Лента новостей
Все новости Недвижимость
Глава МВД выступил против штрафов за превышение скорости на 10 км/ч 23:03, Общество Трамп пошутил о российской комнате в Белом доме 23:01, Политика Битва дизайнеров: три варианта ремонта квартиры для пары с ребенком 22:56, РБК Стиль и Экспострой на Нахимовском Трамп пригрозил последствиями за недостаточный вклад в бюджет НАТО 22:33, Политика Почти 80% россиян поддержали участие своих детей в волонтерских проектах 22:33, Общество Saudi Aramco назвала условия крупнейшего в истории IPO 22:19, Бизнес Оператор «Северного потока-2» сообщил об активизации укладки труб 22:15, Бизнес Бизнес-джет на колесах: новый Mercedes-Benz V-класса 22:09, РБК и Mercedes-Benz Число погибших при пожаре в одесском колледже увеличилось до двух 22:09, Общество Песков дал оценку расследованиям ФБК 22:07, Общество Киев подал к «пророссийским казакам» иск из-за казней в Донбассе 22:06, Политика Lamborghini с номером «ВОР»: кого США и Британия назвали хакерами из Evil 21:52, Политика Квят вошел в десятку лучших пилотов «Формулы-1» в 2019 году 21:43, Спорт В Совфеде назвали неосторожными высказывания помощника Зеленского о стене 21:34, Общество Охотники за нейтрино: как Байкал стал инструментом астрофизиков 21:33, РБК и Нацпроект «Наука» В Кремле допустили подписание «необязывающего» документа в Париже 21:33, Политика Ядерный чемоданчик показали в открытом виде 21:31, Политика Посол отверг обвинения в связях Москвы с попавшими под санкции хакерами 21:24, Политика Кремль предложил не ждать прорыва на «нормандском» саммите 21:21, Политика Потанин заявил о тестировании торговли металлами через криптоплатформу 21:17, Бизнес Биатлонистка Куклина установила личный рекорд на этапе Кубка мира 21:10, Спорт Появилось видео ДТП с участием 13 машин в Петербурге 20:59, Общество Открытый диалог с Германом Грефом 20:59, РБК и Сбербанк Первый Путин поддержал предложение создать базу безымянных пациентов 20:57, Общество Дзюба назвал кричалки фанатов в свой адрес проплаченной акцией 20:51, Спорт Сбербанк переведет сервисы Москвы на свою ИТ-инфраструктуру 20:43, Политика В Зеленограде водитель сбил на пешеходном переходе женщину с двумя детьми 20:42, Общество «Газпром» изучит возможность прокладки газопровода в Китай через Монголию 20:38, Экономика
Выбор коттеджа: экономия на времени
0
Выбор коттеджа: экономия на времени
Информация о коттеджных поселках интересует не только тех, кто задумался о покупке загородного дома, но и частных инвесторов, которые хотят защитить накопления от инфляции. При разности подходов важно определиться, когда покупать. На старте проекта, когда неясны сроки сдачи, но дешево, или позже, но дороже? А если застройщик на каком-то этапе временно снизит цену в рекламных целях?

Информация о коттеджных поселках интересует не только тех, кто задумался о покупке загородного дома, но и частных инвесторов, которые хотят защитить накопления от инфляции. При разности подходов важно определиться, когда покупать. На старте проекта, когда неясны сроки сдачи, но дешево, или позже, но дороже? А если застройщик на каком-то этапе временно снизит цену в рекламных целях?

Спрогнозировать динамику цен на коттеджи в строящемся поселке довольно трудно. На нее оказывают влияние как общеэкономическая ситуация (например, инфляция), так и рост цен на рынке загородной недвижимости плюс удорожание строящихся объектов по мере их готовности.

За семью печатями

Главный ценообразующий фактор - несомненно, маркетинговая концепция проекта. Естественно, она не подлежит разглашению. «На начальной стадии проекта цена обычно минимальна, но это далеко не общее правило, - отмечает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Застройщик часто снижает цены, чтобы привлечь потребителей и на других стадиях строительства». Действительно, сообщение о некотором кратковременном падении цен в поселке на каком-то знаковом этапе (завершение первой очереди, продажа 50% коттеджей и др.) способно подтолкнуть сомневающихся к совершению покупки.

Кроме того, за годы строительства поселка возникают и непредвиденные ситуации. Важно, чтобы меры по реагированию на них укладывались в параметры маркетинговой концепции.

Эксперт отмечает, что сегодня только за счет снижения строительных рисков при переходе от нулевой стадии к полной готовности поселка цена увеличивается более чем на 30% . Но еще нужно учитывать рост рынка и инфляционный прогноз. Инфляция в нынешнем году ожидается на уровне 12%. Рост рынка - около 18%.

Заявления о предстоящем повышении или снижении цен на строящиеся коттеджи нельзя воспринимать ни как свидетельство полной свободы застройщика, ни как факт слепого следования рыночной конъюнктуре. Девелопер должен реально оценивать конкретную ситуацию: насколько она позволяет воспользоваться благоприятной конъюнктурой.

Адекватность как главная добродетель

«Как правило, цены повышаются, если продажи идут быстрее, чем запланировано, - отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. - Но конкретные показатели зависят не только от спроса, но и от качества проекта, стадии выполнения строительных работ, момента выхода проекта на рынок».

Цена должна соответствовать качеству и местоположению. Последний показатель многие риэлторы даже вывели за рамки параметра «качество» и поставили на первое место. В случае с загородной недвижимостью учитывается удаленность объекта и время проезда от него до МКАД, качество трассы, престижность направления, окружение, инфраструктура и пр.

«Динамика цен зависит от заложенных девелопером показателей проекта, рыночного роста, а также ожидаемого уровня спроса. Если этот баланс нарушен, то соблюсти заранее спланированный темп повышения цен вряд ли удастся, - предупреждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Савелий Орбант. - В среднем адекватный проект способен вырасти в цене за год на 10-40%. Все зависит от его особенностей. Например, поселок «Светлогорье» на начальных этапах продавался невероятно быстро, хотя там ничего не возводилось, то есть поправки на стадию строительства не действовали. Все дело было в адекватности места, цены и характеристик домов».

Большому куску - большая вилка

По словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, стоимость различных объектов увеличивается неравномерно: «Среднее изменение цены на первоначальной стадии строительства до завершения проекта составляет 140%. Но стоит учитывать, что на величину этого показателя влияет не только стадия работ, но и множество иных факторов». Среди них эксперт выделяет развитие окружающей территории, ее инвестиционную привлекательность, развитие направления в целом, спрос на объект, стратегию продаж застройщика, общие изменения на российском и мировом рынках, политическую ситуацию и др.

Руководитель департамента загородной недвижимости IntermarkSavills Нина Резниченко в качестве примера приводит поселок, расположенный в 11 км от МКАД по одному из западных направлений. По мнению специалиста, ожидаемый рост капитальной стоимости домовладений в поселке составит 25% годовых в течение как минимум ближайших двух лет: «Такого рода недвижимость привлекательна с точки зрения инвестиций - как краткосрочных, с целью перепродажи, так и долгосрочных - для сдачи в аренду. Второй сценарий рассчитывается с учетом существующих арендных ставок по данному направлению».

Развернутый анализ динамики цен на объекты в коттеджных поселках дает руководитель направления загородной недвижимости «МИАН-агентства недвижимости» Светлана Кондачкова: «По нашим оценкам, базовая (стартовая) цена объекта вырастает на 10-15% сразу после того, как в поселке проданы первые 10% домов.

Около 20% прибавляется за счет изменения стадии строительства, и не менее 10-15% обеспечивают общерыночный рост. Таким образом, в среднем стоимость объекта увеличивается на 30-40%».

Застройщики в основном поднимают цены в соответствии с бизнес-планом (например, на 7-10% в квартал) либо привязывают рост стоимости к темпам продаж (так, после реализации каждых четырех домов цена повышается на 3-5%). Эксперт подчеркивает, что общие факторы, увеличивающие цену поселка, обычно благоприятно сказываются и на «вилке» динамики роста. В их числе географическое направление (в перспективе будет сохраняться неоднородность ценовых тенденций по районам); удаленность от МКАД (стоимость коттеджей в радиусе 20 км от МКАД в среднем в 1,5-1,8 раза выше, чем в зоне до 40 км и далее); статус населенного пункта (наиболее высокая цена приходится на объекты, расположенные в охраняемых поселках с собственной инфраструктурой).

Огромно влияние ландшафтной ценности и экологической обстановки. Близость к водоемам или лесу повышает стоимость земли на 50-80% по сравнению с аналогичными предложениями «в чистом поле».

Также существенную роль играет соседство участка с домами отдыха, культурно-историческими ансамблями, церквями и пр. Оценка экологической обстановки складывается из таких показателей, как уровень шума, удаленность от магистралей (автомобильных и железных дорог), загрязненность воздуха (соседство с неблагоприятными объектами), роза ветров, близость ЛЭП к границе участка и т. д. Не менее важно и архитектурное решение поселка: оно оценивается в 34%.

В целом, по данным экспертов «МИАН-агентства недвижимости», продажа коттеджей в среднестатистическом поселке бизнес-класса с хорошей концепцией, относительно удачным расположением и адекватными ценами ведется следующим образом.

Период выхода проекта на рынок, начало продаж занимают два-три месяца. Как правило, в это время практически ничего не продается либо «уходят» единичные объекты. В течение следующих трех месяцев реализуется от одного до трех домов в месяц. На пиковый период реализации поселка (девять месяцев) покупателей находит максимум пять-семь коттеджей в месяц.

Этим этапам соответствует следующая ценовая схема. При выходе на площадку первоначальная цена устанавливается с учетом конкурентного окружения и потребительских характеристик реализуемого объекта. Готовый котлован (фундамент) дает увеличение цены на 5-10%. Монтаж коробки повышает стоимость предложения еще на 15-20%, а завершение монтажных работ - на 30-40%. Специалисты подчеркивают, что эти схемы - альфа и омега маркетинга и обжалованию не подлежат.

Распродажи не будет

Время от времени на рынке встречается снижение цен уже в ходе реализации поселка. Оно может быть связано с трудностями застройщика или изменениями, которые ухудшили потребительские качества поселка, но способно быть и частью продуманной стратегии застройщика. Например, снижение на определенном этапе цен в поселках «Павлово» и «Довиль», по мнению генерального директора компании Real Estate Consult Михаила Храмова, означает уверенность застройщика в своем объекте: «Вероятно, была сразу установлена завышенная стоимость в расчете на тех покупателей, которые привыкли выбирать лучшее из общего объема предложений. В данном случае - самые хорошие участки. Затем планку немного опустили. А вот рост на 170-200% за короткий период часто говорит о просчетах в маркетинговой политике: застройщик установил слишком низкую цену и понес убытки».

Но надеяться на неожиданную удачу специалисты не советуют. «Большинство застройщиков последние годы стремятся вести финансовую политику, направленную на максимизацию валового дохода девелоперского проекта, - поясняет Иван Шульков. - Подобная стратегия реализуется за счет установки максимальных цен при выходе проекта на рынок и на протяжении всего периода продаж». Таким образом увеличивается объем финансирования проекта за счет собственных или заемных средств вместо рефинансирования от продаж.

Рынок коттеджного строительства в Подмосковье достаточно монополизирован крупными компаниями, следовательно, политика максимальных цен при выходе на рынок преобладает. Некоторые компании все еще предлагают относительно невысокую стоимость поселков на старте. Но необходимость в средствах для рефинансирования в поселок часто чревата задержкой в сроках сдачи объекта.

Елена Мамонова