Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Москва потратит на реставрацию фонтанов ВДНХ 3,3 млрд руб. 07:00, Политика В Мексике откроют сервисный центр для российских вертолетов 06:29, Общество Российский сухогруз Real потерпел бедствие у берегов Японии 05:59, Общество СМИ узнали о трудностях в сделке по продаже второй очереди «Метрополиса» 05:56, Бизнес В корпорации «Энергия» создадут центр разработки программ освоения Луны 05:23, Технологии и медиа В Канаде провели эвакуацию после схода с путей поезда с нефтью 04:57, Общество Браудер сообщил об аннуляции его визы в США 04:45, Политика В Израиле полиция задержала палестинца из-за ошибки в переводе в Facebook 04:15, Политика СМИ узнали о возможном появлении в Думе спецпредставителя по делам женщин 03:53, Политика Новак рассказал о скорой отмене виз для водителей из Турции 03:37, Политика В Нигерии 13 человек погибли при атаке террориста-смертника 03:22, Общество Главнокомандующего армией Индонезией не пропустили в США пограничники 02:58, Политика Почти 40 женщин обвинили режиссера Джеймса Тобэка в домогательствах 02:28, Общество «Ведомости» узнали о планах властей повысить минимальный трудовой стаж 01:58, Политика Саакашвили призвал упразднить СБУ и Нацгвардию Украины 01:54, Политика В Швейцарии подросток с топором напал на прохожих 01:26, Общество В Штутгарте прошла акция в поддержку Кирилла Серебренникова 00:59, Общество В итальянских Венето и Ломбардии прошли референдумы об автономии 00:58, Политика На выборах в Грузии правящая партия получила более половины голосов 00:23, Политика Mercedes выиграл Кубок конструкторов в «Формуле-1» 00:14, Спорт СПЧ предложит Путину реформы избирательной системы 00:03, Политика В ВТБ назвали «чушью» слухи о связях своих менеджеров с «ФК Открытие» 00:00, Финансы Юрий Соловьев — РБК: «На рынках все движется жадностью и страхом» 00:00, Интервью Мексиканский Interjet заинтересовался российскими лайнерами МС-21 22 окт, 23:45, Бизнес В аварии в Ярославской области погибли три человека 22 окт, 23:38, Общество В Львовской области избили депутата Рады от «Радикальной партии» 22 окт, 23:20, Политика Как заработать на современном искусстве, даже если вы не миллионер 22 окт, 22:53, РБК и Phillips В ХМАО при столкновении трех автомобилей погибли два человека 22 окт, 22:25, Общество
Инвестиции в недвижимость: куда вложить 500 тыс. долл.
18 дек, 2013 16:55
0
Инвестиции в недвижимость: куда вложить 500 тыс. долл.
Принято считать, что частный инвестор в Москве, имея свободную сумму в 500 тыс. долл., может позволить себе вложить деньги только в жилье, причем не в самых престижных районах города. Так ли это? И какой может быть инвестиционная привлекательность такого относительно небольшого вложения в недвижимость? В этом вопросе попытались разобраться аналитики инвестиционной компании Stone Hedge.
Фото: Depositphotos/mmaxer

Специалистами РА "Домодвигов и Ко" по заказу компании Stone Hedge был проведен интернет-опрос среди москвичей о том, как они себе представляют выгодные вложения в недвижимость.
 
На вопрос "Имея 500 тыс. долл. для инвестирования, в какой сегмент недвижимости вы предпочтете вложить эти средства?" большинство москвичей ответили, что сделали бы вложения в жилье.
 
Голоса распределились следующим образом.

Покупку жилья предпочли бы 52,8% москвичей, покупку офиса – 20,88%, и только 17% хотели бы инвестировать в торговые помещения или ПСН

Выбирая между различными классами жилой недвижимости, максимальное количество голосов москвичи отдали за жилье бизнес-класса (62%) и апартаменты бизнес-класса (17%)

Среди московских округов в явных лидерах оказались ЦАО и ЮЗАО

Большинство жителей столицы заявили также, что они готовы вкладывать деньги в уже готовые объекты либо в объекты, первые очереди которых уже построены

Таким образом, опрос показал, что москвичи готовы вкладывать деньги в квартиры бизнес-класса или апартаменты, предпочитая Центральный и Юго-Западный административные округа. При этом инвестировать на стадии котлована не считают рискованным только 5% горожан. 

