Народу веры больше, чем строителям

Пока население вздыхает по поводу роста ипотечных ставок, идет процесс, который способствует подорожанию жилья: повышается стоимость кредитных ресурсов для строительных компаний. Ставки по кредитам для девелоперов поднялись от средних по рынку 10-14% до 12-15%.

Кризис ликвидности бьет по всем без разбора, но расплачиваются в конечном счете потребители. Но ничего не поделаешь, у застройщиков нет особого выбора в плане источников финансирования. Растущая себестоимость строительства заставляет девелоперов изыскивать все большие средства, чтобы наращивать темпы сдачи новостроек. Дефицит жилья в стране велик. В 2007 году в России было введено в эксплуатацию 60,4 млн кв. м жилья. Эксперты считают, что это всего половина реальной потребности населения. Так что денег нужно много.

Особенность строительного бизнеса состоит в том, что на начальном этапе требуются значительные средства, которые замораживаются на длительный срок. Поэтому застройщику требуются стабильные источники финансирования. 70-80% необходимых денег обычно занимают на стороне.

Хотя строительным компаниям доступны разные виды финансирования (векселя и облигации, инвестиции через фонды), самым популярным способом остается банковское кредитование.

Лучше быть известным и успешным

По мнению финансового директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Руслана Кондрашова, застройщики сильнее всего нуждаются в «длинных» деньгах под разумные проценты, но не все банки в состоянии выдавать такие кредиты. Одним это не позволяет делать собственная внутренняя политика, другим - структура пассивов. Но можно рассчитывать на получение средств для масштабных проектов от госбанков. Например, Сбербанк и Внешторгбанк без опаски выдают сотни миллионов долларов таким игрокам рынка, как СУ-155, «ДОН-Строй», «Капитал-груп», «Сити-XXI век».

«Основной проблемой является подготовка отдельных проектов к организации финансирования, в частности, получение разрешительной документации, - подчеркивает начальник департамента корпоративных финансов и инвестиционных сделок компании «Система-Галс» Мария Лейвиман. - Без этой документации привлечь проектное финансирование невозможно. Процесс получения разрешений и согласований способен затянуться на годы, что подвергает риску те компании, которые рассчитывают получить кредит уже на ранних стадиях проекта».

Девелоперы практикуют два варианта кредитования: под конкретные проекты и на пополнение оборотных средств. Первый вариант более доступен, второй - более выгоден.

Чем выгоднее условия, тем жестче требования к заемщикам. Преференции получают компании публичные, получившие кредитные рейтинги от соответствующих агентств и прошедшие аудиторскую проверку ведущих специализированных компаний.

Если кредитная история, размер компании и ее открытость соответствуют определенному уровню, она может привлечь кредиты на корпоративном уровне. Это позволит профинансировать всю инвестиционную программу, включая проекты на стадии идеи, когда проектное финансирование как таковое невозможно. При этом средняя стоимость ресурсов, предоставляемых в рамках оборотного капитала, будет ниже, чем цена проектного финансирования. «Компаниям, которые управляют большим портфелем активов, как правило, нет смысла привлекать средства на отдельные небольшие проекты. Их удобнее финансировать из общего резерва денежных средств, привлеченных на корпоративном уровне, - считает Мария Лейвиман.

Вне зоны доступа, вы не опознаны

Финансирование в рамках пополнения оборотного капитала хорошо тем, что не имеет жесткой привязки к конкретному проекту, а также ограничений по целевому использованию и источникам погашения. «Обслуживание задолженности осуществляется за счет деятельности компании в целом, - уточняет директор департамента проектного и структурного финансирования НОМОС-банка Сергей Бессонов. - Как правило, такой вид финансирования доступен только крупным диверсифицированным российским холдингам, таким, как ПИК, Главстрой, СУ-155». Более мелким игрокам рынка при отсутствии большого объема рентного дохода сложно убедить банк в надежности источников погашения кредитов.

«Когда проект выходит на площадку, он начинает кормить себя сам за счет продаж. Ключевая проблема девелоперов заключается в том, что деньги обычно нужны тогда, когда заложить нечего, когда проект существует только на бумаге и недостаточно структурирован, - комментирует заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Александр Паперно. - Но с такими трудностями в большей степени сталкиваются небольшие строительные компании, у которых нет за спиной реализованных проектов».

Таким образом, средним и небольшим застройщикам приходится довольствоваться финансированием под конкретный проект. Как водится, за доступность надо платить. Проектное кредитование дороже, чем оборотное, зато срок погашения более длительный - как правило, три-пять лет. При целевом использовании банковского финансирования источником погашения кредитов являются денежные потоки от реализации, замкнутые на конкретный проект.

«В случае привлечения средств под проект банку понятна структура финансирования и возникающие инвестиционные права, - поясняет Александр Паперно. - Кроме того, появляется некая материальная база, которую можно рассматривать как обеспечение кредита».

Дорого и сердито

Во сколько обойдутся заемные средства той или иной компании под конкретный проект, каждый банк рассчитывает по собственным методикам. Ключевых параметров несколько. Это срок кредита, размеры компании, ее обороты в банке, кредитная история вообще и в данном банке в частности. «Конечная стоимость ресурсов инициатора проекта в значительной степени зависит от того, как оцениваются риски, - отмечает Сергей Бессонов. - Они складываются из множества факторов (качество проекта, управленческие и профессиональные навыки менеджеров проекта, финансовые показатели проекта и т. д.). Стоимость кредита для девелоперской компании, как и для всех других, зависит от структуры сделки (траншевая это выборка или одноразовая), структуры обеспечения», - считает Аалександр Паперно.

«Для банков прежде всего важна репутация компании, - уверен директор департамента клиентских отношений Абсолют банка Виталий Караваев. - Охотнее всего кредиты выдают крупным компаниям, ранее успешно реализовавшим проекты. Большое значение имеет степень проработки самого проекта и доля в нем собственных средств компании. В меньшей степени на процентную ставку влияет срок, на который выдается кредит».

В качестве обеспечения банки принимают ликвидные активы. По словам Виталия Караваева, оптимальным обеспечением займа служит принадлежащая компании недвижимость или права на строящийся объект. Но подойдут и должным образом оформленные земельные участки, инвестиционные права, соглашения с платежеспособным покупателем о намерении приобрести объект, акции или доли проектной компании, приобретаемое оборудование.

«Если мы говорим о классическом проектном финансировании, то в качестве залогового обеспечения принимаются площадка, сооружаемые объекты недвижимости и т. д., - суммирует Сергей Бессонов. - В случае предоставления оборотного капитала финансирование может осуществляться под поручительство группы компаний заемщика, реже - под залог материальных активов».

По мере возведения жилых объектов застройщики получают шанс использовать новые источники финансирования - средства частных лиц по договорам инвестирования, долевого участия или предварительным договорам купли-продажи. Некоторые компании на деньги, полученные от предварительных продаж жилья, финансируют по три четверти расходов по возведению дома. Но закон об участии в долевом строительстве № 214 лишил большую часть застройщиков возможности кредитоваться за счет взносов дольщиков.

Хоть кредитов я лишен, а дом построить должен

Удачным способом компенсировать потерянные источники финансирования стала ипотека. Строительные компании активно братаются с банками уже на этапе планирования проекта, заключая договоры на ипотечное кредитование будущих покупателей. Клиенты банка обеспечивают застройщикам поступление средств для возведения объектов, не требуя отчета. А банки, аккредитуя тот или иной объект недвижимости, хотя и предъявляют девелоперам жесткие требования, но все же не такие строгие, как при проектном кредитовании.

Сегодня сотрудничество строительных компаний с ипотечными банками приобретает все большие масштабы. Партнерские программы сопровождают значительную часть новостроек и в столице, и в регионах. Заинтересованность со стороны банков нешуточная, хотя еще совсем недавно кредиты на приобретение строящегося жилья называли чрезмерно рискованным продуктом. А сейчас, за редким исключением, буквально все крупные ипотечные банки участвуют в десятках партнерских программ со строителями. Активно действуют Сбербанк, ВТБ-24, Уралсиб, «КИТ-финанс», ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Москоммерцбанк, Абсолют банк, Юникредит, Газпромбанк, МБРР, Банк Москвы, Городской ипотечный банк, Росбанк, Русский ипотечный банк, Росевробанк, Юниаструм, Банк жилищного финансирования, Славинвестбанк, банк «Возрождение».

По другую сторону не менее громкие имена: группа компаний СУ-155, ПИК, ДСК-1, «Капитал груп», Главмосстрой, «Конти», «ДОН-Строй», «ИНКОМ-Недвижимость», «МИЭЛЬ», МИАН, «Жилстрой-сервис», «Реалтекс», «Еврогруп девелопмент», «ЮИТ Дом».

К этому тандему присоединяются кредитные брокеры. Например, одно московское кредитное бюро за прошлый год привлекло к сотрудничеству более 70 компаний-застройщиков, аккредитовало в банках более 110 объектов. Совместно с рядом банков были разработаны принципиально новые программы кредитования коттеджей и таунхаусов.

И всем хорошо. И заемщикам, и банкам, и строителям. Ипотечные кредиты в рамках партнерских программ выдают на более мягких условиях, нередко под низкий процент. Естественно, такие условия приманивают многих клиентов, обеспечивая банкам выполнение планов по ипотеке, строители же получают необходимое финансирование. Получается, что банк охотнее одалживает деньги частному лицу на приобретение недвижимости, чем девелоперу - на строительство этой самой недвижимости.

Алексей Семенов

Финансовый директор ОАО «Межрегиональная девелоперская компания»:

На период строительства банковские заемные средства обходятся девелоперам в 13-14% в долларах и 12-14% в рублях; на период эксплуатации - в 11-13% и 11-12,5% соответственно. Стоимость кредита для компании зависит от соотношения ее собственных и заемных средств, кредитной истории, от того, является ли девелопер корпоративным клиентом банка, и, конечно, от параметров проекта.

Чтобы получить кредит на возведение крупного объекта, надо предоставить расчетный проект с конкретным сроком окупаемости и доказательствами, что он экономически эффективен. Для этого надо провести маркетинговые исследования, учесть все затраты. Кроме того, банки требуют обеспечения кредита. Им может стать залог земельного участка и имущественных прав на строящийся объект, а также поручительство партнеров и залог акций.

Мария Лейвиман

Начальник департамента корпоративных финансов и инвестиционных сделок компании «Система-Галс»:

Ставки по кредитам ощутимо выросли в этом году по сравнению с началом-серединой 2007-го, когда первоклассные заемщики в секторе недвижимости привлекали кредиты под 8-8,5% годовых. Сейчас ставка близка к 10%, а для менее привлекательных компаний и проектов достигает 15%. Стоимость кредита зависит от обеспечения, наличия предварительных договоров аренды. Отчасти влияет на стоимость характер проекта: банки охотнее дают деньги на возведение торговых, офисных или многофункциональных центров, чем жилья. Сейчас самой большой проблемой является кризис ликвидности, который ограничил объем финансирования иностранных банков, оперирующих в России. Даже до кризиса далеко не все из них работали с российскими девелоперами - в основном из-за непрозрачности строительного бизнеса в России.

Ольга Сенаторова