Я на работу, вернусь в субботу

Чем больше офисов сейчас возводится, тем больше желающих занять их. И количество соискателей стабильно превышает вакантные площади. Но чем выше запросы, тем меньше выбор. Децентрализация и смещение от линейных форматов к многофункциональным центрам стали двумя основными тенденциями московского рынка офисных площадей в 2007 году. С одной стороны, это закономерный ответ рынка на хронический дефицит предложения, с другой - следование общемировым принципам.

За 2007 год в столице за счет вновь возведенных и реконструированных зданий прибавилось около 2 млн кв. м офисов класса А и В, что в два раза больше по сравнению с 2006 годом. Эти площади распределяются на классы в пропорции от 10 на 90% до 40 на 60% в зависимости от строгости критериев. При этом отчетливо заметно укрупнение объектов: более чем в половине проектов, заявленных в прошлом году, общая площадь превышает 200 тыс. кв. м.

«Для удовлетворения имеющегося спроса московскому рынку требуется 10-12 млн кв. м офисных помещений классов А и В, - считает руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. - Учитывая, что объем качественных офисов сегодня составляет порядка 6,7 млн кв. м, для достижения первичного насыщения рынка этот показатель должен увеличиться вдвое».

Рынок Петербурга во многом повторяет московские тенденции с опозданием на год-полтора. «В Петербурге особенности грунта не позволяют строить высотные здания - это сдерживает прирост площадей», - объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин.

Наблюдается увеличение спроса на качественную офисную недвижимость в подмосковных городах, включая небольшие, с численностью населения 50-100 тыс. жителей. Это повышает интерес девелоперов к реализации проектов, которые по уровню и качеству не уступают московским.

При сохранении нынешних темпов сдачи в эксплуатацию офисных площадей специалисты прогнозируют насыщение лишь к 2012 году. «Однако не стоит забывать, что это срез данных на сегодня, - полагает президент компании RowGroup Марат Манасян. - В Россию постоянно приходят новые компании, которые нуждаются в офисах. К тому же у нас еще много городов, где понятия «бизнес-центр» просто нет или под него маскируется обычное административное здание. В некоторых регионах местные компании не готовы оплачивать сравнительно дорогую аренду (по сравнению с арендой старых зданий)».

По европейским меркам наш рынок еще очень далек от насыщения: в Лондоне на душу населения приходится 3 кв. м качественных офисов, в Париже - 7 кв. м, а в Москве - меньше 1 кв. м. В Петербурге этот показатель еще ниже. «У многих игроков рынка складывается ощущение, что рынок близок к насыщению, - комментирует заместитель руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Елена Алпатова. - Происходит это оттого, что заявленное количество новых офисных площадей достаточно сильно превышает спрос на них. Но, как показывает опыт, не все проекты будут сданы в заявленные сроки или вообще построены. А спрос продолжает расти».

Дефицит спекуляциями красен

Стоимость аренды офисов в центре Москвы уже сравнялась с пиковыми значениями в крупнейших столицах мира, но рассчитывать на то, что в дальнейшем рост ставок замедлится, не приходится. Объем предложения в пределах Садового кольца теперь будет ограничен: городские власти запретили новое строительство. Все это вкупе с транспортными проблемами вынуждает многих арендаторов покинуть ЦАО - они осваиваются на территориях бывших промзон. Но и значительного повышения арендных ставок специалисты по консалтингу не ожидают. Максимальный рост прогнозируется на уровне 20-25%. «Все зависит от того, сколько офисных зданий будет готово в этом году, - считает Елена Алпатова. - Сейчас мы предполагаем, что их объем превысит показатели прошлого года».

Дефицитный товар - на то и дефицитный, что его нельзя легко и просто купить за деньги. Поэтому не редкость ситуации, когда компаниям, которые выходят на рынок или решают расширить жизненное пространство, приходится подолгу ждать очереди на соответствующее помещение. Высококлассные офисные площади раскупаются на этапе строительства чуть ли не с нулевого цикла.

Неудивительно, что арендаторы стремятся подстраховаться и все чаще снимают помещения «с запасом». Запас карман не тянет - его всегда можно сдать в субаренду. Развивается тенденция переселять в менее дорогостоящие офисы подразделения, которые не выполняют представительские функции (бэк-офисы).

Укрупнение объектов требует все больших вложений со стороны девелоперов, и им хочется получить гарантии возврата инвестиций. Поэтому сейчас уже не арендаторы, а владельцы зданий настаивают на долгосрочной аренде. Для офисов класса А минимальный срок увеличился с трех-пяти до семи-десяти лет, для класса B - с трех до пяти лет.

Рост качества площадей и требований со стороны арендаторов стимулирует резкое повышение спроса на специалистов по управлению недвижимостью. Вполне вероятно, что в этом году одним из факторов, провоцирующим повышение арендной платы, станет подорожание услуг специализированных компаний по управлению недвижимостью и консалтинговых фирм. Скорее всего в этом году у них появятся новые конкуренты - представители международных гостиничных сетей, готовые взять на себя сервисное обслуживание бизнес-центров. Например, компания Mirax Group уже заключила договор с сетью Hyatt International на обеспечение сервиса во всех зонах башни «Федерация».

Еще один очевидный прогноз: в этом году усилится тенденция сегментации арендаторов не только по классам, но и по сфере деятельности. С точки зрения управляющей компании, пул однородных арендаторов выгоднее, чем разношерстная компания, пусть даже одного уровня платежеспособности. Требования близких по роду деятельности компаний будут схожими - значит, услуги им можно оказывать с меньшими расходами и с большей эффективностью.

Все - в сад

«В условиях децентрализации заметно повысился интерес к многофункциональным комплексам и бизнес-паркам, - рассказывает Андрей  Бушин. - Среди заявленных проектов около половины относится к этим категориям».

Если бизнес-центром называют отдельно стоящее здание любой этажности, которое может располагаться в любом месте, то классический бизнес-парк - это комплекс зданий, расположенных за городом. Земля в отдаленных районах дешевле, соответственно, и арендные ставки традиционно ниже. Бизнес-центры могут относиться к классу А или В, тогда как бизнес-парки в силу своего расположения не вправе претендовать на класс выше В.

В бизнес-парки часто превращают реконструированные промышленные или административные здания. Новые строения обычно возводят не выше трех-четырех этажей, что позволяет избежать установки дорогостоящего лифтового оборудования и прочей необходимой «высоткам» инженерии. Поскольку бизнес-парки располагаются в непрестижных районах, затраты на их строительство стараются минимизировать до предела, чтобы предложить арендаторам наиболее выгодные условия.

«Бизнес-парки тяготеют к окраинам города и занимают большие площади, что обеспечивает большее число парковочных мест, а также дает клиентам возможность арендовать отдельное здание или блок с собственным входом», - характеризует этот формат коммерческой недвижимости главный специалист аналитического департамента инвестиционной группы AG Capital Игорь Маньков.

Отличительной чертой бизнес-парка является развитая сервисная инфраструктура, поскольку здешние обитатели проводят в нем большую часть жизни. «В бизнес-парках, как правило, есть рестораны, кафе, магазины, салоны красоты, конференц-залы, паркинги, боулинг-центры, бильярдные и бары, фитнес-центры», - перечисляет Марат Манасян.

Если бизнес-центр «живет» с 9 утра до 6 вечера, а ночью стоит пустой, то многофункциональные комплексы работают все 24 часа в сутки. «Это позволяет сбалансировать нагрузку на здание, парковочную зону, оптимизировать расходы на электроэнергию, коммуникации, обслуживание, - поясняет заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Андрей Титюник. - Издержки распределяются во времени, делая систему эксплуатации более сбалансированной и позволяя извлечь из объекта максимальную прибыль». По словам Е. Алпатовой, часто встречаются комплексы зданий, которые называют бизнес-парками, хотя они не совсем отвечают классическому определению: располагаются в центре Москвы, имеют недостаточно парковочных мест. «Это реальность нашего рынка, который адаптирует мировые практики под свои особенности», - поясняет эксперт.

«Характерно, что сегодня бизнес-парки создаются преимущественно на западной границе Москвы, - отмечает Ольга Широкова. - Это связано с традиционным имиджем этого района как наиболее престижного. Чаще всего арендаторами выступают технологические компании, бизнес которых в отличие от деятельности, например, финансовых или страховых фирм не требует пребывания в центре города».

Дом для трудоголика

Все чаще девелоперы предусматривают в проекте офисных комплексов и жилую составляющую - апартаменты для тех, чей рабочий день длится гораздо дольше нормы, предусмотренной Трудовым кодексом. Такое жилье нередко оплачивает компания, а селятся в нем представители высшего и среднего менеджмента, которым недосуг тратить время на дорогу от работы до дома.

Типичные апартаменты в офисных комплексах помещаются на верхних этажах, занимают большие площади (от 100 до 800 кв. м), зачастую имеют дизайнерскую отделку. Помимо этого жителям апартаментов, подавляющее большинство из которых, без сомнения, мужчины, могут предложить гостиничный сервис. Кроме жилых функций апартаменты исполняют представительскую роль: они служат для разного рода неформальных встреч.

Российский рынок апартаментов в настоящее время только формируется, и основной объем предложения приходится на комплексы, расположенные на территории делового центра «Москва-Сити». По словам Андрея Титюника, жилые помещения заявлены в шести из 21 здания «Москва-Сити», и спрос на них только увеличивается.

«Основным преимуществом такого формата является расположение, то есть возможность жить в непосредственной близости от места работы и одновременно неподалеку от исторического центра города. Немаловажно также наличие качественного гостиничного обслуживания, - считает Ольга Широкова. - Поскольку Москва является деловым и финансовым центром страны, то потенциал сочетания жилья и офисов оценивается как высокий: статусные апартаменты будут пользоваться хорошим спросом у представителей бизнеса».

Эксперты сходятся в том, что в нынешнем году будет реализовано гораздо больше таких проектов, чем в предыдущем. О востребованности апартаментов в офисных центрах можно судить по ценам в «Москва-Сити»: в башне «Федерация» за квартиру в состоянии shell&core (с черновой отделкой) сейчас просят от $19 тыс. за 1 кв. м.

Марат Манасян уверен, что пользу таким предложениям приносит постоянное увеличение количества личного автотранспорта при неразрешимой пока проблеме с парковками и несовершенстве дорожно-транспортной системы города. Но при этом стоит учесть, подчеркивает он, что стоимость подобных квартир (даже если не говорить о предложениях в «Москва-Сити») высока - они доступны лишь менеджменту высшего звена и владельцам компаний.

«Действительно, многие проекты коммерческой недвижимости предусматривают наличие апартаментов, но большинство из них еще не введено в эксплуатацию, поэтому не совсем ясно, как это сработает», - резюмирует Елена Алпатова.

Ясно одно: значительная часть активного населения в обозримом будущем станет все реже покидать пределы «конторы». Там они будут питаться, заниматься шопингом, фитнесом, наводить красоту, развлекаться. А сделав карьеру, вообще поселятся на работе.

Владимир Силкин

Заместитель мэра Москвы, руководитель Комплекса имущественно-земельных отношений:

Главной причиной высокого роста цен на любую недвижимость в Москве является политическая стабильность в России, благодаря которой многие иностранные компании так рвутся в Москву, что готовы платить за аренду офисов для своих представительств любые деньги. Сейчас в российской столице сдается в аренду 7,5 млн кв. м нежилых помещений. Но если даже мы ввели бы в строй еще 15 млн, то полностью удовлетворить спрос все равно не удалось бы.

Юрий Юдаков

Руководитель отдела офисной недвижимости Praedium:

Говорить о насыщении рынка Москвы офисной недвижимостью пока рано: оно наступит не раньше 2011 года и только при условии, что все заявленные объекты будут сданы в запланированный срок. В настоящее время доля вакантных площадей составляет 2,5-4%, тогда как приемлемым является уровень 8-10%.

Уже в этом году темпы роста арендных ставок на качественные офисные помещения могут замедлиться. В 2007 году стоимость аренды увеличилась на 25%, в наиболее престижных районах - на 40%. В 2008 году повышение ставок прогнозируется на уровне 10-15%, что связано с выходом на рынок крупных офисных объектов, в том числе в составе «Москва-Сити». Из тенденций можно отметить активное строительство апарт-отелей в составе бизнес-центров. У апарт-отелей есть все достоинства, присущие жилой недвижимости, и дополнительные опции, которые предоставляют традиционные гостиницы. На рынке офисных площадей наблюдается жесткая конкуренция между объектами, а планирование апартаментов в составе деловых комплексов позволяет девелоперу расширить комплекс предоставляемых услуг и тем самым получить конкурентное преимущество.

По данным компании Colliers International

Ольга Сенаторова