«Москва-Сити» научит рынок новым правилам

«Знаковый проект, аналогов которому Москва еще не знала» - так чаще всего эксперты и чиновники характеризуют новый бизнес-район - Московский международный деловой центр «Москва-Сити» (ММДЦ). Несколько его объектов уже близки к завершению. Как следствие, в 2008 году ожидается вывод на рынок большого количества коммерческих площадей. Насколько реализация этого проекта повлияет на арендные ставки и общую расстановку сил на столичном рынке?

За последние годы на рынок поступило большое количество высококлассных бизнес-центров, что несколько замедлило рост арендных ставок в этом сегменте. Тем не менее они все еще на высоте: по итогам 2007 года Москва уверенно занимает второе место в Европе по стоимости аренды офисов класса А ($1,2-1,3 тыс. за 1 кв. м в год), уступая лишь Лондону. Не в последнюю очередь потому, что в российской столице доля вакантных помещений составляет 5%. Это один из самых низких показателей в Европе, где объем свободных помещений оценивается в среднем на уровне 15%, а, например, в Германии достигает 35%.

Неудивительно, что специалисты констатируют дефицит предложения коммерческой недвижимости в российской столице и обещают радужные перспективы практически всем новым офисным объектам, включая «Москва-Сити».

Впрочем, не все аналитики столь оптимистичны в своих оценках привлекательности проекта ММДЦ. Основная идея сторонников сдержанных оценок сводится к тому, что перенасыщение рынка не возникнет в силу постепенного, растянутого на годы вывода площадей на рынок. Ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев поясняет: «На ранних этапах освоения территории «Москва-Сити» предполагалось, что его площади займут 50-60% общего объема предложений. Со временем эта доля уменьшилась до 30-40%». Дело в том, что одновременно с новыми проектами «Сити» на рынок выходит множество новых бизнес-центров класса А в самых разных районах столицы. Поэтому, полагает эксперт, постепенная сдача в эксплуатацию основных объектов ММДЦ не сильно меняет ценовую ситуацию.

Прогнозы с долей осторожности

Тезис о дефиците площадей в Москве стал уже хрестоматийным. Но было бы неверно игнорировать нюансы, которые возникают при вводе в строй новых зданий «Москва-Сити», общая площадь которых к 2009 году составит более 4 млн кв. м. В большой степени речь идет об офисной недвижимости, занимающей около половины возводимых коммерческих площадей.

Как рассказала вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елена Шевчук, тенденцию насыщения офисного рынка маркетологи предсказывают давно: «Рынок отреагирует на это абсолютно предсказуемым образом: сначала увеличится срок заполнения объектов (что уже происходит - не все здания «по накатанной» сдаются в аренду на этапе строительства). Затем отдельные девелоперы займут более гибкую позицию при обсуждении коммерческих условий с арендаторами, после чего произойдет вымывание из верхней ценовой категории объектов, уступающих прочим по оснащенности или качеству управления».

То есть в сфере коммерческой недвижимости происходят те же процессы, что и на рынке жилья. Современные качественные предложения по-прежнему дорожают, но вполне цивилизованно, без ажиотажа. Одновременно формируется рынок покупателя, диктующий свои условия, игнорировать которые становится опасно.

Насколько способны соответствовать требованиям времени коммерческие площади в «Москва-Сити»? Елена Шевчук считает, что современная архитектура, качественно проведенные строительные работы, удобное для многих арендаторов местоположение и инфраструктура обеспечат стабильный спрос на офисные площади в ММДЦ. Средняя ставка держится на высоком уровне - примерно $1,8-2 тыс. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Но со временем, по мере развития этого проекта и строительства «Большого Сити», не исключены колебания стоимости аренды.

Ритейл как зеркало ошибок

Как бы ни были велики потребности города в качественных коммерческих площадях, признаки некоторого насыщения сегодня налицо. Но в каждом из сегментов ситуация различна.

Активнее всех в последние годы, безусловно, развивался рынок торговых площадей. Пожалуй, сегодня сложно найти станцию метрополитена, рядом с которой не появился бы один или несколько торговых центров. Значительный объем торговых помещений в 2009-2010 годах будет введен и на территории «Москва-Сити». К каким последствиям для рынка это приведет?

Елена Шевчук считает, что перенасыщения торгово-развлекательного сегмента не произойдет - просто стихийные либо устаревшие типы торговых площадей трансформируются в более цивилизованный формат. По ее мнению, даже двукратное увеличение арендуемых площадей не приведет к обвалу рынка. Но при этом неизбежно снизится привлекательность наименее удачных объектов.

С тем, что не приходится ожидать появления значительного количества пустующих площадей, согласны многие аналитики. И все-таки есть основания усомниться в такой позиции. В данный момент полупустые залы дорогих торговых центров - не исключение. Что бы ни было причиной такого положения (неправильная концепция, неудачное местоположение, плохая транспортная доступность), только грамотное устранение недостатков позволит избежать неудачи в условиях усиливающейся конкуренции.

Пример с торговой сферой не случаен - это наиболее освоенный сектор рынка коммерческой недвижимости столицы. Одновременно это и зеркало ошибок, которые закономерно проявляются при слишком активном развитии любого сегмента: офисного, складского или гостиничного.

Спицы в колеса

«Идея организации единого бизнес-пространства нашла поддержку у лидеров российского и международного бизнеса, уже заявивших о своем намерении присутствовать в «Москва-Сити», - рассказывает коммерческий директор холдинга «Капитал груп» Алексей Белоусов. - Престижное расположение в центре города, западный уровень инженерии, комфорт и безопасность - все это соответствует современным требованиям и обеспечивает функциональность проекта».

Комплиментарные высказывания довольно типичны. Тем не менее они не отражают всей правды о ММДЦ, который испытывает множество нерешенных, хотя и вполне типичных для мегаполиса проблем, связанных с транспортной доступностью, электроснабжением и дефицитом территорий для парковки.

Владимир  Кудрявцев уверен, что инфраструктурные проблемы «Москва-Сити» удастся решить только на основе государственно-частного партнерства. Так, система энергоснабжения, по заявлению московских властей, будет организована в полном объеме в ближайшее время.

А вот обеспечить транспортную доступность способно только строительство аналогичного объекта вне пределов Москвы. Но здесь возникает другая проблема: такой объект не будет востребован. Вывод не слишком оптимистичен: время, потраченное в дорожных заторах, - дань, которую горожане вынуждены платить за решение других насущных задач: бизнеса, торговли, отдыха.

Несколько проще обстоят дела с парковочными местами. По словам Алексея  Белоусова, «Москва-Сити» - это идея, сложная по своей архитектурной и проектной составляющей, в основу которой положено центральное ядро. Именно оно обеспечит движение транспортных потоков и систему многоуровневого подземного паркинга.

В ряду достойных?

После того как Московский международный деловой центр достроят, будет ли он справляться с функциями, которые выполняют подобные деловые районы в других странах?

По мнению Елены Шевчук, «Москва-Сити» - статусный проект не только для Москвы, но и для всей страны. Несмотря на временные проблемы, он окажется столь же успешным, как Canary Wharf в Лондоне или La Defence в Париже. Компании всегда будут стремиться обосноваться здесь, поскольку это важная составляющая имиджа. Тем более что в отличие от большинства своих европейских аналогов «Москва-Сити» имеет важное преимущество - расположение в центре города.

Наряду с административно-офисными зданиями на территории ММДЦ предусмотрено сооружение торгово-развлекательных комплексов. Если в деловых районах западных городов по окончании рабочего дня жизнь прекращается, то в «Москва-Сити» она будет кипеть круглосуточно благодаря гостиницам, аквапарку, выставочным, концертным залам и кинотеатрам.

Но для успешного функционирования такого сложного образования требуется не только грамотная концепция территории, которая охватывала бы аспекты жизнедеятельности всего района, но и слаженная работа девелоперов и городских властей. Если им удастся найти общий язык, а не «перетягивать одеяло на себя», то цель строительства будет достигнута. Точный расчет и некоторая доля везения - и проект «Москва-Сити», возможно, сумеет войти в список самых удачных проектов нашего века.

Елена Вознесенская