Строить так, чтобы дети не уезжали...
Андрей, вы далеко не новичок в девелоперском бизнесе. 15-летний "коалковский" опыт - неплохая школа. Но это были в основном проекты бизнес-центров. Легко переключиться на жилье?
- На самом деле я не вижу большой разницы: везде люди - на работе, после работы, - только строительные нормы и приоритеты разные. Главное, подход к каждому проекту должен быть индивидуальный. Каждый проект должен иметь свое лицо, реализовать какую-то идею, задачу. Вот, например, проект жилого "Квартала 9-18" должен создать в одном квартале комфортную территорию для жизни всех членов семьи, а проект бизнес-центра "Белая площадь" нацелен был на создание единого пространства для работы и жизни во время работы. Не только удобный офис, но и атмосфера за дверьми кабинета - фонтаны, кафе, рестораны. Тогда мы строили офис, в котором интересно работать. А сейчас строим дом, в котором приятно, комфортно, нескучно и просто хочется жить...
- Но между офисной недвижимостью и жильем есть одно довольно коварное отличие: готовый бизнес-центр - это единый комплекс и бизнес, который продается профессионалам, а в жилом комплексе девелопер должен угадать предпочтения нескольких тысяч людей.
- Да, это посложнее. Нужно оправдать ожидания нескольких тысяч человек, а вкусы у людей разные. Но есть основные принципы, общие для всех: квартиры должны быть комфортными, дворовая территория должна включать все необходимое и даже больше! Безопасность, внутренний двор без машин. Полный комплект условий для развития и досуга детей, для прогулок пенсионеров - все эти, на первый взгляд, "излишества" и наполняют жизнь новыми красками, а значит, становятся нужны всем этим тысячам людей!
- Не страшно было уходить из крупной компании в самостоятельный бизнес?
- Никакой бизнес не является, по сути, самостоятельным: главное - собрать профессиональную команду. И я в ней менеджер. И как я раньше работал, так и сейчас вникаю во все детали вместе с моими коллегами в "9-18". Мы собрали команду людей, для которых важно не просто что-то построить, а создать объект, куда не стыдно своих детей привезти. И подтверждение тому, что все болеют за этот проект, - тот факт, что многие из нашей команды купили квартиры в "Квартале 9-18", в том числе и я сам.
- Чем будет заниматься компания "Региондевелопмент"?
- "Региондевелопмент" был создан для того, чтобы заниматься девелопментом жилья, в основном квартальной застройки. И жилой комплекс в Мытищах, "Квартал 9-18", - это первый проект в череде других, как мы надеемся. У нас не только эта площадка. Есть еще земля, сейчас идут эскизные проработки по освоению территории площадью около 70 гектаров.
- Таких "дебютов" немного на рынке: две премии за полгода - очевидное признание профессионалов.
- Надеюсь, что угадали с идеей. Судим больше не по премиям, а по реакции людей, общению с ними и, конечно, продажам. Идея семейного квартала оказалась востребованной.
На большой территории, как у нас, 5 гектаров, можно было не просто построить и заработать денег, тут как раз можно было реализовать идею. Сделать что-то необычное, чего, на наш взгляд, не хватает на рынке Москвы и области.
Идею определила очень простая мысль, что в жилом квартале большую часть своего времени проводят именно дети, а не родители... Ведь семейный человек испытывает комфорт только в том случае, когда он спокоен за детей: знает, где они находятся, чем заняты... Если с твоим ребенком происходит что-то не то или не дай бог что-то случается, то какая разница, из чего сделан паркет у тебя в доме?! Если ты не смог дать ему образование и здоровье, не обеспечил развитие его личности, высокие потолки тебя не сделают счастливым! Поэтому мы отошли от стандартных решений, предполагающих куски разрозненной инфраструктуры - здесь детский театр, там детский сад, - и решили создать на территории жилого комплекса единую систему, способную полностью занять и развить детей. Поэтому здесь появилась детская хоккейная школа, для которой мы привлекли олимпийского чемпиона Виктора Шалимова, сделали бассейн, профессиональный фитнес, школу рисования, музыкальную школу и многое другое... Получился семейный "Квартал 9-18", где дети могут быть полностью заняты с 9 до 18, пока родители на работе! Ну и, конечно, про стандарты качества проектирования и строительства тоже не забыли. Потолки, фасады, лифты и остальное - все соответствует самому требовательному стандарту для бизнес-класса. Все должно быть гармонично.
- Если вы на проекте "Квартала 9-18" удачно отработаете некий новый формат жилья, то на других площадках будете реализовывать именно его?
- На другой площадке мы будем это реализовать немножко по-другому. Здесь вот хоккейная школа появилась, потому что рядом с нашим комплексом стоит ледовый дворец спорта - "Арена Мытищи". Все там любят хоккей, и команда "Атлант" полные стадионы собирает. В другом месте баскетбол, футбол будет. В деталях проект может отличаться. Идеология та же, мы ее будем воспроизводить, а индивидуальность проекта прячется в мелочах. Будущее, вообще, на мой взгляд, за такими проектами жилья, социально ориентированными.
- Когда появятся другие проекты?
- Мы рассматриваем сейчас Новую Ригу. Это проект комплексной застройки, мало- и среднеэтажной. И тема социальной инфраструктуры, которой не хватает вокруг, там тоже актуальна.
- Она везде актуальна. Вопрос - за чей счет строится. Вы вот заявили, что будете инвестировать в инфраструктуру 10-15% от стоимости всего "Квартала 9-18".
- Инфраструктура - вещь опасная. С одной стороны, в изолированном поселке без нее никуда - резко падает качество жизни. А с другой стороны, для людей, которые покупают что-то с инфраструктурой, очень важно, чтобы она функционировала не за их счет, чтобы она сама себя окупала. Можно промахнуться и с объемами, и с функционалом инфраструктуры, и она ляжет тяжким бременем на жителей и в конце концов умрет.
Когда задумали хоккейную школу Виктора Шалимова, работали и с клубом "Атлант", и с "Ареной Мытищи". Выяснили, что в очереди в детскую хоккейную школу "Атланта" почти 2 тыс. человек стоит, а занимается в ней - порядка 500. Поэтому мы понимали, планируя хоккейную школу, что она не умрет, а реально будет работать. То же самое с детским садом и школой искусств.
Именно поэтому на самой ранней стадии мы договорились с операторами, которые будут у нас работать. Так что и в новом проекте будем считать финансовые модели коммерциализации инфраструктуры, как в «Квартале 9-18». Ведь там при ее объеме 1 к 4 она полностью самостоятельна и окупаема лет за семь-восемь.
- То есть вам придется себя ограничивать в количестве проектов? Сколько сможете переварить площадок?
- Пока мы себе такой вопрос не задавали. Вот сейчас мы начали заниматься вторым объектом, потому что часть команды с первого проекта высвободилась, он перешел уже на стадию стройки. Мы не собираемся строить сотни объектов - мы хотим делать уникальные дома и комплексы. И в каждый из них так или иначе будут вовлечены все ведущие менеджеры компании, в том числе и я. Максимум, думаю, будет 5 проектов или около этого. Боюсь, если больше - это будет не тот продукт... Это же как ручная работа, не фабрика, не завод.
- Вы сейчас рассматриваете только Подмосковье? Почему не Москву?
- Земля в Москве очень дорогая. И реализовать аналогичный проект в этих условиях достаточно сложно. Те, кто продает землю, назначает цену, исходя из стоимости жилья. Основная проблема для строительства социальных объектов в том, что на этом месте можно было бы "дополнительный" жилой дом поставить и сразу получить дополнительную прибыль. А спортивный комплекс или детский сад окупятся через тысячу лет на такой дорогой земле. Поэтому инвестировать в такие объекты имеет смысл, только если земля более-менее дешева... Хотя к Москве тоже присматриваемся. Опыт работы в Москве у ребят из нашей команды очень большой, мы знаем все нюансы и процедуры, и не использовать этот опыт, я считаю, было бы неправильным. Если найдем соответствующую площадку, то будем работать и в Москве.
- Вы говорите о коммерческой инфраструктуре для каких сегментов жилья: премиум, бизнес или экономкласса?
- Скорее, бизнес-сегмента. Элитное жилье, как правило, подразумевает небольшое количество квартир. Покупатели элитной недвижимости зачастую содержат потом пустующие бассейны и прочий "эксклюзив2. Никакому профессиональному оператору пустующие объекты не интересны. А вот в экономе, боюсь, пока нет достаточного платежеспособного спроса на профессиональные услуги детского образования.
- Как же тогда сохранить объем инфраструктры комплексов экономкласса, ведь их в Подмосковье гораздо больше?
- Когда застройка включает сотни тысяч квадратных метров, то там можно и всю социалку построить, и выдержать цену 50-60 тыс. Там не будет, конечно, клинкерного кирпича, всех наших бантиков-завитушек, подземных паркингов, но планировки будут нормальные... Инфраструктуру можно сохранить, и школы, и фитнес, но застройка должна быть не меньше 300 тыс. и до 500 тыс. кв. м. Если строить малыми объемами, то организация инфраструктуры - это, скорее, забота муниципальных властей.
- Значит, ваши изыски инфраструктуры, бантики, завитушки, только для бизнес-класса?
- Да, мы определяем "Квартал 9-18" как бизнес-класс Подмосковья. С очень разумной стоимостью квадратного метра.
- Насколько реально на такой большой территории создать однородную социальную среду?
- Думаю, что отбор будущих жителей идет естественным образом. Вот мы хотим создать клубный формат в "Квартале". Не по материальному признаку, а по семейным ценностям. Приходит покупатель и смотрит на проект. Первым делом эмоциональная реакция: мое - не мое.
Конструкция проекта, архитектура очень важна. Мы использовали европейский опыт организации пространства в масштабах кварталов. Много ездили, смотрели, а архитектурное бюро "Цимайло, Ляшенко и партнеры" сделало такой проект на основе комфортного рационализма. Или, наоборот, рационального комфорта. Планировки, зонирование территории - все продуманно, без вычурности, зато много света, и главное - качество. Современный человек рационален, ценит качество и не разбрасывается деньгами.
Второе - инфраструктура объекта создана как единая система для полноценного развития ребенка. И с точки зрения образования, и с точки зрения формирования его интересов, и, главное, его физического здоровья и становления его личности.
Сложно представить, что такой подход привлечет покупателей, для которых семейные ценности не на первом плане.
Третий момент - местоположение объекта. У "9-182 есть своя фишка - центр города. Зеленый центр, с экобазаром рядом, лесной массив недалеко. Тихо, спокойно и при этом пять минут до крупнейшего торгово-развлекательного комплекса в Мытищах. Плюс строительство метро.
Ну и четвертый момент: спортивные сооружения столичного уровня. Здоровый образ жизни для всей семьи - от мала до велика. Наверняка среди покупателей будут отцы, которые сами когда-то мечтали о хоккее, а теперь вот детей определяют! Так и соберем клуб по отношению к жизни.
- Почему вы ушли из бизнес-центров - коммерческой недвижимости и стали строить жилье в "Региондевелопмент"? Семейные ценности вышли на передний план?
- Назрел какой-то этап в жизни. К 40 годам человек начинает думать о философии... 17 лет длился предыдущий этап. Начался новый. У меня четверо детей, три мальчика, одна дочь. Младшему пять месяцев. Старшему 21 год. Так что в известной теме "отцов и детей2 у меня полная линейка и радостей, и проблем. Потому я и "заморочился" темой именно профессиональной детской инфраструктуры, что не понаслышке знаю: занятость ребенка - это главное, а без соответствующих условий достойно организовать этот процесс очень и очень сложно! И уделять внимание этому должны не только родители, но и профессионалы. Вот я дочь отправил учиться в Англию, в частную школу-пансион.
- Аналог английской школы-кампуса вы и реализуете в "Квартале 9-18"?
- Много идей из того, что мы делаем в "9-18", мы почерпнули оттуда... Там ребенок за день успевает сделать миллион вещей, потому что все находится на одной территории, везде ему помогают профессионалы. При этом он сам следит за своим расписанием, сам планирует время, внеклассную и общественную работу, взрослые ему помогают, дают выбор, варианты направления движения, обеспечивают безопасность. Там ему не нужна няня. Там понимают, что каждый ребенок - это личность. Хочу сделать это у нас, чтобы наши дети никуда не уезжали...
