Минус комната, плюс квартира. За рубежом

Подруга получила подарок - квартиру от родного московского правительства, как нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Правда, ее семья живет в уютной «сталинке» родителей, а родители - в бабушкиной «хрущевке» под снос. Есть еще дом в садовом товариществе.

Пока свежеполученную квартиру ремонтировали, наступила осень 2005-го - за год подарок прибавил в цене вдвое. К концу 2007 года учительница музыки решилась получить загранпаспорт и заняться продажей новой квартиры, чтобы купить жилье за рубежом. Что из этого получилось?

Следуйте за толпой

Спросите в Лондоне, как добраться до станции метро, и вы услышите в ответ: «Follow the crowd» («Следуйте за толпой»). Звучит почти обидно. Но если вы задумались о приобретении зарубежной недвижимости, а потратить готовы не слишком много, то выбор у вас невелик. Четверть покупок наши соотечественники совершают в Болгарии. Понятно, из-за относительной дешевизны. К ней добавилось всего понемногу: море (явно не лучше, чем в Испании), славянское родство (не большее, чем с чехами), членство в Евросоюзе (еще не совсем полное). Главный же плюс - строительный бум, который работает сам на себя: удешевляет себестоимость зданий, снижает риэлторские и прочие издержки.

Все остальные аргументы - личные предпочтения и обстоятельства. В нашем случае Ольга (так зовут подругу) решила получить вид на жительство, а затем и европейское гражданство. По крайней мере для того, чтобы через семь-восемь лет решить проблему высшего образования детей. В мире не много городов с населением 70 тыс. человек, в которых есть свой университет. Такой, как имени святых Кирилла и Мефодия в Велико-Тырново - древней столице Болгарии. Достаточно уважаемы в Европе университеты Варны и Бургаса - двух крупнейших городов болгарского побережья. Это тоже следует учесть, поскольку столица государства София находится почти в 500 км от побережья.

Определиться с объектом поисков оказалось легче всего. Ничего эксцентричного подруге не требовалось: просто новое жилье в пешеходной доступности от пляжа, с охраной и грамотным управлением. Желательно поближе к городу, так будет легче вживаться в реалии страны. Ведь в курортном поселке и местной речи почти не услышишь.

Путешествие за жильем со скидкой

Ценовой минимум на болгарском побережье сегодня удивляет так же, как и пять-шесть лет назад: в Москве стоимость жилья растет быстрее. Студия площадью 22 кв. м в курортном районе в черте Варны (300 м от пляжа, под ключ, бассейн, барбекю, беседки, детская площадка, парковка, охрана) предлагается за Є24 тыс. - в 3,5 раза дешевле московской малометражки в ВАО у строящегося четвертого кольца.

В центре городка Поморие (меньше 15 км от Бургаса), в строящемся малоэтажном жилом комплексе, цены начинаются от Є760 за 1 кв. м, т. е. маленькая студия обойдется в Є35 тыс. Ввод в эксплуатацию назначен на июнь 2008 года. Естественно, под ключ: ремонтировать квартиру во время «высокого» сезона в Болгарии не принято.

Є49 тыс. просит продавец за трехкомнатную (65 кв. м) в варненском квартале Аспарухово («панорамный вид залива»), Є55 тыс. - за 60-метровую «трешку» в центре города.

Это то, что вы найдете сегодня, полистав журналы в Москве. Но правило «минус 10% на месте» никто не отменял. Речь не о какой-то определенной скидке, а о том, что, совместив отдых с поисками, вы обязательно найдете что-то, что вам понравится не меньше. И примерно на 10% дешевле.

Свой «закон об участии в долевом строительстве» в Европе действует давным-давно: деньги, которые застройщик получает от покупателя квартиры, вкладываются не в продолжение строительства, а вносятся на особый счет. Но деньги работают всегда, а значит, продать жилье быстро - всегда выгодно. Отсюда еще 10% скидки, если речь идет о возводимом доме.

Язык до ипотеки доведет

Дожидаться лета мы не стали. Все же совмещать отдых и дела не совсем правильно. Ольга Болгарию даже летом не видела, но согласилась, что надо посмотреть на страну и зимой.

Один из домов понравился ей сразу и настолько, что еле удалось уговорить ее немного остыть в бассейне, а в офис застройщика пойти на следующий день. В черте Бургаса, в 100 м от моря, в пятиэтажном жилом комплексе с лифтом. Общая площадь 64 кв. м (две спальни, большая кухня-столовая). Терраса, отделка, кондиционеры. Вокруг сосны. Сдача - к лету. Цена 1 кв. м как «первым клиентам в новом году» - Є720. Стоимость квартиры - Є46,1 тыс. Цена «квадрата» ниже средней на аналогичные предложения (около Є760).

