Теория эволюции: от рынка к торговому центру

За последние десять лет количество московских «рынков под открытым небом» сократилось с 240 до 94. К 2010 году их почти не останется. Как следует из текста закона «О розничных рынках...», перед властями городов поставлен жесткий выбор. Первый вариант: сносить рынки и строить на их месте торговые центры. Второй вариант: преобразовывать рынки в сельскохозяйственные и кооперативные. Что мы получим и что потеряем при этом?

По мнению специалистов, функционирование сельскохозяйственных рынков, где продаются исключительно продукты прямо «от производителя», в столице невозможно. Москва слишком велика, транспортная ситуация тяжела, законодательная база отсутствует, правоприменительная практика не выдерживает никакой критики. Аренда столичной земли очень дорога, а потому владельцы рыночных площадей не заинтересованы в том, чтобы исключать из продажи рентабельные товары, не относящиеся к категории сельскохозяйственных. Остается реконструировать рынки. Пока этот процесс выглядел так: из 146 закрытых рынков 81 был действительно реконструирован (торговлю перевели в капитальные помещения), а территории 65 объектов изменили свое назначение.

«В дополнение к федеральному закону правительство Москвы приняло собственную программу развития потребительского рынка на 2007-2009 годы, - отмечает руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. - В ней также запланированы меры по упорядочению торговли на городских рынках. В частности, в 2008 году предполагается закрыть около 20 крупных рынков».

Плюсы, минусы, дисконты

Стоимость аренды на открытом рынке определяют высокая пропускная способность и небольшая площадь торгового места. Ставки здесь довольно велики. Поэтому на месте закрывающегося рынка в большинстве случаев строят не концептуальный торговый центр, а объект, где сохраняется рыночная «нарезка» площадей и не предусматриваются крупные площади под «якорных» арендаторов.

«Такие аналоги рынка, убранные под крышу, имеют более привлекательный внешний вид. Кроме того, при строительстве сразу предусматриваются дополнительные удобства для посетителей: дорожки для колясок и тележек, широкие проходы между прилавками и пр., а для продавцов созданы удобные рабочие места, - считает директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. - С другой стороны, переход в крытые рынки обычно означает повышение арендных ставок. А оно увеличивает стоимость товаров для покупателей».

При возведении на месте рынка концептуального торгового центра придется уделить большое внимание позиционированию. Не всегда новый торговый комплекс, возникающий на месте рынка, стоит ориентировать на прежнюю категорию населения. Из-за роста цены товаров часть постоянных посетителей уходит, хотя появляются и новые группы покупателей. Как считают эксперты, в любом случае не стоит резко менять ассортимент на более дорогой. Оптимальный способ сохранить существующий покупательский поток - разместить в новом комплексе продуктовый дискаунтер. Сразу сломать потребительские стереотипы не удастся. Но, как правило, уже через год лояльность покупателей к новому центру становится выше.

Тщательно присматриваются к закрывающимся рынкам и многие сетевые операторы. Например, «Связной» и «Евросеть» открыли свои салоны в некоторых крытых комплексах, построенных на месте рынков.

Это просто выгодно

Руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН-агентства недвижимости» Ашот Барсегян в числе факторов, которые обусловливают закрытие рынков и строительство торговых центров, называет желание властей упорядочить торговлю и миграционные потоки, увеличить налоговые поступления в бюджет, оздоровить криминогенную обстановку, уменьшить опасность ЧП из-за непрофессиональной эксплуатации зданий, разрешить транспортные проблемы, особенно вблизи крупных стихийных рынков. Но одной из главных причин он называет высокую инвестиционную привлекательность подобных проектов для отечественных и зарубежных девелоперов: «Безусловно, крупные компании заинтересованы в строительстве современных торговых комплексов на месте бывших рынков. Сроки окупаемости вложений в данном сегменте достаточно короткие - пять-семь лет. Наиболее значимым проектом в настоящее время считается преобразование территории Черкизовского рынка, на месте которого предполагается разместить многофункциональный комплекс и торгово-развлекательный центр. Но независимо от того, какой путь преобразования столичных рынков будет выбран - станут ли возводить на их месте торговые центры или жилье, - у девелоперов и инвесторов осталось чуть более полутора лет».

Реорганизация рыночных территорий подразумевает комплексное освоение, поскольку речь идет о достаточно больших площадях. «Вслед за редевелопментом промзон начался аналогичный процесс на территориях рынков. Противостоять натиску крупнейших игроков стройиндустрии у владельцев рынков и тем более арендаторов нет возможности, - говорит директор по развитию компании Vesco Consulting Марат Аминов. - На месте бывших рынков не обязательно возникнут торговые комплексы. Все зависит от конкретного земельного участка: вопрос о целесообразности возведения того или иного объекта решится только после анализа локального рынка недвижимости».

Как видим, последнее слово в судьбе рынка остается за девелоперами. Так как количество свободных от обременений площадок в городе стремится к нулю, имеется множество потенциальных инвесторов, готовых финансировать строительство. Спрос на относительно крупные территории, занимаемые рынками, значителен.

«Стоимость (ценность) земельных участков быстро растет, причем как рыночная, так и официальная, кадастровая, - говорит заместитель директора по инвестициям компании «Вика-девелопмент» Алексей Дзебоев. - Так, в декабре 2007 года правительство Москвы установило новую кадастровую цену земли, которая минимум в полтора-два раза выше старой. А ведь кадастр - база для расчета арендной ставки за землю». Это болезненно отразилось на рынках, поскольку из всех объектов коммерческой недвижимости (кроме, пожалуй, плоскостных автостоянок) рынки используют городскую землю наименее интенсивно: на 1 кв. м участка приходится незначительный объем полезной площади.

Есть еще одна причина, которая способствует реконструкции рынков. По словам эксперта, у «бенефициаров рыночного бизнеса» накопились значительные средства, причем эти деньги никогда не будут вложены в старые городские рынки - те в большинстве своем существуют в форме ГУПов и принадлежат государству. Снос рынка и строительство на его месте объекта коммерческой недвижимости со стороны формально независимого «иностранного» инвестора - прекрасный способ выгодно вложить средства и закрепить право собственности на здание.

В заключение приведем две точки зрения, которые, увы, не противоречат друг другу. «Москва превращается в дорогой город, - констатирует Алексей Дзебоев. - Меры по совершенствованию торгового обслуживания и увеличению ассортимента товаров, пусть по значительно более высоким ценам, - это тоже своего рода социальная политика. Просто она направлена на совершенно определенные слои общества». Исполнительный директор компании «РДР-Холдинг» Георгий Кузин в свою очередь уверен, что переход к форме торговых центров - объективный процесс «взросления» розничного рынка. Его можно притормозить или ускорить с учетом тех или иных социальных факторов. Но рано или поздно рынки исчезнут, и мы перейдем к системе Европы и Америки. Там рынки занимают незначительную долю и скорее работают как ярмарки выходного дня или как туристическое развлечение. Основной товарооборот сосредоточится в сетевом ритейле.

Наталья Балюк

Главный специалист по коммерческой недвижимости ОАО «Межрегиональная девелоперская компания»:

Торговые центры - это объекты с большей экономической эффективностью. Их средняя доходность в Москве составляет 20-40%. На месте рынков целесообразнее возводить прежде всего торговые центры с несколькими зонами: продовольственной, зоной предметов повседневного спроса, магазинами одежды и обуви, развлекательными и ресторанными зонами. Наличие якорного арендатора в их составе обязательно. Например, это могут быть районные торговые центры большого формата (10-20 тыс. кв. м общей площади) - как правило, с якорным продуктовым оператором (500-2 тыс. кв. м), а также дополнительными мелкими «якорями». Другой вариант - еще более крупные окружные торговые центры площадью 20-50 тыс. кв. м, где обязательна парковка, наличие якорного арендатора (гипермаркета размером от 5 тыс. кв. м).

Александр Осипов

Руководитель отдела консалтинга компании Astera:

Идея прекрасная, она позволяет значительно эффективнее использовать землю в городе и полностью соответствует трендам развития общества. Интерес девелоперов обычно напрямую зависит от расположения проекта. Большая часть рынков по этому параметру вполне привлекательна: они исторически располагаются в черте города, поблизости от метро, а главное - у потребителей уже выработалась привычка посещать это торговое место. Все новые объекты на месте рынков условно делятся на два типа. Первый - неконцептуальные торговые центры, куда просто переезжают бывшие арендаторы рыночных мест. Второй тип - современные торговые комплексы с новым набором торговых марок и арендаторов. Оба этих типа имеют право на существование, поскольку у них абсолютно разные целевые аудитории.

По данным компании «Пересвет-Инвест»

Елена Мамонова