Общество взаимного страхования решит проблему с дольщиками в России
Строительство всегда являлось одной из ведущих отраслей отечественной экономики, и чем крупнее его масштабы, тем выше строительные риски. Наиболее злободневная проблема – это, конечно, недострои, возникающие из-за отсутствия страхования ответственности застройщиков. Кто не слышал ужасающих историй об обманутых дольщиках, большая часть которых появилась в 2003-2004 и кризисных 2008-2009 годах? Тогда надежное приобретение жилья в строящемся доме было огромной редкостью, и инструментов воздействия на недобросовестных застройщиков до недавнего времени просто не существовало, как не существовало и строительного страхования.
Понятие "страхование строительных рисков" появилось в 2004 году, когда был принят Федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", разработанный по поручению президента РФ Владимира Путина в целях сокращения строительных рисков и защиты прав обманутых дольщиков, то есть надежного страхования приобретения жилья. Это стало первым шагом на пути решения проблемы. Проще говоря, целью закона является защита вкладчиков от недобросовестных застройщиков. Для этого с 2004 года законом был введен единый формат привлечения денежных средств вкладчиков на строительство с помощью договоров долевого участия (ДДУ) взамен разношерстных векселей, договоров купли-продажи, предварительных договоров и т.д. Однако этого оказалось недостаточно, поэтому в ФЗ последовательно вносился ряд поправок. Наиболее актуальная и значимая из них с 1 января 2014 года обязывает осуществлять обязательное страхование ответственности застройщиков перед вкладчиками посредством коммерческого страхования, предоставления поручительства банка, либо через участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС). Цель такого страхования – создание наиболее надежной защиты имущественных интересов дольщиков и, соответственно, снижение рисков долевого строительства в целом.
Тем не менее на практике предложенная вариативность форм страхования долевого участия в строительстве пока остается чистой формальностью – по ряду причин работающий инструмент, действительно защищающий граждан, всего один.
Так, страхование гражданской ответственности застройщика с помощью банковской гарантии на сумму привлеченных средств представляется трудноосуществимым в силу того, что банки в таком случае должны контролировать процесс строительства, для чего у них нет соответствующих ресурсов.
По этой же причине строительным компаниям невыгодно и коммерческое страхование ответственности застройщиков. Более того, оно таит в себе множество подводных камней, включая, например, выдачу фиктивных полисов или банальное отсутствие финансовой возможности страховщиков в дальнейшем покрыть риски дольщиков. Страховая премия в коммерческом секторе обычно составляет как минимум 20-25%, а порой и все 50%. При этом в Обществе взаимного страхования застройщиков эта цифра не превысит 10% (предполагается, что впоследствии страховой тариф будет устанавливаться для каждого участника ОВС индивидуально). К тому же ОВС работает напрямую с застройщиками без брокеров, банков и посредников – эксперты считают это одним из факторов, способствующим успеху Общества в конкурентной среде. Это говорит о том, что Общество взаимного страхования ответственности застройщиков гарантирует страхование рисков дольщиков в любом случае.
Таким образом, банки и коммерческие страховые компании не обладают достаточными компетенциями для объективной оценки финансового состояния строительной компании, а значит, и для страхования ответственности застройщика перед дольщиками, в отличие от самих игроков рынка – участников ОВС. При приеме в ОВС проводится строгий отбор и действует усиленный внутренний контроль: осуществляется внутренний аудит, утверждено положение о контроле за целевым использованием денежных средств и положение о ревизионной комиссии, подготовлены поправки о создании Наблюдательного совета, в который войдут представители федеральных органов исполнительной власти. Работа ОВС регулируется Центральным банком Российской Федерации. По мнению Александра Хинштейна, депутата Госдумы, руководителя рабочей группы президиума генерального совета партии "Единая Россия" по защите прав вкладчиков и дольщиков, автора закона об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, именно в наличии государственного контроля и состоит главное отличие ОВС от саморегулируемых организаций (так как на первый взгляд может показаться, что ОВС – объединение, аналогичное СРО).
И власти и застройщики понимают, что Общество взаимного страхования застройщиков сегодня – единственно верный механизм, работающий на строительном рынке в качестве главного регулятора взаимоотношений застройщиков и дольщиков. Лучшим свидетельством этого является статистика: по состоянию на апрель 2014 года в ОВС входит 122 члена, среди которых известные застройщики столичного региона – ГК "ПИК", ГК "Мортон" (президент компании Александр Ручьев избран председателем правления ОВС), ГК "МИЦ", ПСФ "КРОСТ", ГК "Жилищный капитал" и крупнейшие строительно-девелоперские компании из 33 регионов России. Уже заключено 170 договоров страхования гражданской ответственности застройщиков на сумму 2,5 млрд руб. По прогнозам А. Ручьева, к концу года количество членов Общества увеличится до 200, откроются представительства в крупнейших городах России, а объем принятых к страхованию рисков составит не менее 100 млрд руб.
"Задачу Общества взаимного страхования застройщиков мы видим в том, чтобы оно стало для строительной отрасли, для долевого строительства тем же, чем является Агентство по страхованию вкладов в банковской сфере", – отмечает Александр Хинштейн. Механизм действия ОВС таков, что все его участники несут субсидиарную ответственность по страховым обязательствам, формируя единый страховой фонд на первичном рынке недвижимости, и в случае недобросовестной работы или банкротства одного из застройщиков другие будут компенсировать вложенные средства дольщиков. Другими словами, даже в случае банкротства строительной компании вкладчик, заключивший договор в рамках закона "Об участии в долевом строительстве", сможет вернуть свои средства в полном объеме (и затем, например, вложить их в другую новостройку), а это значит, что надежная покупка жилья ему обеспечена. А когда людям будет предоставлена реальная защита, они станут приобретать жилье более активно, благодаря чему выиграют все – и они сами, на 10-20% сэкономив при покупке жилья еще на стадии фундамента, и застройщики, возводящие новостройки. Логично предположить, что такой гарантийный механизм за счет обязательного страхования застройщиков может существенно повлиять на стоимость квартир в строящихся домах: используя вклады граждан – самый дешевый денежный ресурс, – застройщики смогут отказаться от дорогих банковских денег и снизить себестоимость жилья.
"В полной мере результаты работы ОВС мы ощутим через полтора-два года, однако уже с самого начала деятельности Общества риски дольщиков будут постоянно снижаться, – обещает председатель правления Общества и президент ГК "Мортон" Александр Ручьев. – Кроме того, помимо высокой степени ответственности, которая накладывается на участников, Общество имеет возможность перестраховывать риски западных инвесторов. Следовательно, мы сможем активно привлекать средства иностранных инвестиционных фондов".
Таким образом, повышая безопасность вложения в недвижимость, обеспеченную страхованием долевого строительства, деятельность ОВС поможет сделать рынок гораздо более прозрачным и доступным для покупателей, а также привлекательным для западных инвесторов, что значительно оживит отрасль недвижимости в России.