Лента новостей
Все новости Недвижимость
Cирийские военные заявили о взятии «последнего оплота» ИГ на юге страны 22:51, Политика Лига наций по футболу. Германия — Голландия. Онлайн 22:45, Спорт Предложившего отменить пенсию депутата исключили из «Единой России» 22:44, Политика В Петербурге завели дело из-за осквернения блокадной мемориальной доски 22:32, Общество Каскадеры откровенно о работе: страх и трюк — два брата 22:20, РБК и Toyo ЕС пригрозил Москве «конкретными мерами» из-за ситуации в Азовском море 22:06, Политика В NASA заявили о намерении Рогозина ознакомиться с кораблями SpaceX в США 22:03, Технологии и медиа Путин назвал способ не втягивать Россию в «милитаристскую гонку» 21:59, Политика ФТС напомнила об уголовном наказании за контрабанду часов из золота 21:52, Общество Премьер Британии добилась у бизнеса поддержки соглашения о Brexit 21:42, Политика Путин рассказал о нравственном стержне российской армии 21:35, Политика Новое дело Браудера: в чем прокуратура обвинила главу Hermitage Capital 21:24, Общество Тест: проверьте знание новостных тем и экономических трендов 21:20, РБК и Thomson Reuters В Минздраве не поддержали введение акциза на колбасу 21:13, Общество Путин напомнил США о новом оружии России из-за отказа от договора о ПРО 21:05, Политика Маневр в плюс: как эксперты оценили вклад бюджета в рост ВВП 21:01, Экономика Рогозин назвал причиной аварии ракеты «Союз-ФГ» непредумышленную ошибку 21:00, Общество Постпред допустил приостановку членства России в ОЗХО 20:51, Политика 5 модных трендов этой осени 20:49, РБК Pink и KUPIVIP.RU Жилищно-коммунальные услуги в 2019 году подорожают в Москве на 6,5% 20:43, Бизнес Рогозин извинился за публикацию видео опытов с таксой 20:37, Общество Курс биткоина упал ниже $5 тыс. 20:24, Финансы Российский МИД осудил расширение санкций США против Кубы 20:12, Политика Рогозин счел нечистоплотными сообщения о вине американцев в дырке на МКС 20:10, Политика Углеродное волокно, вода и магний: легкий и мощный ноутбук для поездок 20:09, РБК и Lenovo Скандал года: почему арестовали Гона и что теперь будет 20:05, Авто Рогозин заявил о согласии NASA с итогами расследования аварии «Союз ФГ» 20:01, Технологии и медиа Путин выразил соболезнования в связи со смертью барона фон Фальц-Фейна 19:58, Общество
Выбор коттеджа: экономия на времени
18 апр 2008, 18:27
0
Выбор коттеджа: экономия на времени
Информация о коттеджных поселках интересует не только тех, кто задумался о покупке загородного дома, но и частных инвесторов, которые хотят защитить накопления от инфляции. При разности подходов важно определиться, когда покупать. На старте проекта, когда неясны сроки сдачи, но дешево, или позже, но дороже? А если застройщик на каком-то этапе временно снизит цену в рекламных целях?

Информация о коттеджных поселках интересует не только тех, кто задумался о покупке загородного дома, но и частных инвесторов, которые хотят защитить накопления от инфляции. При разности подходов важно определиться, когда покупать. На старте проекта, когда неясны сроки сдачи, но дешево, или позже, но дороже? А если застройщик на каком-то этапе временно снизит цену в рекламных целях?

Спрогнозировать динамику цен на коттеджи в строящемся поселке довольно трудно. На нее оказывают влияние как общеэкономическая ситуация (например, инфляция), так и рост цен на рынке загородной недвижимости плюс удорожание строящихся объектов по мере их готовности.

За семью печатями

Главный ценообразующий фактор - несомненно, маркетинговая концепция проекта. Естественно, она не подлежит разглашению. «На начальной стадии проекта цена обычно минимальна, но это далеко не общее правило, - отмечает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Застройщик часто снижает цены, чтобы привлечь потребителей и на других стадиях строительства». Действительно, сообщение о некотором кратковременном падении цен в поселке на каком-то знаковом этапе (завершение первой очереди, продажа 50% коттеджей и др.) способно подтолкнуть сомневающихся к совершению покупки.

Кроме того, за годы строительства поселка возникают и непредвиденные ситуации. Важно, чтобы меры по реагированию на них укладывались в параметры маркетинговой концепции.

Эксперт отмечает, что сегодня только за счет снижения строительных рисков при переходе от нулевой стадии к полной готовности поселка цена увеличивается более чем на 30% . Но еще нужно учитывать рост рынка и инфляционный прогноз. Инфляция в нынешнем году ожидается на уровне 12%. Рост рынка - около 18%.

Заявления о предстоящем повышении или снижении цен на строящиеся коттеджи нельзя воспринимать ни как свидетельство полной свободы застройщика, ни как факт слепого следования рыночной конъюнктуре. Девелопер должен реально оценивать конкретную ситуацию: насколько она позволяет воспользоваться благоприятной конъюнктурой.

Адекватность как главная добродетель

«Как правило, цены повышаются, если продажи идут быстрее, чем запланировано, - отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. - Но конкретные показатели зависят не только от спроса, но и от качества проекта, стадии выполнения строительных работ, момента выхода проекта на рынок».

Цена должна соответствовать качеству и местоположению. Последний показатель многие риэлторы даже вывели за рамки параметра «качество» и поставили на первое место. В случае с загородной недвижимостью учитывается удаленность объекта и время проезда от него до МКАД, качество трассы, престижность направления, окружение, инфраструктура и пр.

«Динамика цен зависит от заложенных девелопером показателей проекта, рыночного роста, а также ожидаемого уровня спроса. Если этот баланс нарушен, то соблюсти заранее спланированный темп повышения цен вряд ли удастся, - предупреждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Савелий Орбант. - В среднем адекватный проект способен вырасти в цене за год на 10-40%. Все зависит от его особенностей. Например, поселок «Светлогорье» на начальных этапах продавался невероятно быстро, хотя там ничего не возводилось, то есть поправки на стадию строительства не действовали. Все дело было в адекватности места, цены и характеристик домов».

Большому куску - большая вилка

По словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, стоимость различных объектов увеличивается неравномерно: «Среднее изменение цены на первоначальной стадии строительства до завершения проекта составляет 140%. Но стоит учитывать, что на величину этого показателя влияет не только стадия работ, но и множество иных факторов». Среди них эксперт выделяет развитие окружающей территории, ее инвестиционную привлекательность, развитие направления в целом, спрос на объект, стратегию продаж застройщика, общие изменения на российском и мировом рынках, политическую ситуацию и др.

Руководитель департамента загородной недвижимости IntermarkSavills Нина Резниченко в качестве примера приводит поселок, расположенный в 11 км от МКАД по одному из западных направлений. По мнению специалиста, ожидаемый рост капитальной стоимости домовладений в поселке составит 25% годовых в течение как минимум ближайших двух лет: «Такого рода недвижимость привлекательна с точки зрения инвестиций - как краткосрочных, с целью перепродажи, так и долгосрочных - для сдачи в аренду. Второй сценарий рассчитывается с учетом существующих арендных ставок по данному направлению».

Развернутый анализ динамики цен на объекты в коттеджных поселках дает руководитель направления загородной недвижимости «МИАН-агентства недвижимости» Светлана Кондачкова: «По нашим оценкам, базовая (стартовая) цена объекта вырастает на 10-15% сразу после того, как в поселке проданы первые 10% домов.

Около 20% прибавляется за счет изменения стадии строительства, и не менее 10-15% обеспечивают общерыночный рост. Таким образом, в среднем стоимость объекта увеличивается на 30-40%».

Застройщики в основном поднимают цены в соответствии с бизнес-планом (например, на 7-10% в квартал) либо привязывают рост стоимости к темпам продаж (так, после реализации каждых четырех домов цена повышается на 3-5%). Эксперт подчеркивает, что общие факторы, увеличивающие цену поселка, обычно благоприятно сказываются и на «вилке» динамики роста. В их числе географическое направление (в перспективе будет сохраняться неоднородность ценовых тенденций по районам); удаленность от МКАД (стоимость коттеджей в радиусе 20 км от МКАД в среднем в 1,5-1,8 раза выше, чем в зоне до 40 км и далее); статус населенного пункта (наиболее высокая цена приходится на объекты, расположенные в охраняемых поселках с собственной инфраструктурой).

Огромно влияние ландшафтной ценности и экологической обстановки. Близость к водоемам или лесу повышает стоимость земли на 50-80% по сравнению с аналогичными предложениями «в чистом поле».

Также существенную роль играет соседство участка с домами отдыха, культурно-историческими ансамблями, церквями и пр. Оценка экологической обстановки складывается из таких показателей, как уровень шума, удаленность от магистралей (автомобильных и железных дорог), загрязненность воздуха (соседство с неблагоприятными объектами), роза ветров, близость ЛЭП к границе участка и т. д. Не менее важно и архитектурное решение поселка: оно оценивается в 34%.

В целом, по данным экспертов «МИАН-агентства недвижимости», продажа коттеджей в среднестатистическом поселке бизнес-класса с хорошей концепцией, относительно удачным расположением и адекватными ценами ведется следующим образом.

Период выхода проекта на рынок, начало продаж занимают два-три месяца. Как правило, в это время практически ничего не продается либо «уходят» единичные объекты. В течение следующих трех месяцев реализуется от одного до трех домов в месяц. На пиковый период реализации поселка (девять месяцев) покупателей находит максимум пять-семь коттеджей в месяц.

Этим этапам соответствует следующая ценовая схема. При выходе на площадку первоначальная цена устанавливается с учетом конкурентного окружения и потребительских характеристик реализуемого объекта. Готовый котлован (фундамент) дает увеличение цены на 5-10%. Монтаж коробки повышает стоимость предложения еще на 15-20%, а завершение монтажных работ - на 30-40%. Специалисты подчеркивают, что эти схемы - альфа и омега маркетинга и обжалованию не подлежат.

Распродажи не будет

Время от времени на рынке встречается снижение цен уже в ходе реализации поселка. Оно может быть связано с трудностями застройщика или изменениями, которые ухудшили потребительские качества поселка, но способно быть и частью продуманной стратегии застройщика. Например, снижение на определенном этапе цен в поселках «Павлово» и «Довиль», по мнению генерального директора компании Real Estate Consult Михаила Храмова, означает уверенность застройщика в своем объекте: «Вероятно, была сразу установлена завышенная стоимость в расчете на тех покупателей, которые привыкли выбирать лучшее из общего объема предложений. В данном случае - самые хорошие участки. Затем планку немного опустили. А вот рост на 170-200% за короткий период часто говорит о просчетах в маркетинговой политике: застройщик установил слишком низкую цену и понес убытки».

Но надеяться на неожиданную удачу специалисты не советуют. «Большинство застройщиков последние годы стремятся вести финансовую политику, направленную на максимизацию валового дохода девелоперского проекта, - поясняет Иван Шульков. - Подобная стратегия реализуется за счет установки максимальных цен при выходе проекта на рынок и на протяжении всего периода продаж». Таким образом увеличивается объем финансирования проекта за счет собственных или заемных средств вместо рефинансирования от продаж.

Рынок коттеджного строительства в Подмосковье достаточно монополизирован крупными компаниями, следовательно, политика максимальных цен при выходе на рынок преобладает. Некоторые компании все еще предлагают относительно невысокую стоимость поселков на старте. Но необходимость в средствах для рефинансирования в поселок часто чревата задержкой в сроках сдачи объекта.

Елена Мамонова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости