Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Депутат Нилов попросил Чайку расследовать убийство пауэрлифтера Драчёва 12:07, Общество Последний день выдачи виз США перед перерывом начался без ажиотажа 12:07, Общество Роскомнадзор назвал получателей профилактических писем из-за рэп-баттла 12:04, Технологии и медиа Кудрин назвал арест Серебренникова до суда «избыточной мерой» 11:59, Политика Особняк от создателя Эйфелевой башни выставили на продажу в Швейцарии 11:59, Фотогалерея  В СПЧ назвали «излишней мерой» задержание режиссера Серебренникова 11:58, Общество Европа решила защититься от иностранной бизнес-экспансии 11:55, Экономика Минэкономразвития предсказало падение цен на овощи и фрукты на 80% 11:46, Экономика В «Гоголь-центре» отреагировали на задержание Серебренникова 11:44, Общество Dahua Technology открывает дочернее предприятие в российской столице 11:41, Партнерский материал Квартиры в новостройках Москвы подешевели более чем на 10% с начала года 11:40, Жилье Пожарные обнаружили тело погибшего в результате крупного пожара в Ростове 11:39, Общество 7 самых необычных полицейских автомобилей 11:38, Авто  Серебренникова доставили в центральный аппарат СК в Москве 11:22, Общество На Украину отправилась первая партия угля из США 11:20, Экономика Суд признал связанную с бывшей женой Сечина компанию банкротом 11:04, Бизнес Сбербанк профинансирует реставрацию дома Наркомфина 11:02, Бизнес «ПСЖ» купит двух новичков за €220 млн 10:54, Спорт Глава МИД Украины прокомментировал информацию о передаче технологий КНДР 10:53, Политика Спрос на новые загородные дома в Подмосковье упал в 10 раз за 10 лет 10:52, Жилье Аналитики назвали районы Москвы с самыми дорогими новостройками 10:42, Недвижимость СК сообщил о задержании Серебренникова по подозрению в мошенничестве 10:37, Общество Полиция за месяц поймала более двухсот пьяных водителей автобусов 10:31, Общество Суд решил арестовать имущество совладельцев группы «Ладога» 10:29, Бизнес В Филадельфии при столкновении поездов пострадали 33 человека 10:29, Общество Посол Афганистана поприветствовал новую политику Трампа 10:22, Политика ФАС допустила отказ от возбуждения дела против «Альфа-Капитала» 10:21, Финансы Причиной пожара в Ростове-на-Дону назвали поджог дома черными риелторами 10:19, Жилье
Наши девелоперы положили глаз на европу
07 апр, 2008 15:39
0
Наши девелоперы положили глаз на европу
Проводить аналогии между деятельностью российских и зарубежных девелоперов сложно по многим причинам. Попробуйте оценить два жилых района - в Москве и, скажем, в Лондоне. Если, конечно, удастся найти критерии для сравнения действительно типичных районов.

Проводить аналогии между деятельностью российских и зарубежных девелоперов сложно по многим причинам. Попробуйте оценить два жилых района - в Москве и, скажем, в Лондоне. Если, конечно, удастся найти критерии для сравнения действительно типичных районов.

Условия и правила работы отечественных и иностранных предпринимателей настолько отличаются, что сама возможность сопоставлять выглядит сомнительно. Но придется: иначе не понять, почему за последние 15 лет разница в качестве строительства у нас и в Европе, мягко говоря, не изменилась. За девять лет цены на московское жилье выросли в 11 раз, а возводится его по-прежнему мало и не столько благодаря, сколько вопреки всевозможным госпрограммам.

О пользе голодания

Кто такой девелопер? Наверняка многие удивятся, узнав, что, согласно определению справочно-информационного ресурса «Бизнес-словарь» (http://www.businessvoc.ru/), это всего лишь «одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью - риэлтора. Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, «привязывает» проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект - например, большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком либо продать принадлежащую ему недвижимость».

Как видим, схема деятельности девелопера весьма условна и противоречива (особенно в российских условиях). Нереально разработать полноценный проект, не учитывая характеристики участка и коммуникации, которые под него выделят. В то же время объект должен быть не только востребован рынком, но и вписываться в окружающее пространство. Поэтому ни одна городская администрация не выделит участок, предварительно не утвердив проект. На деле существующая процедура предусматривает даже несколько кругов его согласования.

«Ключевое слово иностранных девелоперов - «проект». Ключевое слово российских девелоперов - «землеотвод», - говорит PR-директор группы компаний «Пересвет-груп» Ирина Наумова. - Государственное регулирование на Западе носит скорее стимулирующий характер. Для подкрепления платежеспособного спроса вводят различные ипотечные программы, но также разрабатывают и специальные кредитные программы для развития девелоперских проектов».

Добавьте к этому, что на рынке девелопмента экономически развитых стран существует высокая конкуренция. Крупные, средние и локальные игроки - каждая категория находит и удерживает свою нишу.

В России же очень многое зависит от наличия у девелопера административного ресурса. Кроме того, по словам Ирины Наумовой, государство постоянно меняет порядок закрепления землеотвода, что влияет на сроки реализации проекта, а зачастую даже ставит под сомнение его дальнейшее существование.

Например, первоначальный текст закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ составили таким образом, что при всем желании исполнить его было невозможно. Он просто не учитывал многочисленных нюансов того бизнес-процесса, который призван регулировать. В результате многим застройщикам пришлось приостановить реализацию проектов, что значительно уменьшило объем предложений новостроек на рынке и, как следствие, создало условия для скачка цен.

Недавние поправки в Земельный кодекс, а именно обязательное распределение земельных участков через аукцион, заставили многих девелоперов переоформлять документы на строительные площадки. Отсутствие четкого алгоритма проведения аукционов вылилось в дефицит строительных площадок.

Пережить период, пока уже вступивший в силу закон доводится до ума, в состоянии только компании, имеющие серьезный административный ресурс. А поскольку эти катаклизмы случаются с завидной периодичностью, возникают сомнения в том, что причина недоработок кроется в некомпетентности законодателей, а не в чьей-то заинтересованности.

Делаем вид

При желании найти нечто общее в политике отечественных и зарубежных строительных компаний можно. Те и другие высоко ценят госзаказ. Наши «монстры» панельного домостроения сетуют на низкую прибыль от выполнения городских программ, а на вопрос о качестве строительства почему-то спешат заявить, что «уже создана горячая линия для приема жалоб на брак и недоделки». Западные девелоперы тоже не откажутся от госзаказа, но на этом сходство заканчивается.

«Западные компании предпочитают заниматься крупными проектами, в том числе по заказу государственных и муниципальных структур, - отмечает директор департамента инвестиций компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Максим Брусов. - Стоимость 1 кв. м при этом значительно выше среднерыночной (порой вдвое) за счет гарантий качества».

Да, трудно представить, что муниципальное жилье бывает качественнее, чем рыночное, а «госприемка по-немецки» - привередливее, чем покупатель. Хотя, как было сказано, и себестоимость муниципального жилья (очевидно, не искусственно завышенная) нередко оказывается выше среднерыночной.

Как видим, практика госзаказа в России и за рубежом отличается. Перефразируя советскую поговорку, можно сказать от имени российского застройщика, работающего по госзаказу: «Город делает вид, что нам платит, мы делаем вид, что возводим хорошее жилье». Впрочем, и здесь есть доля лукавства. Обычно заявляемая по московскому госзаказу норма прибыли 15% в состоянии обеспечить высокое качество строительства. Но только в условиях жесткой конкуренции.

Между тем конкуренции нет и не предвидится. Согласно новому Генплану до 2025 года, основным девелопером в Москве должно стать городское правительство. Повод безупречен - выполнение социальных программ. А жилье по этим программам возводят компании панельного домостроения. Внятную причину для улучшения качества социального жилья назвать трудно: слишком тесно связаны три-четыре компании панельного домостроения с городским правительством.

Чугунные игрушки

Аргумент социальных программ всемогущ и вездесущ. Если, например, сегодня (после запрета точечной застройки) у жильцов отнимают игровую площадку, то непременно под какую-нибудь социальную программу: скажем, под строительство детского сада. О том, чтобы выкупить в городскую собственность детсады, которые в свое время распродавались десятками в год, и речи не идет: казна получала за садики далеко не рыночные цены, а значит, отношения бизнесменов и чиновников основывались на личной основе и обязательствах. Теперь те же чиновники  обвиняют защитников придомовых территорий в игнорировании городских нужд и жлобстве.

Это всего лишь штрих, но упоминание детских площадок, годных для того, чтобы превратиться в пятно застройки, не случайно. Таких «пятен» в старых европейских городах нет. Сравните нашу ситуацию хотя бы с Болгарией, где, приобретая квартиру, вы заключите также договор покупки нескольких квадратных метров земли под домом. Даже в центре большинства европейских городов владельцы дома - единоличные или члены кондоминиума - владеют и участком, который в два-три раза больше пятна застройки.

Земля первична. И в этом решение проблемы городского девелопмента. Только в случае, когда владельцы земли (дома) могут заключить прямой договор с любым девелопером по их выбору, новое здание будет действительно высокого качества. Стало очевидным, что дом устарел? Владельцы заключают договор, около года живут в гостинице, а затем получают новый дом. Несколько добавившихся квартир остаются в собственности девелопера.

Безразличие жильцов к своему району губит его. Самоорганизация, требовательность к местным органам власти, полиции, муниципальному образованию и здравоохранению, помноженные на серию грамотных девелоперских проектов, выводят район на иной уровень престижности. И почему-то при этом детям остается где играть.

А вот собственность на жилье по-русски - это грандиозная подмена, приватизация некоего объема воздуха между стенами, полом и потолком в доме, стоящем на чужой земле. Москвичи борются не за площадки с чугунными качелями. Они борются против хамского к себе отношения: «Ты - никто. Ничего твоего здесь нет. Давайте жить в тесноте, да не в обиде, а будешь возмущаться - можем и обидеть».

Земельный вопрос испортил город

Нельзя обойти стороной и такую сторону девелоперского бизнеса, как получение и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД). У нас для новой и независимой компании этот процесс способен стать непреодолимым препятствием для выхода на строительный рынок какого-либо региона. Для компаний же, успевших укрепиться на рынке, это всего лишь неприятное, но понятное условие игры. Отсюда внешне противоречивые оценки специалистов рынка.

«Наши многостадийные согласования приводят западных коллег в шок, - говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская. - Также они не понимают, как можно, не имея участка в собственности, строить, например, гостиницу на условиях долгосрочной аренды. Они не принимают наших рисков, связанных с землей. Особенно это касается Москвы».

В то же время Максим Брусов не считает, что в России система получения разрешительной документации усложнена: «Существуют не менее серьезные проблемы: отсутствие коммуникаций, монополизация в цементной отрасли. Но, конечно, упрощение процедуры согласования и систематизация распределения земельных участков на первичном рынке создали бы лучшие условия для работы девелоперов».

Одним словом, получение участка и согласование ИРД сами по себе не являются источником коррупции или социальных конфликтов. Вопрос, повторимся, в собственности на землю. Только частная собственность владельцев дома на соответствующий участок дает шанс небольшим новым девелоперским компаниям.

Власти покупают Дома у дороги

Наверное, если бы городская администрация в качестве рядового, хоть и оптового покупателя ежегодно приобретала для малоимущих 20 тыс. квартир, это существенно изменило бы первичный рынок. Наверное, в этом случае городские власти более внимательно подходили бы к формированию очереди нуждающихся в жилье. Ведь даже по подсчетам членов московского правительства, до четверти очередников в состоянии частично оплатить стоимость предоставляемого жилья. А значит, к малоимущим они никак не относятся.

Столичные власти избрали иной путь. Тот, который привел к полному разрушению рынка жилья эконом-класса. Аргумент «нет земли» критики не выдерживает. В мире немало крупных и вполне благополучных городов с плотностью населения выше московской, в которых тем не менее представлены все классы жилья.

«Вы хотите жить в доме у железной дороги?» - удивленно вопрошает чиновник. «Да, обожаю гудки и стук колес!» - ответят сотни тысяч москвичей. Ведь квартира в этом доме должна стоить до полутора раз, а то и вдвое дешевле, чем в аналогичном доме подальше от дороги. А вот на это ни власти, ни девелоперы не пойдут: слишком неприятные вопросы возникнут у потребителей. Чего, например, стоит нытье об ужасных ценах на цемент и минимальной прибыли от продажи дома в удобном месте, если квартиры в таком же доме, но в неудобном месте все-таки можно продавать гораздо дешевле? Главное - не подпускать к Москве всю эту мелюзгу, которая готова строить что угодно и где угодно. Мощностей электроэнергии, канализации и прочего на всех не напасешься, да и сунешь им палец в рот, они руку оттяпают. Привычные рыночные законы в условиях монополизации не работают.

Градостроительная политика столичных властей сводится к извлечению максимальной прибыли из сдачи земли в аренду. Разумное стремление. Но только при условии, если город имеет внятную программу развития инженерных сетей, транспорта, социальной, культурной, образовательной инфраструктуры. Девелопер, который реконструирует квартал, не способен в одиночку решить все эти проблемы. А если ими начинает заниматься сообщество девелоперов, это означает создание параллельных органов власти. И встает вопрос о смысле существования официальной городской администрации.

Впрочем, Москве это не грозит. Как было сказано, генеральный девелопер в столице теперь один - правительство города. Но в то, что он начнет возводить как можно больше, где только можно, по разным ценам, но по единому плану, верится с трудом. Ведь не было препятствий проводить эту политику раньше.

«И не от счастия бежит...»

Девелоперы уходят из столицы. В Подмосковье. В регионы. За рубеж. Хотя довольно робко. «Сегодня российские девелоперы осваивают западный рынок и рынок ближнего зарубежья в большей степени для расширения собственной доли на рынке, а не для извлечения максимальной прибыли, - говорит директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев. - Россия - развивающаяся страна, поэтому отечественный строительный рынок сегодня более перспективен по сравнению с западным. Для успешной работы в другой стране российскому девелоперу необходимо тщательно изучить местный рынок, создать определенный имидж и наработать репутацию, чтобы его приняли на этом рынке. Это нелегко и требует немалых финансовых вложений. Управлять филиалом собственной компании за рубежом на сегодняшний день способно меньшинство».

Российские девелоперы, работающие на Западе сегодня, в большинстве случаев собственными силами лишь создают проект, а возводят его с помощью местных строительных компаний. То есть подобный подход может быть больше интересен консалтинговым, а не девелоперским структурам.

Действительно, для многих зарубежных девелоперов сегодня больше привлекателен российский рынок, чем российским - зарубежный. Западные компании имеют больше практики в области девелопмента. Их проекты более грамотны с точки зрения концепции, которая определяет дальнейшую судьбу объекта.

Тем не менее отечественная строительная отрасль имеет хорошие перспективы. Ведь девелопмент - это в первую очередь организаторский бизнес. А тут нашим предпринимателям равных мало: правила известны, опыт есть, связи тоже.

«Очевидно, в этом году многострадальный процесс вступления в ВТО перейдет в практическую плоскость, - говорит генеральный директор Real-Estate Consult Михаил Храмов. - Есть хорошие шансы, что ключевые договоренности будут достигнуты уже осенью. Это не означает немедленного разрушения региональных монополий на строительном рынке или устранения препон для продвижения наших компаний в Европе. Но преимущества публичных компаний скажутся достаточно быстро».

Иначе говоря, акции передовых строительных компаний останутся хорошим объектом инвестиций и, видимо, повысят свою привлекательность. Что ж, у монополизации тоже есть свои плюсы. Выигрывают ли от этого жители городов и сами города - другой вопрос.

Альберт Акопян 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости