Кредит без цели, зато во благо

Сегодня банки предлагают нам множество разных кредитов. Так сказать, любой каприз за ваши деньги. Кредиты - вещь хорошая, особенно когда средства нужны срочно и в большом количестве. Но за все надо платить, а в случае с кредитами - и изрядно переплачивать. Российские банки отсутствием аппетитов не страдают - должок придется возвращать с немалыми процентами.

Понятно, что плату за кредит хочется снизить до минимальных пределов. Самым эффективным способом добиться этого сегодня сами банкиры называют нецелевые ипотечные кредиты.

Если на вопрос: «Знаете ли вы, что такое ипотека?» - собеседник отвечает утвердительно, то почти наверняка он имеет в виду использование этой банковской услуги для приобретения жилья в рассрочку. На самом деле ипотеку можно использовать и наоборот: заложить свой дом или квартиру, чтобы получить кредит. Правда, многие банки склонны называть этот вид займа потребительским. Доходит до того, что банковские работники вообще отрицают ипотечную природу нецелевых кредитов под залог жилой недвижимости.

«Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику, так что нецелевые и целевые кредиты под залог недвижимости также могут называться ипотекой», - объясняет начальник управления розничного кредитования банка Юникредит Андрей Князев.

Игра на чужом поле

Сегодня нецелевые ипотечные кредиты предлагают практически все специализированные банки. И немудрено: спрос на такие займы растет быстрее, чем на «классику». Например, каждый пятый ипотечный кредит в Альфа-банке имеет нецелевой характер. Отстающие игроки спешат подтянуться за остальными - совсем недавно расширили свои продуктовые линейки за счет нецелевых ипотечных кредитов Банк жилищного финансирования и Первый чешско-российский банк.

По словам вице-президента по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Динары Юнусовой, ипотека под залог существующего жилья - наиболее выгодный способ получить значительную сумму под низкий процент. Большинство банков готовы одолжить 70-80% стоимости залога на 10-15 лет. Хотя встречаются и более щедрые предложения - в Екатеринбурге и Нижнем Тагиле ВТБ 24 установил предельный размер до 90% стоимости залога. Но и 70% стоимости типовой «двушки» в Москве - это около $175 тыс. В провинции жилье дешевле, но нецелевой ипотечный кредит все равно позволит одолжить в банке кругленькую сумму. О потребительском кредите такого размера без залога да еще на столь долгий срок можно только мечтать.

Правда, по нецелевым кредитам в отличие от программ на приобретение квартиры ставки немного выше, а максимальный срок кредита - меньше, предупреждает Андрей Князев. Например, в банке Юникредит это 10 лет против 30, предусмотренных для классической ипотеки. А вот Первый чешско-российский банк готов давать под залог жилья в долг на целых 25 лет.

Что касается ставок, то, будучи даже несколько выше, чем по кредитам на приобретение жилья, они все равно чуть ли не в два раза ниже, чем по потребительским кредитам. Одно дело платить 20-25% годовых, совсем другое - 10-15%.

Кредит получил - гуляй смело

Как правило, банк не интересует, как вы потратите полученные под залог недвижимости средства, хотя возможны варианты. Например, в Оргрэсбанке заемщик, указавший, для чего он берет кредит, будет платить по более низкой процентной ставке, чем тот, кто откажется делиться с банком своими планами. В банках Возрождение и Сосьете Женераль Восток, ДжиИ Мани банке, ВТБ 24 под залог жилья предлагают целевой кредит на ремонт или улучшение жилищных условий.

По данным банков, чаще всего недвижимость закладывают, чтобы совершить масштабную покупку - другое жилье, земельный участок, дачу, капитальный гараж. Очень любят подобные кредиты предприниматели средней руки: гораздо проще заложить квартиру, чем пытаться получить заем на развитие бизнеса.

Но нецелевой ипотечный кредит совсем необязательно должен быть на очень крупную сумму. Довольно часто его берут на оплату ремонта. По данным специалистов Юникредита и Альфа-банка, самый популярный размер нецелевого займа - около $90 тыс. Единственное, что нужно учитывать, - банк вправе установить минимальный лимит. В Москве это, как правило, 250 тыс. руб., но встречаются ограничения с более высоким порогом: в Альфа-банке не выдадут в виде нецелевого кредита меньше 480 тыс. руб. В провинции, как водится, лимиты пониже - 100-125 тыс. руб.

Процедура оформления нецелевой ипотеки почти не отличается от стандартной. Придется проводить за свой счет оценку, страховать риск утраты и повреждения предмета залога, жизнь, потерю трудоспособности заемщика и риск утраты права собственности.

Таких не берут в космонавты

Ипотечный кредит, целевой он или нет, - это в первую очередь залог. Соответственно, недвижимость, которая используется в этом качестве, должна быть ликвидной, чтобы ее можно было легко продать. Банки предусматривают такой вариант развития событий на случай, если заемщик не сумеет рассчитаться по кредиту. Поэтому важно, чтобы на жилье аналогичного класса и качества существовал устойчивый спрос на рынке.

Выдавать нецелевые ипотечные кредиты под загородное жилье, тем более - земельные участки, многие банки не считают целесообразным. Считается, что стоимость подобных объектов трудно оценить объективно, а на реализацию, если придется продавать залог, уходит слишком много времени. Хотя есть ряд банков, которых подобные сложности не пугают, среди них ДжиИ Мани банк, Городской ипотечный банк, Газпромбанк.

Определенные требования предъявляются к качеству недвижимости: ипотечные кредиты выдаются на долгий срок, заложенное жилье не должно развалиться раньше, чем будет погашен долг перед банком. Так что «хрущевки» банк вряд ли одобрит в качестве залога.

«Дом, в котором находится квартира, не должен относиться к ветхому фонду, стоять в плане под снос или на капитальный ремонт, - напоминает А. Князев. - Если речь идет о квартире, то недопустимы незарегистрированные перепланировки. И под страхом расторжения кредитного договора перепланировка не должна производиться впоследствии».

Это базовые стандарты, принятые во всех банках. Другие требования зависят от живости воображения штатных оценщиков банка. Например, Альфа-банк в Москве не принимает в залог панельные пятиэтажки, Абсолют банк - квартиры в домах, построенных ранее 1957 года и высотой ниже 6 этажей.

Ряд банков требует, чтобы заложенная квартира принадлежала одному человеку либо супругам, другие менее категоричны. Некоторые готовы допустить существование и других собственников из числа близких родственников, если они станут созаемщиками по кредиту: родителей, совершеннолетних детей, братьев и сестер. Но если среди собственников жилья, предназначенного в залог, окажутся несовершеннолетние дети - пиши пропало. Андрей  Князев добавляет, что в закладываемой квартире не должны быть прописаны недееспособные граждане. Это связано с тем, что при обращении взыскания на квартиру, если до этого дойдет, сначала придется получить согласие органов опеки и попечительства. А они вряд ли дадут согласие на то, чтобы банк выкинул на улицу ребенка или инвалида без предоставления ему равноценной жилплощади.

Ольга Сенаторова