Стремление минимизировать риски, связанные с возможностью замораживания строительства на ранних этапах, вполне объяснимо, как и предпочтение тех округов города, которые традиционно считаются наиболее престижными. Но давайте попробуем разобраться, так ли верно устоявшееся представление о жилье как самом выгодном инвестиционном приобретении или оно относится к категории городских мифов?

Итак, вы имеете подходящий для покупки небольшого объекта капитал в 500 тыс. долл. Предположим, вы готовы заключить сделку уже в декабре 2013г. и планируете в дальнейшем получать инвестиционные доходы от сдачи объекта в аренду.

Что может предложить вам рынок?

Вариант №1. Жилая недвижимость

На сегодняшний день в ЦАО, например в Басманном районе, можно найти готовую квартиру в новом доме бизнес-класса со сроком сдачи в III квартале 2013г. по цене 8800 долл. за 1 кв. м (ЖК "Шатер"), квартиру в строящемся доме бизнес-класса со сроком сдачи в середине 2015г. стоимостью 6500 долл. за 1 кв. м (ЖК "Мосфильмовский") или апартаменты в объекте редевелопмента со сроком готовности в середине 2014 года по цене 6000 долл. за "квадрат" (ЖК TriBeCa Apartments).

С учетом затрат на ремонт - 1500 долл. на 1 кв. м - площадь, которую вы можете приобрести в этих объектах, составит: 49 кв. м - квартира в новом доме, 63 кв. м - квартира в строящемся доме, 67 кв. м - апартаменты.

Цена аренды жилья такой площади и класса на сегодняшний день: 55 тыс. руб. (1718,75 долл.), 60 тыс. руб. (1875 долл.) и 65 тыс. руб. (2031,25 долл.) в месяц соответственно. Можно подсчитать, что при темпах роста рынка жилой недвижимости в 4% и минимальном (не превышающем полгода) сроке ремонтных работ перед сдачей в аренду срок окупаемости квартиры в новом доме бизнес-класса составит 17,9 года с доходностью 5,6% в год, квартиры в строящемся доме бизнес-класса - 17,8 года с доходностью 5,6% в год, апартаментов - 15,7 года с доходностью 6,4% в год.

Апартаменты  Инвестиционный период Возврат первоначальных инвестиций*  
  2013, 2014 гг. 2015-2019 гг. 2020-2024 гг. 2025-2028 гг. 2029 г.
Приобретение, долл. -400 000        
Ремонт -100 000        
Доход от сдачи в аренду, долл.   138 571 168 593 160 816 44 303
CF, долл. -500 000 138 571 168 593 160 816 44 303
CF накоп. итогом, долл. -500 000 -361 429 -192 836 -32 020 12 283

* Ежемесячная аренда × 12 месяцев × кол-во лет/курс доллара

Квартира в строящемся доме бизнес-класса ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013-2015 гг. 2016-2019 гг. 2020-2024 гг. 2025-2030 гг. 2031 г.
Приобретение, долл. -406 250        
Ремонт -93 750        
Доход от сдачи в аренду, долл.   104 720 156 257 232 814 44 412
CF, долл. -500 000 104 720 156 257 232 814 44 412
CF НАКОП. ИТОГОМ, ДОЛЛ. -500 000 -395 280 -239 023 -6 209 38 203
Квартира в новом доме бизнес-класса ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013, 2014 ГГ. 2014-2019 ГГ. 2020-2024 ГГ. 2025-2030ГГ. 2031 Г.
Приобретение, долл. -427 184        
Ремонт -72 816        
Доход от сдачи в аренду, долл.   122 903 137 120 204 302 38 973
CF, долл. -500 000 122 903 137 120 204 302 38 973
CF накоп. итогом, долл. -500 000 -377 097 -239 977 -35 675 3 298

Вариант №2. Офисная недвижимость

Предложений офисной недвижимости для инвестиций 500 тыс. долл. будет меньше, но найти площади, например, в ЮЗАО, в офисных центрах класса В+ вполне возможно.

В частности, в готовом бизнес-центре со сроком сдачи в III квартале 2013г. (БЦ Smart Park) можно найти офисы по цене 6200 долл. за 1 кв. м, а в объекте редевелопмента (БЦ NEO GEO) со сроком сдачи в декабре 2014г. - офисы по цене 3800 долл. за квадратный метр.

Коммерческая площадь, которую можно приобрести за имеющуюся сумму, составит 81 и 132 кв. м соответственно.

