Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Васильева подвела итоги года работы на посту министра образования 20:48, Общество В Бостоне тысячи людей вышли на марш против митинга «За свободу слова» 20:43, Политика «Зенит» исключил Дзюбу из заявки на матч против «Амкара» 20:34, Спорт «Халл» Слуцкого проиграл второй матч подряд в чемпионате Англии 20:24, Спорт «Спартак» и «Локомотив» забили семь голов на двоих 19:42, Спорт Власти Москвы опровергли планы сделать въезд в столицу платным 19:36, Общество В Индии при сходе поезда с рельсов погибли не менее 20 человек 19:10, Общество Собянин сравнил перенос столицы из Москвы со ссылкой чиновников в Сибирь 19:00, Политика При стрельбе в канадском Торонто ранены два человека 18:40, Общество ИГ взяла на себя ответственность за теракт в Камбрильсе 18:16, Общество Веру Глаголеву похоронили на Троекуровском кладбище в Москве 17:53, Общество Красный Крест подсчитал число жертв конфликта в Донбассе 17:34, Политика Чемпионат России по футболу. «Спартак» — «Локомотив». Онлайн 17:30, Спорт Мэр Сургута выступил с видеообращением к жителям города после нападения 17:12, Общество Скончался первый главком ВВС России Петр Дейнекин 17:09, Политика ЦСКА сыграл вничью с «Уралом» в чемпионате России 16:57, Спорт ИГИЛ взяла на себя ответственность за нападение в Сургуте 16:38, Политика Ликсутов посулил москвичам скидки в кафе и ресторанах по карте «Тройка» 16:33, Общество Нападение с ножом на прохожих в Сургуте 16:14, Фотогалерея  Полиция рассказала об особенностях выбора жертв террористом из Турку 16:03, Общество Идею «размосквичивания» России в ОП назвали «пиаром» 16:01, Политика В Германии неизвестные совершили поджоги на железной дороге 15:46, Общество Bloomberg узнал об утверждении ЦБ финансирования для банка «Открытие» 15:42, Финансы Путин поручил сократить число проверок и посадок предпринимателей 15:32, Политика В Финляндии задержали четырех марокканцев по делу о теракте в Турку 15:26, Общество В Хабаровском крае опрокинулся рейсовый автобус 15:06, Общество Прощание с Верой Глаголевой 15:04, Фотогалерея  Чемпионат России по футболу. «Урал» — ЦСКА. Онлайн 15:00, Спорт
«Москва-Сити» научит рынок новым правилам
17 фев, 2009 18:15
0
«Москва-Сити» научит рынок новым правилам
«Знаковый проект, аналогов которому Москва еще не знала» - так чаще всего эксперты и чиновники характеризуют новый бизнес-район - Московский международный деловой центр «Москва-Сити» (ММДЦ). Несколько его объектов уже близки к завершению. Как следствие, в 2008 году ожидается вывод на рынок большого количества коммерческих площадей. Насколько реализация этого проекта повлияет на арендные ставки и общую расстановку сил на столичном рынке?

«Знаковый проект, аналогов которому Москва еще не знала» - так чаще всего эксперты и чиновники характеризуют новый бизнес-район - Московский международный деловой центр «Москва-Сити» (ММДЦ). Несколько его объектов уже близки к завершению. Как следствие, в 2008 году ожидается вывод на рынок большого количества коммерческих площадей. Насколько реализация этого проекта повлияет на арендные ставки и общую расстановку сил на столичном рынке?

За последние годы на рынок поступило большое количество высококлассных бизнес-центров, что несколько замедлило рост арендных ставок в этом сегменте. Тем не менее они все еще на высоте: по итогам 2007 года Москва уверенно занимает второе место в Европе по стоимости аренды офисов класса А ($1,2-1,3 тыс. за 1 кв. м в год), уступая лишь Лондону. Не в последнюю очередь потому, что в российской столице доля вакантных помещений составляет 5%. Это один из самых низких показателей в Европе, где объем свободных помещений оценивается в среднем на уровне 15%, а, например, в Германии достигает 35%.

Неудивительно, что специалисты констатируют дефицит предложения коммерческой недвижимости в российской столице и обещают радужные перспективы практически всем новым офисным объектам, включая «Москва-Сити».

Впрочем, не все аналитики столь оптимистичны в своих оценках привлекательности проекта ММДЦ. Основная идея сторонников сдержанных оценок сводится к тому, что перенасыщение рынка не возникнет в силу постепенного, растянутого на годы вывода площадей на рынок. Ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев поясняет: «На ранних этапах освоения территории «Москва-Сити» предполагалось, что его площади займут 50-60% общего объема предложений. Со временем эта доля уменьшилась до 30-40%». Дело в том, что одновременно с новыми проектами «Сити» на рынок выходит множество новых бизнес-центров класса А в самых разных районах столицы. Поэтому, полагает эксперт, постепенная сдача в эксплуатацию основных объектов ММДЦ не сильно меняет ценовую ситуацию.

Прогнозы с долей осторожности

Тезис о дефиците площадей в Москве стал уже хрестоматийным. Но было бы неверно игнорировать нюансы, которые возникают при вводе в строй новых зданий «Москва-Сити», общая площадь которых к 2009 году составит более 4 млн кв. м. В большой степени речь идет об офисной недвижимости, занимающей около половины возводимых коммерческих площадей.

Как рассказала вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елена Шевчук, тенденцию насыщения офисного рынка маркетологи предсказывают давно: «Рынок отреагирует на это абсолютно предсказуемым образом: сначала увеличится срок заполнения объектов (что уже происходит - не все здания «по накатанной» сдаются в аренду на этапе строительства). Затем отдельные девелоперы займут более гибкую позицию при обсуждении коммерческих условий с арендаторами, после чего произойдет вымывание из верхней ценовой категории объектов, уступающих прочим по оснащенности или качеству управления».

То есть в сфере коммерческой недвижимости происходят те же процессы, что и на рынке жилья. Современные качественные предложения по-прежнему дорожают, но вполне цивилизованно, без ажиотажа. Одновременно формируется рынок покупателя, диктующий свои условия, игнорировать которые становится опасно.

Насколько способны соответствовать требованиям времени коммерческие площади в «Москва-Сити»? Елена Шевчук считает, что современная архитектура, качественно проведенные строительные работы, удобное для многих арендаторов местоположение и инфраструктура обеспечат стабильный спрос на офисные площади в ММДЦ. Средняя ставка держится на высоком уровне - примерно $1,8-2 тыс. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Но со временем, по мере развития этого проекта и строительства «Большого Сити», не исключены колебания стоимости аренды.

Ритейл как зеркало ошибок

Как бы ни были велики потребности города в качественных коммерческих площадях, признаки некоторого насыщения сегодня налицо. Но в каждом из сегментов ситуация различна.

Активнее всех в последние годы, безусловно, развивался рынок торговых площадей. Пожалуй, сегодня сложно найти станцию метрополитена, рядом с которой не появился бы один или несколько торговых центров. Значительный объем торговых помещений в 2009-2010 годах будет введен и на территории «Москва-Сити». К каким последствиям для рынка это приведет?

Елена Шевчук считает, что перенасыщения торгово-развлекательного сегмента не произойдет - просто стихийные либо устаревшие типы торговых площадей трансформируются в более цивилизованный формат. По ее мнению, даже двукратное увеличение арендуемых площадей не приведет к обвалу рынка. Но при этом неизбежно снизится привлекательность наименее удачных объектов.

С тем, что не приходится ожидать появления значительного количества пустующих площадей, согласны многие аналитики. И все-таки есть основания усомниться в такой позиции. В данный момент полупустые залы дорогих торговых центров - не исключение. Что бы ни было причиной такого положения (неправильная концепция, неудачное местоположение, плохая транспортная доступность), только грамотное устранение недостатков позволит избежать неудачи в условиях усиливающейся конкуренции.

Пример с торговой сферой не случаен - это наиболее освоенный сектор рынка коммерческой недвижимости столицы. Одновременно это и зеркало ошибок, которые закономерно проявляются при слишком активном развитии любого сегмента: офисного, складского или гостиничного.

Спицы в колеса

«Идея организации единого бизнес-пространства нашла поддержку у лидеров российского и международного бизнеса, уже заявивших о своем намерении присутствовать в «Москва-Сити», - рассказывает коммерческий директор холдинга «Капитал груп» Алексей Белоусов. - Престижное расположение в центре города, западный уровень инженерии, комфорт и безопасность - все это соответствует современным требованиям и обеспечивает функциональность проекта».

Комплиментарные высказывания довольно типичны. Тем не менее они не отражают всей правды о ММДЦ, который испытывает множество нерешенных, хотя и вполне типичных для мегаполиса проблем, связанных с транспортной доступностью, электроснабжением и дефицитом территорий для парковки.

Владимир  Кудрявцев уверен, что инфраструктурные проблемы «Москва-Сити» удастся решить только на основе государственно-частного партнерства. Так, система энергоснабжения, по заявлению московских властей, будет организована в полном объеме в ближайшее время.

А вот обеспечить транспортную доступность способно только строительство аналогичного объекта вне пределов Москвы. Но здесь возникает другая проблема: такой объект не будет востребован. Вывод не слишком оптимистичен: время, потраченное в дорожных заторах, - дань, которую горожане вынуждены платить за решение других насущных задач: бизнеса, торговли, отдыха.

Несколько проще обстоят дела с парковочными местами. По словам Алексея  Белоусова, «Москва-Сити» - это идея, сложная по своей архитектурной и проектной составляющей, в основу которой положено центральное ядро. Именно оно обеспечит движение транспортных потоков и систему многоуровневого подземного паркинга.

В ряду достойных?

После того как Московский международный деловой центр достроят, будет ли он справляться с функциями, которые выполняют подобные деловые районы в других странах?

По мнению Елены Шевчук, «Москва-Сити» - статусный проект не только для Москвы, но и для всей страны. Несмотря на временные проблемы, он окажется столь же успешным, как Canary Wharf в Лондоне или La Defence в Париже. Компании всегда будут стремиться обосноваться здесь, поскольку это важная составляющая имиджа. Тем более что в отличие от большинства своих европейских аналогов «Москва-Сити» имеет важное преимущество - расположение в центре города.

Наряду с административно-офисными зданиями на территории ММДЦ предусмотрено сооружение торгово-развлекательных комплексов. Если в деловых районах западных городов по окончании рабочего дня жизнь прекращается, то в «Москва-Сити» она будет кипеть круглосуточно благодаря гостиницам, аквапарку, выставочным, концертным залам и кинотеатрам.

Но для успешного функционирования такого сложного образования требуется не только грамотная концепция территории, которая охватывала бы аспекты жизнедеятельности всего района, но и слаженная работа девелоперов и городских властей. Если им удастся найти общий язык, а не «перетягивать одеяло на себя», то цель строительства будет достигнута. Точный расчет и некоторая доля везения - и проект «Москва-Сити», возможно, сумеет войти в список самых удачных проектов нашего века.

Елена Вознесенская 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости