Десятка лучших торговых центров
Торговые центры - один из наиболее популярных сегментов коммерческой недвижимости. Но, несмотря на уже солидный опыт возведения подобных объектов, далеко не каждый новый центр привлекает достаточное количество покупателей и оправдывает ожидания инвесторов, девелоперов и владельцев. Мы опросили специалистов рынка, чтобы узнать, какие московские торговые центры имеют право называться лучшими.
Эксперты, которые приняли участие в составлении нашего рейтинга, оценили местоположение, посещаемость и прибыльность - три главных слагаемых успеха торговых комплексов. Удачное сочетание этих условий и предопределяет успех конкретного центра. Одной из важнейших характеристик современного торгового центра является удачное местоположение - в самых людных местах города, чаще всего около станций метро или железнодорожных вокзалов. Другой критерий - так называемая «проходимость» торгового центра: сколько человек в день посещает торговый центр. Наконец, при составлении рейтинга был учтен и самый очевидный критерий, отвечающий за процветание объекта, - размер арендных ставок. Рынок торговых площадей предоставляет потенциальному арендатору выбор - только при наличии очевидных выгод он согласится нести большие расходы за аренду.
На самом деле успех или неудача в продвижении того или иного торгового предприятия зависят от гораздо большего количества составляющих. По мнению генерального директора компании Art Properties Наталии Орешиной, деятельность современного торгового центра также зависит от состава арендаторов, качества архитектуры и планировки, грамотной управленческой, рекламной и маркетинговой политики, наличия хорошо организованной парковки. Косвенно все эти критерии также учитывались при выборе лучшей десятки.
О транспортных сложностях и отсутствии парковочных мест в столице сказано много, но эта проблема не имеет очевидного решения. Именно невозможность найти место для своего автомобиля заставляет многих покупателей отказываться от посещения нужного магазина. Поэтому выигрывает тот арендатор, которому в той или иной степени удается решить проблему парковки. В числе торговых комплексов, располагающих достаточными площадками для автомобилей, специалисты выделяют «Фестиваль», «Атриум», «Рио», большие торговые объекты на МКАД.
В последнее время специалисты отмечают и повышение интереса арендаторов и покупателей к архитектурно-планировочным решениям. Увеличение аудитории, склонной придавать значение эстетике и удобству, налицо. В числе наиболее интересных с этой точки зрения зданий специалисты называют исторические здания ГУМа и ЦУМа. Кроме того, появляются интересные новинки, такие, как «Фестиваль», «Щука», «Крокус Сити Молл» и др.
Лидеры десятки
Главный секрет популярности молодого (ему всего полтора года) торгового центра «Европейский» кроется в удачном расположении: здание находится в одном из самых оживленных районов Москвы, на площади Киевского вокзала. Но считать это обстоятельство единственным условием успешного позиционирования было бы неверно, поскольку правильно определены все составляющие концепции. В «Европейском» налажена грамотная система управления, продумана маркетинговая и рекламная составляющие. По информации, предоставленной Наталией Орешиной, ежедневно торговый центр посещают около 120 тыс. человек, а арендные ставки составляют $1,2 тыс. за 1 кв. м в год.
Именно поэтому данный объект не только набрал наибольшее количество баллов, но и был упомянут в числе лучших всеми опрошенными специалистами. По мнению директора департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, «Европейский» отличает удачно сформированный пул арендаторов - наличие большого количества брендов, многие из которых еще не широко распространены в Москве. Наряду с одеждой, обувью, аксессуарами и прочими товарами, без которых не обходится ни один крупный торговый центр, есть и свои «фишки», благодаря которым это место становится запоминающимся - например, магазин карнавальных костюмов.
Единственной серьезной проблемой, которую испытывают посетители «Европейского», является сложность подъезда. Ситуация усугубляется по вечерам, когда на прилегающих к зданию улицах образуются затяжные пробки. Но эта проблема касается любого объекта, расположенного в густонаселенном центре столицы.
Интерес к торговому центру «Охотный ряд» формировался более десятилетия. «На руку» сыграло и то обстоятельство, что культурная общественность города не раз выступала с осуждением проекта, портящего историческое место. Помнится, именно эта кампания стягивала множество зевак, желающих на месте оценить достоинства и недостатки нового здания. Но у истории доводы одни, а у коммерции - совсем другие. Сегодня нельзя не признать тот факт, что более людного, рассчитанного на самую пеструю аудиторию места для торговли просто не найти. Заслуживает внимания и удобная планировка торговых коридоров, в которых практически невозможно потеряться. Благодаря этим обстоятельствам уровень ставок аренды здесь один из самых высоких в городе: $1,7 тыс. за 1 кв. м в год, даже несмотря на то, что по посещаемости «Охотный ряд» явно уступает «Европейскому» - 60-80 тыс. человек в день. Впрочем, приведенным сведениям можно доверять лишь с некоторыми оговорками. Как утверждает Наталия Орешина, все данные приблизительные, поскольку и «Европейский», и «Охотный ряд» сдавали свои помещения в аренду самостоятельно, общую картину можно сложить только по данным, полученным от отдельных операторов.
Достойна внимания популярность «ветеранов» ритейла - ГУМа и ЦУМа. На протяжении многих десятилетий эти магазины служили не только образцами торговли, но и своеобразными «живыми музеями». А кто из москвичей не помнит знаменитого гумовского фонтана - места романтических свиданий, около которого продавали отличное мороженое с льдинками? В постперестроечные годы популярность этих торговых центров несколько упала: слишком недемократичными были здесь цены (особенно в сравнении с теми, за которые можно было приобрести доступный рыночный ширпотреб). Но время все расставило по своим местам: былая слава ГУМа и ЦУМа возродилась. Удобные условия для покупок, богатый ассортимент и качество товаров снова притягивают в эти магазины огромное число охотников до красивого и толкового шопинга.
Торговые центры, расположенные за МКАД, - отдельная тема. Но их огромная популярность стала поводом включить в наш рейтинг эту категорию объектов. Самыми успешными эксперты признали магазины «Мега-Химки» и «Мега-Теплый Стан». По мнению Наталии Орешиной, главные достоинства этих объектов - высокая посещаемость (до 140 тыс. в день) и удачный состав арендаторов. С такой точкой зрения согласны и опрошенные нами покупатели: благодаря огромному количеству магазинов (в торговом центре «Мега-Химки» их насчитывается около 250) есть возможность приобрести все необходимое для дома. Нет нужды отдельно ехать за продуктами, мебелью, одеждой, бытовой и садовой техникой. Что касается арендных ставок, то они закономерно ниже, чем в центре города, и составляют около $700 за 1 кв. м в год.
На полпути к успеху
В заключение нельзя не отметить торговые комплексы, которые не вошли в десятку лучших, но часто упоминались экспертами как удачные. К их числу относится торговый центр «Город», расположенный на Рязанском проспекте. Несмотря на проблемы с подъездом, его отличает высокая посещаемость, а большую долю посетителей составляют покупатели гипермаркета «Ашан».
Немного не дотянула до финальной «десятки» «Мега-Белая Дача». Все «Меги» остаются наиболее посещаемыми объектами за счет присутствия сильных «якорных» арендаторов и большой площади, на которой представлен обширный ряд магазинов. «В ближайшее время эти торговые центры останутся знаковыми для ритейлеров. Желающих обосноваться здесь арендаторов - масса. «Мега-Белая Дача» - свежий проект, но не самый удачный. Виной тому сложная система организации потоков посетителей на территории», - считает руководитель торгово-развлекательного направления департамента консалтинга компании GVA Sawyer Андрей Васюткин. Часто упоминался среди интересных и проект «Крокус Сити Молл». Оригинальная внешняя архитектура здания, интересные планировочные решения в сочетании с эффектной внутренней отделкой - все это привлекает посетителей.
Елена Вознесенская