Средние ставки аренды по таким объектам - 700 и 650 долл. за 1 кв. м в год. При расчете будем исходить из того, что вы заключите стандартный договор долгосрочной аренды с ежегодной индексацией в 7%. Важно отметить, что в отличие от жилой недвижимости офисы сдаются в состоянии Shell & Core, с арендными каникулами 2-3 месяца.

Таким образом, расчетные сроки окупаемости будут: для офиса в готовом БЦ класса B+ - 7,3 года с доходностью 13,7% в год,  для офиса в объекте редевелопмента - 6,3 года с доходностью 15,9% в год.

Офисы в БЦ NEO GEO (II очередь) ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013 г. 2015-2019 гг. 2020 г.
Приобретение, долл. -500 000        
Доход от сдачи в аренду, долл.     470 458   119 955
CF, долл. -500 000   470 458   119 955
CF накоп. итогом, долл. -500 000   -29 542   90 413
Офисы в готовом БЦ класса B+ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013 Г. 2014-2020 ГГ. 2021 Г.
ПРИОБРЕТЕНИЕ, ДОЛЛ. -500 000        
ДОХОД ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ, ДОЛЛ.     474 421   90 649
CF, ДОЛЛ. -500 000   474 421   90 649
CF НАКОП. ИТОГОМ, ДОЛЛ. -500 000   -25 579   65 069

Вариант №3. Торговая недвижимость или ПСН

Еще одним вариантом для рассмотрения могут быть торговые площади. Качественные объекты стрит-ритейла в рассматриваемых округах за имеющуюся сумму найти затруднительно. Но можно подобрать объект под ПСН (помещение свободного назначения) на внутренней территории, предлагающейся собственниками в жилых комплексах. В дальнейшем такие площади можно использовать для сдачи в аренду под торговлю, салон, шоу-рум и т.п.

В ЦАО на конец текущего года можно найти подобные предложения в готовом ЖК бизнес-класса (ЖК "Мирный") или в объекте редевелопмента со сроком сдачи в середине следующего года (ЖК TriBeCa Apartments).

Для первого объекта цена продажи составит 9500 долл. за квадратный метр, для второго - 7950 долл. за "квадрат". Площади, которые можно приобрести в пределах 500 тыс. долл., -  53 и 63 кв. м соответственно.

Чтобы определить сроки окупаемости таких площадей, возьмем средние ставки аренды - 750 и  800 долл. за 1 кв. м в год и будем считать, что договор с арендатором вы заключаете на тех же стандартных условиях, что и по офисам.

Тогда получим сроки окупаемости ПСН в готовом ЖК бизнес-класса - 9,5 года с доходностью 10,5 % в год, в объекте редевелопмента - 8,5 года с доходностью 11,8 % в год.

ПСН в ЖК TriBeCa ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013 Г. 2014-2017гг. 2018-2021 гг. 2022 г.
Приобретение, долл. -500 000      
Доход от сдачи в аренду, долл.   179 996 283 245 83 622
CF, долл. -500 000 179 996 283 245 83 622
CF накоп. итогом, долл. -500 000 -320 004 -36 759 46 863
ПСН в готовом ЖК бизнес-класса ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРИОД ВОЗВРАТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ*  
  2013 Г. 2014-2017ГГ. 2018-2022 ГГ. 2023 Г.
ПРИОБРЕТЕНИЕ, ДОЛЛ. -500 000      
ДОХОД ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ, ДОЛЛ.   165 392 297 554 72 571
CF, ДОЛЛ. -500 000 165 392 297 554 72 571
CF НАКОП. ИТОГОМ, ДОЛЛ. -500 000 -334 608 -37 053 35 518

Подведем итоги

Располагая суммой в 500 тыс. долл., вполне реально купить не только жилую недвижимость бизнес-класса в престижных районах Москвы, но и офис класса В+ или помещение свободного назначения.

Но, хотя инвестировать в жилье относительно небольшую сумму действительно возможно даже в ЦАО, представление о максимальной выгодности таких инвестиций оказывается мифом.

В каждом из сегментов самую высокую доходность демонстрируют объекты редевелопмента - за счет короткого срока ввода в эксплуатацию и более низкой, чем у объектов нового строительства, стоимости квадратного метра. Доходность по таким объектам также окажется самой высокой в своем сегменте: для офиса в объекте редевелопмента - 15,9% годовых, для апартаментов - 6,4% годовых.

Окупаемость, в годах

Доходность, процентов в год 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости