Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Bosco di Ciliegi Куснировича стала главным поставщиком для МОК 06:24, Бизнес В школе в Кемеровской области закрыли несколько классов из-за радиации 06:19, Общество Цена барреля нефти Brent превысила $65 впервые с июня 2015 года 05:47, Экономика Нью-йоркский судья удивился иску банкира Юрова к акционерам «Открытия» 05:05, Финансы Титов заявил о надежде на оплату предвыборной кампании малым бизнесом 05:01, Политика СК начал проверку после падения моряка за борт в Охотском море 04:21, Общество Израильские военные обстреляли сектор Газа в ответ на ракетный удар 03:48, Политика В России появятся новые дорожные знаки 03:43, Общество Прокуратура Украины обжалует отказ суда арестовать Саакашвили 03:14, Общество В США назвали причину присутствия на Ближнем Востоке после победы над ИГ 02:42, Политика Трамп подписал указ о старте новой американской лунной программы 02:35, Технологии и медиа Посольство призвало россиян к бдительности после взрыва в Нью-Йорке 02:10, Общество Apple приобрела сервис распознавания музыки Shazam 01:48, Бизнес Израиль сбил выпущенную из сектора Газа ракету 01:31, Политика Роскомнадзор начал блокировку сайта «Открытой России» 00:40, Технологии и медиа В Киеве предложили новую модель образования после критики в Совете Европы 00:28, Политика Эксперты назвали виды спорта с худшей допинг-репутацией 00:00, Общество Правительству предложат создать подводный интернет вещей и «умные» дроны 00:00, Технологии и медиа Счетная палата нашла способы увеличить сборы с имущества россиян 00:00, Экономика Адвокат рассказал о желании Карауловой попросить у Путина помилование 11 дек, 23:57, Общество Группа ЕСН Березкина заинтересовалась покупкой Рефтинской ГРЭС 11 дек, 23:33, Бизнес Российскую военную группировку сократят на две трети 11 дек, 23:26, Политика Считаете себя хорошим рыбаком и опытным водителем: пройдите тест 11 дек, 23:16, РБК и Mitsubishi Pajero Sport Яценюк рассказал о приказе Турчинова применять оружие в Крыму в 2014 году 11 дек, 23:03, Политика Власти рассказали о лицензии водителя у устроившего взрыв в Нью-Йорке 11 дек, 22:54, Общество Глава штаба Собчак объяснил отсутствие критики Путина 11 дек, 22:49, Политика С третьего подхода: каким будет вывод российской группировки из Сирии 11 дек, 22:25, Политика МОК объяснил дисквалификацию российского чемпиона Сочи-2014 11 дек, 22:20, Спорт
Выбор коттеджа: экономия на времени
18 апр, 2008 18:27
0
Выбор коттеджа: экономия на времени
Информация о коттеджных поселках интересует не только тех, кто задумался о покупке загородного дома, но и частных инвесторов, которые хотят защитить накопления от инфляции. При разности подходов важно определиться, когда покупать. На старте проекта, когда неясны сроки сдачи, но дешево, или позже, но дороже? А если застройщик на каком-то этапе временно снизит цену в рекламных целях?

Информация о коттеджных поселках интересует не только тех, кто задумался о покупке загородного дома, но и частных инвесторов, которые хотят защитить накопления от инфляции. При разности подходов важно определиться, когда покупать. На старте проекта, когда неясны сроки сдачи, но дешево, или позже, но дороже? А если застройщик на каком-то этапе временно снизит цену в рекламных целях?

Спрогнозировать динамику цен на коттеджи в строящемся поселке довольно трудно. На нее оказывают влияние как общеэкономическая ситуация (например, инфляция), так и рост цен на рынке загородной недвижимости плюс удорожание строящихся объектов по мере их готовности.

За семью печатями

Главный ценообразующий фактор - несомненно, маркетинговая концепция проекта. Естественно, она не подлежит разглашению. «На начальной стадии проекта цена обычно минимальна, но это далеко не общее правило, - отмечает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Застройщик часто снижает цены, чтобы привлечь потребителей и на других стадиях строительства». Действительно, сообщение о некотором кратковременном падении цен в поселке на каком-то знаковом этапе (завершение первой очереди, продажа 50% коттеджей и др.) способно подтолкнуть сомневающихся к совершению покупки.

Кроме того, за годы строительства поселка возникают и непредвиденные ситуации. Важно, чтобы меры по реагированию на них укладывались в параметры маркетинговой концепции.

Эксперт отмечает, что сегодня только за счет снижения строительных рисков при переходе от нулевой стадии к полной готовности поселка цена увеличивается более чем на 30% . Но еще нужно учитывать рост рынка и инфляционный прогноз. Инфляция в нынешнем году ожидается на уровне 12%. Рост рынка - около 18%.

Заявления о предстоящем повышении или снижении цен на строящиеся коттеджи нельзя воспринимать ни как свидетельство полной свободы застройщика, ни как факт слепого следования рыночной конъюнктуре. Девелопер должен реально оценивать конкретную ситуацию: насколько она позволяет воспользоваться благоприятной конъюнктурой.

Адекватность как главная добродетель

«Как правило, цены повышаются, если продажи идут быстрее, чем запланировано, - отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. - Но конкретные показатели зависят не только от спроса, но и от качества проекта, стадии выполнения строительных работ, момента выхода проекта на рынок».

Цена должна соответствовать качеству и местоположению. Последний показатель многие риэлторы даже вывели за рамки параметра «качество» и поставили на первое место. В случае с загородной недвижимостью учитывается удаленность объекта и время проезда от него до МКАД, качество трассы, престижность направления, окружение, инфраструктура и пр.

«Динамика цен зависит от заложенных девелопером показателей проекта, рыночного роста, а также ожидаемого уровня спроса. Если этот баланс нарушен, то соблюсти заранее спланированный темп повышения цен вряд ли удастся, - предупреждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Савелий Орбант. - В среднем адекватный проект способен вырасти в цене за год на 10-40%. Все зависит от его особенностей. Например, поселок «Светлогорье» на начальных этапах продавался невероятно быстро, хотя там ничего не возводилось, то есть поправки на стадию строительства не действовали. Все дело было в адекватности места, цены и характеристик домов».

Большому куску - большая вилка

По словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, стоимость различных объектов увеличивается неравномерно: «Среднее изменение цены на первоначальной стадии строительства до завершения проекта составляет 140%. Но стоит учитывать, что на величину этого показателя влияет не только стадия работ, но и множество иных факторов». Среди них эксперт выделяет развитие окружающей территории, ее инвестиционную привлекательность, развитие направления в целом, спрос на объект, стратегию продаж застройщика, общие изменения на российском и мировом рынках, политическую ситуацию и др.

Руководитель департамента загородной недвижимости IntermarkSavills Нина Резниченко в качестве примера приводит поселок, расположенный в 11 км от МКАД по одному из западных направлений. По мнению специалиста, ожидаемый рост капитальной стоимости домовладений в поселке составит 25% годовых в течение как минимум ближайших двух лет: «Такого рода недвижимость привлекательна с точки зрения инвестиций - как краткосрочных, с целью перепродажи, так и долгосрочных - для сдачи в аренду. Второй сценарий рассчитывается с учетом существующих арендных ставок по данному направлению».

Развернутый анализ динамики цен на объекты в коттеджных поселках дает руководитель направления загородной недвижимости «МИАН-агентства недвижимости» Светлана Кондачкова: «По нашим оценкам, базовая (стартовая) цена объекта вырастает на 10-15% сразу после того, как в поселке проданы первые 10% домов.

Около 20% прибавляется за счет изменения стадии строительства, и не менее 10-15% обеспечивают общерыночный рост. Таким образом, в среднем стоимость объекта увеличивается на 30-40%».

Застройщики в основном поднимают цены в соответствии с бизнес-планом (например, на 7-10% в квартал) либо привязывают рост стоимости к темпам продаж (так, после реализации каждых четырех домов цена повышается на 3-5%). Эксперт подчеркивает, что общие факторы, увеличивающие цену поселка, обычно благоприятно сказываются и на «вилке» динамики роста. В их числе географическое направление (в перспективе будет сохраняться неоднородность ценовых тенденций по районам); удаленность от МКАД (стоимость коттеджей в радиусе 20 км от МКАД в среднем в 1,5-1,8 раза выше, чем в зоне до 40 км и далее); статус населенного пункта (наиболее высокая цена приходится на объекты, расположенные в охраняемых поселках с собственной инфраструктурой).

Огромно влияние ландшафтной ценности и экологической обстановки. Близость к водоемам или лесу повышает стоимость земли на 50-80% по сравнению с аналогичными предложениями «в чистом поле».

Также существенную роль играет соседство участка с домами отдыха, культурно-историческими ансамблями, церквями и пр. Оценка экологической обстановки складывается из таких показателей, как уровень шума, удаленность от магистралей (автомобильных и железных дорог), загрязненность воздуха (соседство с неблагоприятными объектами), роза ветров, близость ЛЭП к границе участка и т. д. Не менее важно и архитектурное решение поселка: оно оценивается в 34%.

В целом, по данным экспертов «МИАН-агентства недвижимости», продажа коттеджей в среднестатистическом поселке бизнес-класса с хорошей концепцией, относительно удачным расположением и адекватными ценами ведется следующим образом.

Период выхода проекта на рынок, начало продаж занимают два-три месяца. Как правило, в это время практически ничего не продается либо «уходят» единичные объекты. В течение следующих трех месяцев реализуется от одного до трех домов в месяц. На пиковый период реализации поселка (девять месяцев) покупателей находит максимум пять-семь коттеджей в месяц.

Этим этапам соответствует следующая ценовая схема. При выходе на площадку первоначальная цена устанавливается с учетом конкурентного окружения и потребительских характеристик реализуемого объекта. Готовый котлован (фундамент) дает увеличение цены на 5-10%. Монтаж коробки повышает стоимость предложения еще на 15-20%, а завершение монтажных работ - на 30-40%. Специалисты подчеркивают, что эти схемы - альфа и омега маркетинга и обжалованию не подлежат.

Распродажи не будет

Время от времени на рынке встречается снижение цен уже в ходе реализации поселка. Оно может быть связано с трудностями застройщика или изменениями, которые ухудшили потребительские качества поселка, но способно быть и частью продуманной стратегии застройщика. Например, снижение на определенном этапе цен в поселках «Павлово» и «Довиль», по мнению генерального директора компании Real Estate Consult Михаила Храмова, означает уверенность застройщика в своем объекте: «Вероятно, была сразу установлена завышенная стоимость в расчете на тех покупателей, которые привыкли выбирать лучшее из общего объема предложений. В данном случае - самые хорошие участки. Затем планку немного опустили. А вот рост на 170-200% за короткий период часто говорит о просчетах в маркетинговой политике: застройщик установил слишком низкую цену и понес убытки».

Но надеяться на неожиданную удачу специалисты не советуют. «Большинство застройщиков последние годы стремятся вести финансовую политику, направленную на максимизацию валового дохода девелоперского проекта, - поясняет Иван Шульков. - Подобная стратегия реализуется за счет установки максимальных цен при выходе проекта на рынок и на протяжении всего периода продаж». Таким образом увеличивается объем финансирования проекта за счет собственных или заемных средств вместо рефинансирования от продаж.

Рынок коттеджного строительства в Подмосковье достаточно монополизирован крупными компаниями, следовательно, политика максимальных цен при выходе на рынок преобладает. Некоторые компании все еще предлагают относительно невысокую стоимость поселков на старте. Но необходимость в средствах для рефинансирования в поселок часто чревата задержкой в сроках сдачи объекта.

Елена Мамонова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости