизированность, неоднородность предложения, - говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Дома в садовых товариществах очень сложно сегментировать по цене, площади, конструктивным характеристикам: в двух садовых товариществах при практически одном и том же местоположении и удалении от МКАД стоимость коттеджей может различаться на порядок».

Поскольку земля в поселках подобного рода предоставлялась бесплатно или по льготным ценам, большинство жителей, по мнению эксперта, не имели возможности строить дома высокого класса, обеспечивать поселок коммуникациями и инфраструктурой. Поэтому садовые товарищества не рассматриваются как организованные коттеджные поселки с точки зрения классификации.

Все меняется, если значительное число участков в поселке приобретают состоятельные люди. Как правило, это происходит при градостроительном улучшении окружающей территории, развитии направления и местной инфраструктуры. В качестве примера полноценных объектов, сформировавшихся на базе садовых товариществ, Мария Литинецкая называет поселки «Ветеран» на Новорижском шоссе, «Липку» на Ильинском, «Весну» и несколько других на Рублево-Успенском шоссе в районе Жуковки и Барвихи.

Проще говоря, в сфере «пригородного садоводства» действуют общерыночные тенденции. Некоторые эксперты сравнивают ситуацию в самых привлекательных садовых товариществах с тем, что происходит в ТСЖ старых домов в центре столицы. Но сравнение с ТСЖ применимо в большей мере к садоводческим кооперативам, доля которых в садоводческих объединениях значительно уступает садовым товариществам. Термины «садовый» и «садоводческий» часто взаимозаменяются, кооперативы в быту тоже называют «товариществами» - это еще больше усугубляет путаницу.

Черт в деталях

Помимо мелких различий, на которые никто особенно не обращал внимания (например, член садового товарищества имеет право использовать под дом только одну сотку из шести), между товариществом и кооперативом до недавнего времени существовало и более серьезное различие. Члены кооператива всегда несли общие финансовые обязательства, которые касались всей территории и всего имущества в поселке. В товариществах существовали общественные зоны (20% территории и более) - детские и спортивные площадки, места отдыха, противопожарные просеки и т. п. Сначала они оставались на балансе организации (завода, НИИ и т. п.), получившей территорию под садоводство, но в 1990-е превратились в «серые» и фактически бесхозные. А значит, распродавались в меру предприимчивости правления и престижности направления. До недавнего времени.

«Садовое товарищество как юридическое лицо обладало правом долгосрочного пользования общественной землей, - говорит Мария Литинецкая. - Но с 1 января 2008 года это право аннулировалось - все общественные участки должны быть переведены в собственность. Многие не подозревают о том, что им необходимо это сделать».

Эксперт указывает, что тех, кто живет на территории садовых товариществ, в принципе все устраивает, поэтому что-то менять в категории земли или в статусе товарищества они не стремятся. Подобные некоммерческие объединения останутся, но вряд ли будут множиться. Будущее все-таки за крупномасштабными проектами комплексной застройки. Но юридическое нововведение, несомненно, подтолкнет многие товарищества, особенно на престижных направлениях, в сторону развития рыночных отношений.

Налог - всему голова

В число факторов, влияющих на рынок дачных домов, с апреля нынешнего года попало разрешение на регистрацию в таких домах по месту жительства. Земельный кодекс и особенно «дачная амнистия» породили большие надежды на легализацию домов и границ участков в садовых товариществах. Правда, «упрощенный порядок регистрации права собственности на созданные объекты недвижимого имущества» столкнулся с большими трудностями и не позволяет называть апрельское решение Конституционного суда «переломным» или «революционным». Слишком много «но» содержится в разрешении на регистрацию «по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом участке, который относится к землям населенных пунктов».

Сегодня единственное доказательство постоянного проживания - штамп регистрации. Пока непонятно, как доказывать проживание для того, чтобы получить его. Слишком размыты критерии «жилого строения, пригодного для постоянного проживания». Страна у нас, как известно, хорошая, только для жизни неприспособленная. В ней есть тысячи деревень даже без газа и водопровода, не говоря уже о менее существенных условиях комфортной жизни. В итоге определение конкретных критериев пригодности для проживания, от качества туалета до близости к школе, полностью оставлено на усмотрение чиновников, которые вправе разрешить или запретить регистрацию в дачном поселке.

С другой стороны, если в Подмосковье наконец начнется обещанный эксперимент по уплате подоходного налога по месту жительства гражданина, а не по месту работы, как сейчас, областные власти всех уровней обеими руками проголосуют за прописку в садовых товариществах. Ведь это означает огромный финансовый приток в местный бюджет - появятся средства и на строительство транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, которой садоводы лишены, но которая обязательна для жилых поселков.

Понятно, что у этой инициативы есть мощные противники. В нашем случае - Москва. Федеральным властям придется выбирать, чью сторону принять, и до тех пор, пока выбор не сделан, существует опасность, что решение Конституционного суда повторит судьбу дачной амнистии в худшем варианте.

Подталкивают товарищества к рынку и организованные коттеджные поселки в формате «дальних дач», которые дошли до границ области и вышли за них. «Это сейчас один из наиболее перспективных загородных сегментов, - уверен аналитик компании «Комстрин» Олег Борисенок. - Во-первых, у него очень большая целевая аудитория. Цены на землю на таких расстояниях пока в разы меньше, чем в пределах 50 км. Во-вторых, дома на таком расстоянии предназначены для временного проживания, то есть могут быть построены из относительно дешевых материалов, плюс в поселке нет социальной инфраструктуры, которая сильно нагружает его экономику. К тому же на таком расстоянии окружающая среда свободна от вредного влияния мегаполиса. Современные дачные поселки - это уже не те «муравейники» в 300 участков по 6 соток, а гораздо более привлекательные поселения».

Красно-зеленый стиль

Когда рядом с садовым товариществом даже в 80-120 км от Москвы появляется организованный поселок, лучшие умы садоводческого общества не могут удержаться от сравнения. Почему там цена домовладения начинается от $100 тыс., а большинство наших и за половину этой суммы не продать? Земля та же, участки вполне ликвидны. Видимо, дело в самих домах и инфраструктуре. Конечно, в едином архитектурном стиле поселок садоводов уже не перестроишь, но нечто похожее на «подмосковный стиль» (пенобетон, облицовочный кирпич, зеленая металлочерепица) захватывает целые улицы в перестраиваемых деревнях, рабочих поселках и некоторых садовых товариществах среднего пояса. Когда же соседи договариваются о ремонте дороги или обустройстве детской площадки, можно считать, что этап превращения в организованный поселок пройден.

Трудно сказать, как влияет на развитие формата «дальних дач» и садовых товариществ транспортная ситуация в Москве и на МКАД. С одной стороны, полуторачасовые пробки на въезде-выезде из города у многих напрочь отбивают охоту к загородному отдыху либо вынуждают приспосабливаться к графику заторов. Но те же пробки нивелируют расстояния за пределами Москвы. «Одним из препятствий на пути развития дальних земель является перегруженность транспортной инфраструктуры, - соглашается управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. - Но, потратив пару часов на езду по Москве, на оставшуюся часть смотришь по-другому. Загруженность магистралей ощутимо снижается после 40-го км, поэтому дорога до дачи в 100-150 км от МКАД займет не намного больше времени, чем до дома в ближнем Подмосковье».

Подарок для президента

Понятно, что последствия «наступления» организованных поселков быстрее и явственнее проявляются вблизи Москвы. Но на рынок активно выходят и дальние дачные дома, которые благодаря решению Конституционного суда и «дачной амнистии» все чаще становятся объектом купли-продажи. «Если предположить, что в поселке не изменится ничего, кроме права регистрации в данном доме, - рассуждает генеральный директор компании Real Estate Consult Михаил Храмов, - то в поселке на расстоянии, скажем, до 40-50 км от МКАД цены повысятся не менее чем на 15-20%, в пределах области - примерно на 10%».

По данным Михаила Храмова, 20 млн садоводческих участков - это, по самым скромным подсчетам, 1,5 млн га, готовых для полноценного жилищного строительства. Плюс не менее 700-800 млн кв. м уже готового жилья и как минимум столько же потенциального (при благоприятном отношении местных властей к дачной амнистии и к решению Конституционного суда). Напомним, жилищный фонд России составляет около 3 млрд кв. м. Буквально одним росчерком пера Конституционный суд увеличил этот показатель на четверть, а то и наполовину. Реально это не решит жилищную проблему, зато сразу вырастет среднестатистическое значение обеспеченности большинства россиян жильем.

Но не нужно переоценивать значение каких-либо решений госорганов. Возможность регистрации в садовых домах, несомненно, отразится на ценах. Но многие остерегутся переводить дачу в жилой фонд только потому, что опасаются грядущего введения дифференцированного налога на недвижимость. А «домиков в деревне» для фиктивной регистрации при продаже недвижимости и без решения Конституционного суда всегда хватало.

За последние три года «доступным жильем» в разное время называли квартиры, купленные по ипотеке, миллионные города-спутники, масштабные организованные поселки и даже доходные дома. Гениальное решение, как всегда, оказалось самым простым. Будем считать, что оно лишь случайно совпало с вступлением в должность президента Дмитрия Медведева, бывшего куратора национальных проектов.

Елена Мамонова

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Банки без комиссий по льготной ипотеке нарастили долю рынка Деньги, 17:41
Аналитики сообщили о стагнации цен на жилье в Москве и Подмосковье Жилье, 16:57
8 способов избавиться от кошачьего запаха в квартире и доме Ваш дом, 16:52
Семейная ипотека — 2024: условия, документы, нюансы Деньги, 15:53
Инвестиции в недвижимость России с начала года упали на 20% Деньги, 14:44
В «Сбере» рассказали, как повысить шансы на получение ипотеки Деньги, 14:03
Как выглядят самые странные дома знаменитостей: хижина, пузырь и глаз Жилье, 13:00
В марте в Москве начнут заселение семи новостроек по реновации Город, 12:25
ЦБ выявил новые рискованные схемы покупки новостроек Деньги, 12:16
Эксперты назвали районы Москвы — лидеры по росту цен на жилье в феврале Жилье, 10:54
Что изменится в законах о недвижимости в марте 2024 года Жилье, 10:00
Краснодарский край впервые обогнал Москву по спросу на жилье Жилье, 00:01
Семейную ипотеку продлят до 2030 года. Что это значит для рынка жилья Деньги, 29 фев, 18:48
Когда аренда жилья в Москве может подешеветь. 4 возможных варианта Жилье, 29 фев, 15:59
Главное Лента