Лента новостей
Все новости Недвижимость
В США разбился тренировочный самолет Королевских ВВС Канады 13 окт, 23:25, Общество Сборную поздравили с выходом на Евро-2020 надписью на Останкинской башне 13 окт, 22:54, Спорт Нобелевский лауреат назвал два главных механизма развития рака 13 окт, 22:38, Общество Курды договорились с Дамаском о войсках вдоль границы с Турцией 13 окт, 22:33, Политика Черчесов назвал задачу сборной России на Евро-2020 13 окт, 22:31, Спорт Большой, маленький, дорогой: что не важно для женщины при выборе авто 13 окт, 22:30, РБК и Subaru В Тунисе опубликовали данные экзитполов на выборах президента 13 окт, 22:07, Политика Преемница Меркель потребовала не молчать о присоединении Крыма к России 13 окт, 22:04, Политика Дмитрий Медведев поздравил сборную России с выходом на Евро-2020 13 окт, 21:58, Спорт Пропавшая в Балашихе девятилетняя девочка нашлась живой 13 окт, 21:44, Общество Посольство уточнило данные о погибших в авиакатастрофе в Африке россиянах 13 окт, 21:35, Общество В Киеве на улице застрелили человека 13 окт, 21:26, Общество В Екатеринбурге назвали данные экзитполов по выборам за место для храма 13 окт, 21:19, Общество Федун назвал нынешнюю сборную России лучшей на своей памяти 13 окт, 21:16, Спорт Эрдоган заявил об отсутствии проблем с Россией из-за операции в Сирии 13 окт, 21:15, Политика Сборная России разгромила Кипр и вышла на Евро-2020 13 окт, 20:57, Спорт Reuters узнал о переговорах курдов с Дамаском на российской военной базе 13 окт, 20:56, Политика Чек-лист: готов ли ваш автомобиль к зимнему сезону 13 окт, 20:50, РБК и Dunlop Сирийская армия начала наступление на курдские территории 13 окт, 20:19, Политика В МВД опровергли нападение на сотрудника ГАИ в Зеленограде 13 окт, 20:05, Общество В Ростовской области в результате ДТП погибли трое взрослых и ребенок 13 окт, 19:41, Общество Есть ли у вас способности к бизнесу. Тест 13 окт, 19:30, РБК и HUAWEI Что произошло за выходные. Главные новости РБК 13 окт, 19:30, Общество СМИ сообщили о намерении сирийской армии вступить на курдские территории 13 окт, 19:15, Политика Пентагон заявил об отсутствии у США обязательств воевать за курдов 13 окт, 19:05, Политика В российском Совбезе назвали общее число жертв терактов во всем мире 13 окт, 19:02, Общество Сборная Россия играет с Кипром в квалификации Евро-2020. Онлайн 13 окт, 19:00, Спорт Меркель потребовала от Эрдогана немедленно прекратить операцию в Сирии 13 окт, 18:44, Политика
Туристической редевелопмент Крыма
0
Николай Вечер Редевелопмент туристической сферы в Крыму
Вице-президент и партнер компании GVA Sawyer Николай Вечер в авторской колонке для портала "РБК-Недвижимость" рассказал о перспективах строительства и редевелопмента гостиниц, санаториев и других объектов туристической инфраструктуры в Крыму.

Основу экономики Крыма составляют три сферы: туризм, нефтегазодобыча на морском шельфе и сельское хозяйство. Редевелопмент применительно к последним двум достаточно специфичен и напрямую практически не касается рынка недвижимости. Таким образом, основной темой рассмотрения будет редевелопмент туристической сферы. К моменту перехода Крыма и Севастополя в состав РФ их гостиничный рынок был представлен 225 гостиницами, 650 санаторно-курортными и туристическими учреждениями и примерно 3 тыс. частных мини-отелей. В 2013 г. Крым посетило 5,9 млн туристов, в основном жителей Украины. Среди иностранных туристов преобладали россияне – более 75%.

Николай Вечер, вице-президент, партнер GVA Sawyer

Несмотря на, казалось бы, довольно существенное количество гостиниц, среди них всего шесть находятся под управлением международных гостиничных операторов. Столь незначительное количество отелей и пансионатов, находящихся в их управлении, объясняется несколькими причинами. Одна из них – отсутствие интереса со стороны самих операторов, которые аргументируют свою позицию низкой популярностью Крыма среди туристов, "непродвинутостью" региона на международном уровне. В силу этого Крым довольно долгое время оставался интересным довольно узкому кругу туристов, склонных к активному отдыху в горах или "историческому" туризму. Ситуацию также усугубляет низкий уровень развития инфрастуктуры туризма в Крыму. Другой причиной является недостаточный уровень концентрации украинского капитала для реализации масштабных проектов в сфере гостеприимства, а экономический кризис последних лет только усилил эту проблему. Побочным следствием этого является общее отставание развития украинского рынка недвижимости по сравнению с российским примерно на 7-8 лет, как бы печально это ни звучало.

Однако нельзя сказать, что в Крыму не начинались крупные девелоперские проекты. В частности, известно о старте реновации крупного отеля "Ялта-Интурист" и пансионата "Донбасс" с объемом инвестиций около 250 млн долларов, а также о строительстве на территории Крыма Disneyland Crimea – нового уникального парка развлекательных аттракционов на площади около 10 га. О старте этого проекта объявила компания Walt Disney Parks and Resorts. Правда, судьба этих проектов в настоящий момент остается неясной.

Новое строительство в Крыму ограничено незначительной емкостью рынка свободных земельных участков.
Новое строительство в Крыму ограничено незначительной емкостью рынка свободных земельных участков, поскольку в рамках украинского законодательства весь полуостров имел статус парковой зоны. Кроме того, степные и горные районы не очень востребованы туриндустрией, так как в сознании большинства россиян и украинцев качественный отдых неразрывно связан с морем. Следовательно, развитие этой сферы возможно только в достаточно узкой прибрежной полосе между морем и горами. Среди отелей и мини-отелей Крыма преобладают построенные в постсоветский период, а вот среди пансионатов и санаториев много комплексов советского времени. При всех претензиях к ним в плане их технического состояния и качества сервиса почти все они обладают одним неоспоримым преимуществом – отличной локацией. А это в условиях ограниченности предложения свободной для строительства земли дает возможность для редевелопмента путем приобретения таких объектов, их сноса и строительства на их месте современных комплексов.

Очевидно одно: в сознании большинства россиян Крым прочно ассоциируется с недорогим пляжным отдыхом у моря. Дополнительным плюсом является и то, что природные условия Крыма намного более разнообразны и привлекательны по сравнению с курортами черноморского побережья, а цены (пока!) существенно ниже. По сравнению же с турецкими и египетскими курортами экономкласса российские туристы получают выигрыш в более низких транспортных расходах и отсутствии языкового – а в случае других европейских стран и визового – барьера.

В условиях дефицита предложения земли редевелопмент существующих отелей может стать практически основным каналом формирования рынка более качественной, чем существующая, гостиничной недвижимости Крыма.
Серьезной проблемой любого девелоперского проекта является обеспечение будущего объекта энергоресурсами. В условиях дефицита пресной воды наличие ее в уже существующих отелях, а значит, и возможность использования всей инженерной инфраструктуры водоснабжения и канализации (а ее наличие в условиях повышенных требований к качеству морской воды в местах купаний очень и очень важно), становится серьезным аргументом в пользу редевелопмента. Это же касается не только коммунальных ресурсов, но и уже существующих подъездных дорог.

Еще одним препятствием к новому девелопменту в течение ближайших нескольких лет будет являться система кадастрового учета и регистрации прав на землю. Украинская система по факту уже перестала действовать в Крыму, да и была, судя по всему, достаточно устаревшей по сравнению с российской. Дополнительно накладываются вопросы наличия самого реестра прав, который в виде базы данных остался у украинской стороны. Иными словами, придется заново формировать всю систему кадастрового и технического учета земли и строений, а также базу ЕГРП. Даже при наличии достаточного финансирования это потребует не менее двух лет. Все это время права будет невозможно зарегистрировать. Сейчас, по отзывам крымских девелоперов и риэлторов, сделки проходят в нотариальной форме без государственной регистрации, которая откладывается на будущее. Излишне говорить, что это неприемлемо для крупных девелоперов. И приобретение существующих объектов в виде покупки акций или долей компании-владельца может стать реальным выходом из такой подвисшей ситуации.

Редевелопмент по сравнению с реализацией проекта на пустом участке земли имеет ряд дополнительных расходных статей. В частности, сюда относятся затраты на демонтаж существующих зданий и утилизация строительного мусора. Утилизация мусора – это расходы, уровень которых сейчас понять практически невозможно, учитывая охранный статус территории. К общим же затратам на строительство в материковой части России добавятся увеличенные транспортные расходы на доставку строительных материалов в Крым, поскольку сейчас это, учитывая фактическую транспортную железнодорожную блокаду со стороны Украины, весьма затруднительно. Доставка материалов пока возможна только морским путем.

Таким образом, говоря о возможной инвесторской себестоимости проекта редевелопмента недорогой курортной недвижимости в Крыму, можно предположить, что она будет составлять не ниже 100 000 долларов на номер. Кто же будет потребителями услуг таких отелей? Как правило, это туристы-бюджетники с уровнем расходов не выше 2000 руб./номер в сутки с питанием. Делая простой расчет, получаем, что простая недисконтированная доходность такого проекта при среднегодовой загрузке в 50% составит 5-6%, что предельно мало для российских бизнес-реалий. Получается, что владелец должен либо снижать капитальные затраты на редевелопмент, либо увеличивать стоимость проживания, либо увеличивать загрузку отеля. На последний пункт стоит обратить особое внимание. Дело в том, что любой курорт имеет очень выраженную сезонность. Это проблема любых морских курортов, не только Крыма. То есть, задаваясь целью увеличить продолжительность сезона пребывания туристов, инвестор должен заранее подумать о том, за счет чего это можно сделать. И первое, что приходит на ум, это санаторные услуги: использование водных источников, целебного воздуха и т.д. Расширение спектра санаторных услуг в домах отдыха вполне реально может увеличить востребованность таких комплексов и увеличить их загруженность за пределами курортного сезона: весной и осенью.

Вице-президент GVA Sawyer, партнер, Николай Вечер 

Об авторах
Николай Вечер GVA Sawyer
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.