Лента новостей
Все новости Недвижимость
«Цифра» для бизнеса: каких услуг не хватает корпоративным клиентам банков 10:55, Партнерский материал Глава ФСБ сообщил о предотвращении 39 терактов в России 10:49, Общество СМИ узнали о кибероперации США против Ирана из-за атаки на Saudi Aramco 10:48, Политика СМИ оценили стоимость оператора Wi-Fi в московском метро в ₽5 млрд 10:47, Бизнес В Петербурге задержали подозреваемую в убийстве соседа по коммуналке 10:45, Общество ФСИН объявила о побеге убийцы из колонии под Красноярском 10:40, Общество Bloomberg оценил усиление влияния России и Путина на Ближнем Востоке 10:34, Политика Под Челябинском в ДТП погиб владелец крупного кондитерского холдинга 10:22, Общество Как производители стали и цемента сокращают выбросы CO2 — Bloomberg 10:22, PRO Шесть историй: как построить успешный бизнес в эпоху социальных сетей 10:22, РБК Стиль и Henderson 7 секретов бюджетного ремонта 10:19, Недвижимость Евтушенков и партнеры получат эксклюзив на «Ессентуки» 10:13, Бизнес Эксперты назвали быстрый способ ускорить работу смартфона 10:07, Технологии и медиа Суд арестовал акции принадлежащей президенту ЦСКА сети поликлиник 10:04, Финансы Минобороны Турции заявило об уничтожении 637 курдских ополченцев в Сирии 10:03, Политика Власти ответили на предложение запретить детям менять дорогу в школу 09:58, Общество Почти $8200: курс Bitcoin продолжил падение 09:55, Крипто Умный офис: уменьшаем офисную рутину 09:52, РБК и Xerox Роскачество дало советы по выбору розовых вин 09:47, Общество Какой офис сотрудники считают идеальным и что их раздражает 09:42, PRO Илья Ковальчук сломал три клюшки за один период 09:34, Спорт Кремль анонсировал скорый визит Эрдогана в Россию 09:32, Политика Роскошь и инвестиции: состоятельные люди вкладывают в себя и будущее 09:23, РБК и Райффайзенбанк Число новых элитных коттеджей в Подмосковье упало до уровня 2013 года 09:17, Жилье Суд арестовал подозреваемых в избиении до смерти мужчины в Красноярске 09:05, Общество Когда враг внутри: какие технологии помогут защитить корпоративные данные 09:04, PRO ФАС выступила против планов отдать «Ростелекому» новые частоты без торгов 09:00, Технологии и медиа Зима близко: как пережить суровые условия без вреда для машины 08:53, РБК и Dunlop
Сколько стоят квартиры в старых реконструированных домах Москвы
0
Сколько стоят квартиры в старых реконструированных домах Москвы
Жилых домов, история которых насчитывает более 100 лет, в Москве немало. А вот старых домов, которые подверглись реконструкции и превратились в современное элитное городское жилье не так уж много.
Фото: Depositphotos/filmfoto

Сегодня российскую столицу уже сложно представить без реконструированных зданий. Среди основных районов, где активно велась и ведется реконструкция, можно прежде всего назвать переулки Арбата, районы Остоженки и Пречистенки, Замоскворечья. Гораздо меньше таких проектов на Чистых Прудах, Новослободской, Таганке. Как правило, редевелопмент в российском варианте предполагает довольно основательную замену конструктивных элементов здания, нередко от исторического прототипа остается только одна фасадная стена. Но есть дома более крепкие - те, которые подверглись реконструкции с заменой межэтажных перекрытий. При этом стены в них сохранены в первозданном виде (разумеется, с проведением реновации).

“В 1990-е гг., а также в начале 2000-х на объекты редевелопмента приходилось до 1/3 всего предложения элитного жилья, которое ежегодно выходило на рынок, - комментирует управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. - Это было неким эволюционным развитием рынка того периода - все начиналось с ремонта коммуналок и заканчивалось расселением целых домов. К сегодняшнему дню доля реконструкции не превышает 10%. Это связано с двумя факторами. С одной стороны, укрупняются строящиеся элитные проекты. С другой, остается все меньше интересных для девелоперов зданий с хорошими коммерческими перспективами“.

Рейтинг предложений в реконструированных домах (ср. цены) (Фото: IntermarkSavills)
Всего, по оценкам IntermarkSavills, в центре Москвы не менее 50 жилых домов, прошедших реконструкцию. В компании провели исследование рынка подобных квартир, в рамках которого выяснили, что средняя цена 1 кв. м в реконструированных домах на 52% выше, чем в окружающем историческом жилом фонде. В районе Пречистенки и Остоженки эта разница составляет более 65%. В отдельных, самых топовых, домах цена на квартиры в этом районе составляет 30 тыс. долл. за 1 кв. м и более (в таких домах, как Пречистенка,13; Гоголевский,29; 1-ый Обыденский,57). Как правило, в домах после реконструкции найти вариант с ценой ниже 13-14 тыс. долл. за "квадрат" сегодня практически невозможно.

Популярность таких объектов объяснима. У реконструируемых домов действительно есть неоспоримые преимущества. Во-первых, они, как правило, расположены в центре города, где предложение в принципе ограничено и достойных вариантов не так много. Во-вторых, они чаще всего представляют собой малоквартирные дома клубного типа, что практически гарантирует уединение, приватность и престиж. При этом все преимущества новостроек здесь также имеют место. Но, пожалуй, самый главный плюс в том, что такие дома - это редкие "жемчужины", дающие возможность прикоснуться к живой истории. Ведь они могут быть построены и 100 лет назад.

Адрес Квартир в доме Свободных предложений Цены, 1 кв. м
мин макс
Пречистенка ул.,13 19 3 $35 000 $50 000
Афанасьевский Большой пер.,32 12 2 $27 000 $43 000
Поварская ул.,28 11 2 $22 200 $39 200
Гоголевский бульвар,29 62 10 $17 700 $36 000
Обыденский 2-й пер.,3 16 1 $27 180 $27 180
Знаменка ул.,13 20 6 $17 200 $26 000
Малая Молчановка ул.,8 28 7 $18 100 $23 100

Рейтинг предложений в реконструированных домах (ср. бюджеты) (Фото: IntermarkSavills)
История подобных реконструкций в Москве началась в 1990-е гг. прошлого столетия. Тогда нередко инициаторами выступали крупные финансовые группы и нефтяные компании. Они проводили реконструкцию "под себя", и после ее окончания в доме проживали топ-менеджеры и руководящие сотрудники этих организаций. Сейчас подобное явление встречается значительно реже, однако, по-прежнему существует. В настоящее время основной акцент в ходе проведения реконструкции делается на коммерческую составляющую проекта и на получение прибыли.

Прежде всего реконструированные дома ценят те, для кого важен исторический контекст квартиры. Это должно быть как место с историей, так и дом с историей. Нередко в реконструированных домах можно встретить очень высокие потолки (3,8 м и выше), которых нет даже в элитных новостройках, лишь только в некоторых пентхаусах. Очень интересными элементами планировок таких объектов, которые далеко не всегда можно найти на рынке новостроек, являются эркеры, мансарды и т.д. У многих реконструированных зданий очень узнаваемый и не имеющий аналогов ни сейчас, ни в будущем фасад. Нередко в таких квартирах очень большие окна, что обеспечивает отличную инсоляцию. Но наряду с преимуществами существуют и недостатки. Как правило, общая проблемная зона всех реконструированных домов - это паркинг. Более-менее достойно эту проблему удается решить только в небольших домах, где нужно обеспечить до 10 парковочных мест. Во многих вариантах единственным выходом из "паркингового тупика" является строительство лифта для машин, что не очень удобно с точки зрения эксплуатации. В целом у нас в России пока мизерный опыт реконструкции. А во многих домах, реконструированных до 2005г., по факту просто был проведен обычный капитальный ремонт.

Если сравнивать реконструкцию в Москве с реконструкцией за рубежом, то там застройщики стремятся сделать из таких объектов “конфетку”, привлекая к процессу не только строителей, но и современных дизайнеров. В центре Лондона подобные дома - это наиболее распространенный тип недвижимости. Архитектурный облик британской столицы в основном сложился 200-300 лет назад, и центр города преимущественно состоит из исторических зданий, многие из которых находятся под охраной государства. Отличительными особенностями таких домов являются высокие потолки на 1-2 этажах (от 3 м), что в особенности ценится покупателями из России. Нередко имеет место такое явление, как соnversion, когда нежилые здания в ходе реконструкции становятся жилыми. Так, например, в здании престижного жилого комплекса Academy Gardens раньше располагалась школа, а в здании Chesham Place изначально был телефонный узел. Получить разрешение на внутреннюю реконструкцию в Великобритании очень сложно, все эти процессы строго регламентированы. Иногда при проведении работ в обязательном порядке требуется использование материалов, аналогичных тем, которые применялись в ходе строительства.

Чаще всего после реконструкции аутентичные элементы декора зданий сохраняются. При этом квартиры в таких домах предлагаются покупателям полностью готовыми к проживанию и оборудованными по последнему слову техники.

 В качестве декоративных элементов в отделке интерьеров нередко используются качественные кованые детали и натуральный камень
В Москве же подавляющее большинство таких объектов продается в бетоне. Лишь в последние годы застройщики начали менять подход к реконструкции. Соответственно, все чаще применяются такие варианты современных фасадов, как подвесные системы с наполнением их клинкерной плиткой или клинкерным кирпичом. В качестве декоративных элементов в отделке интерьеров нередко используются качественные кованые детали и натуральный камень. Такие дома все чаще располагают системой тонкой очистки воды, а также системой "Умный дом" и т.д.

Был период, когда реконструкцией занимались в основном случайные структуры, для которых это скорее было желанием заработать. Качеству в этом случае внимания практически не уделялось. Сейчас же есть специализированные компании, такие как Vesper, KR Properties и т.д., которые накапливают все больше опыта от проекта к проекту. Можно ожидать, что в скором времени мы увидим на рынке образцы реконструированных домов, близких по уровню качества к зарубежным аналогам.

Однако в Москве остается все меньше зданий, пригодных для реконструкции и интересных с точки зрения экономики проекта. Хотя в принципе запас таких домов еще есть.

Примеры реконструированных жилых домов в Москве


"Дом со львами", Малая Молчановка ул., 8

Полностью реконструированный старомосковский особняк начала ХХ века. Здание представляет собой оригинальный образец дома, построенного в 1913-1914гг. по проекту архитектора И.Г.Кондратенко. Свое название “Дом со львами” получил благодаря двум статуям львов, которые стоят у парадного входа в особняк. Cтал известным благодаря фильму "Офицеры". Главные герои известной киноленты Алексей Трофимов и его будущая жена Любочка познакомились возле этого дома.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
Доходный Дом Вильнера-Калиновского, Большой Афанасьевский пер., 32
 
Доходный дом О.О.Вильнера-Н.Калиновского - четырехэтажный дом архитектора Н.И.Жерихова постройки 1905-1906гг., реконструирован в 1996г. А.Р.Асадовым. Дом отличается от своих соседей богатством фасадных решений - архитектор использовал керамическую облицовочную плитку серого и темно-зеленого цветов, а также лепные панно и вставки, окрашенные в белый цвет.

 

 

 
 
 
 
 
 
Дом Иерусалимского Патриаршего подворья, Гоголевский бул., 29
 
История дома уходит корнями в те далекие времена, когда в архитектуре и культуре нашей страны господствовало направление модерн. В конце прошлого века, в 1892г., это здание спроектировал в модном тогда стиле эклектики известный московский архитектор А.Каминский.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Гоголевский бул., 29, ЖК "Русский Модерн"

Уютная светлая квартира в полностью реконструированном в 2005г. особняке в самом центре Москвы. Просторная гостиная, выделенная зона кухни, спальня с гардеробной и ванной комнатой, 2 детские. Правильная планировка, высокие потолки 3,6 м, много окон. Хорошие видовые характеристики - окна квартиры выходят на бульвар и во двор. Дом с огороженной охраняемой территорией, подземный паркинг с мойкой, современные инженерные системы. Удачное местоположение дома позволяет добраться до любой точки центра Москвы за считанные минуты. Цена - 4,6 млн долл.