Жизненный опыт говорил, что вполне реально сбросить еще по Є20 с цены 1 кв. м. Но как вести переговоры дальше? Конечно, нельзя говорить, что сосны «немножко кривые», а песок на пляже «слишком крупный». Требуется просто много болтать. Точнее, спрашивать: о магазинах и ценах в округе, о транспорте, развлечениях, преступности, комарах. Рано или поздно продавец начнет думать только о том, как от вас избавиться.

Я вышла позвонить нашим новым знакомым из Екатеринбурга. Они третью неделю отмечали Новый год по соседству с нами. Уральцы подтвердили: Є20 «точняк ваши» - и предложили помощь в переговорах. Очень вежливо отказалась и решила погулять полчасика, чтобы потом сменить Ольгу.

Когда вернулась, оказалось, что все произошло наоборот: болгары заболтали Ольгу. Она с жаром обсуждала условия ипотеки. «А что, - говорит, - раз уж согласились на Є720 за 1 кв. м, то хотя бы возьму в кредит: сейчас отдавать только Є16 тыс. Тогда мне с головой хватит на две «однушки» в Москве. Буду настоящим рантье».

«Домик в деревне» по-болгарски

Проблема в том, что получить ипотеку в Болгарии иностранцу практически невозможно. Изменения ожидаются уже в этом году, но если вы видите объявления «ипотека от 7%», то имейте в виду, что на самом деле имеется в виду нечто другое - так называемая «ипотека без права собственности на объект». Еще точнее, аренда с постепенным выкупом, или лизинг. В общем ничего страшного. Вы вправе жить в квартире, сдавать ее и даже продать с разрешения собственника (девелопера). Плохо то, что и срок до получения вида на жительство начнет отсчитываться только после получения права собственности на недвижимость. От этого зависит и возможность получить мультивизу.

Попыталась объяснить это подруге. «Да мне Христо уже все рассказал, - отвечает. - Есть вариант. Через час ребята нас подберут у гостиницы. Едем в горы! Километров 30».

План Христо был прост как три копейки: на «оставшиеся Є4 тыс.» (это уже слова Ольги: Є16 тыс. - сумма не круглая, а Є20 тыс. - это «красиво») она покупает дом в горной деревушке, практически в заповеднике. И хоть завтра становится болгарским домовладельцем. Что-то вроде операции наших риэлторов «домик в деревне», когда клиент хочет продать квартиру, но его необходимо где-то прописать.

Уходя, гасите свет

Переубеждать было бесполезно. «Что ты волнуешься? Покатаемся, посмотрим. Если дом нормальный, его всегда удастся продать хотя бы за ту же сумму. Кстати, оторвемся от парней, поспрашиваем у людей, какие там цены», - заявила подруга. Ладно, почему бы не покататься?

Оказалось, не 30 км, а все 50. Поверить в дом за Є4 тыс. было трудно. Река, на которой стоит деревня, называлась весело - Факийска. Часть жителей деревни - турки. Когда вышли из машины, увидели, как старуха-турчанка куда-то тащит козу и ругает ее. «Ой! - обрадовалась Ольга. - Я эти слова в детстве слышала. Меня так бабушка в Татарии ругала!» Старуха перешла в общении с козой на болгарский, и я тоже поняла, как бабушка ругала в детстве Олю.

Места и вправду красоты неописуемой. Дом за Є4 тыс. внешне очень похож на частный. На самом деле он «многоквартирный» - на четыре семьи. Это принципиально важно. Купить именно частное владение (дом с землей) иностранец-физлицо пока не имеет права. Разговор о возможной регистрации фирмы я зарубила на корню. А дом действительно симпатичный, не барак: каменный, высокий, с террасами. Квартира - две малюсенькие комнатки, кухонный уголок, санузел с душем. Вид на деревню, реку, всю долину и лесистые горы. Отговаривать Ольгу я не стала.

Что еще важно знать? Оформление собственности (гербовый и регистрационный сборы плюс налог) - 3% стоимости квартиры. Ежегодный налог на недвижимость - 0,15%. Эксплуатационные расходы в Бургасе стоят от Є6-7 за 1 кв. м в год, в деревне - какие-то совсем незаметные. Коммунальные услуги (вода, тепло, электроэнергия) сами болгары считают ужасно дорогими. Наши как не выключали свет дома, так не выключают его и здесь.

Ольга уже свозила детей в Болгарию. Апартаменты достраиваются, в деревне все цветет. Говорит, что летом свежие овощи и фрукты соседи обещают даром. Пока до отвала наелась брынзы, детей напоила козьим молоком. Ходили в поход почти до турецкой границы. Дом продавать не собирается. Все трое учат болгарский, а она - еще зачем-то и турецкий.

Елена Мамонова