Эксперты: Как работают меры защиты для покупателей квартир

Стоимость жилья в Москве с 1 января 2014г. не повысилась за счет внедрения механизмов банковской гарантии и страхования финансовых рисков застройщиков у страховщиков и ОВС, но может на 15-20% вырасти, если обяжут застройщиков продавать только готовое жилье.

О принятых мерах защиты дольщиков

Напомним, что с 1 января 2014г. вступил в силу закон о взаимном страховании застройщиков, согласно которому девелопер не может привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность перед ними одним из трех способов: посредством банковской гарантии, коммерческого страхования или вступления в ОВС. Теперь все договора долевого участия (ДДУ) в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в Росреестре, а одной из гарантией платежеспособности застройщика станет его вступление в ОВСЗ.

Учредителями общества стали 30 крупнейших девелоперов из 10 регионов РФ. ОВСЗ должно стать одним из ключевых инструментов защиты дольщиков от недобросовестных и непрофессиональных застройщиков. В планах на 2014г. принятие в ОВСЗ не менее 500 членов и создание филиальной региональной сети не менее чем в семи крупных городах-милионниках России.

"Всего по договорам долевого строительства было построено порядка 350 тыс. квартир в Москве. Это порядка 8-9 млн кв. м жилья. Пострадавших граждан – тех, кто заключал договор долевого участия в рамках 214-ФЗ, формально в Москве 1,1 тыс. человек. Эти граждане в итоге получат жилье", отмечает в эфире программы "Город" на РБК-ТВ председатель комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константин Тимофеев.

Как оценивают риски застройщиков страховщики и банки

Однако участники рынка признают, что механизм по защите покупателей жилья не заработал в полную силу. Для этого есть ряд причин: недостаточная емкость страхового и банковского секторов для покрытия финансовых рисков застройщиков, невозможность на текущий момент просчитать все риски застройщиков и применение строительными компаниями "серых" схем продажи жилья, которые выходят из-под закона о защите дольщиков.

По опыту страхования туроператоров можно сказать, что риск этот просчитать невозможно. Граждане видели, как исчезают туристические компании, вслед за ними исчезали страховые компании, а потом собственники и тех, и других продолжают работать под другими компаниями.

Сергей Печников добавляет, что крупные страховщики за редким исключением не заходят на рынок страхования рисков застройщиков. "Когда будет виден, мы надеемся, положительный опыт коллег из ОВСЗ, возможно мы будем рассматривать вопросы перестрахования", - поясняет дальнейшее участие страховых компаний он.

Как замечает депутат Московской городской думы и телеведущий программы "Город" Олег Бочаров, первопроходцами на рынке страхования финансовых рисков застройщиков будут холдинги, у которых есть строительные и страховые компании.

По словам управляющего партнера ГК "Глубина" Дмитрия Гусева, отсутствие крупных страховых компаний и банков, которые бы снять риски недостроя с граждан, может привести к тому, что будут возникать компании наподобие саморегулируемых организаций, которые формально будут удовлетворять требованиям закона, а фактически дополнительной защите дольщиков давать не будут.

Президент ГК "Мортон", председатель ОВСЗ  Александр Ручьев согласен с экспертами рынка, что хотя поправки в закон о защите дольщиков начали реализовываться на практике, вопрос остается в том, какие банки и какие страховщики начали работать на рынке. "По данным Росреестра в России за 1 квартал 2014г. было зарегистрировано 5,131 тыс. договоров долевого участия, из них 4,925 тыс. было обеспечено банковской гарантией и только 890 договоров – страховыми полисами. Что удивительно – 3,9 тыс. банковских гарантий выдали два краснодарских банка", - приводит данные он.

Он поясняет, что сейчас в ОВС страхует 15% рынка, все остальные приходится на 37 страховых компаний и порядка 17 банков. "Мы сейчас в преддверии возможных осложнений на рынке ведем переговоры с ВЭБом и Сбербанком о кредитовании общества на период возникновения страхового случая. В июне подписываем соглашение с АИЖК о перестраховании наших рисков. Для потребителя плата не увеличится", - добавляет он.

Однако Олег Бочаров замечает, что когда появляются перечни организаций, всегда появляются какие-то манипуляции. "Кто в конечном итоге будет платить за это страхованияе? Потребитель?", - задает вопрос экспертам он.

По словам Константина Тимофеев, платить будет рынок. "Если сейчас в Москве цена 1 кв. м от 110 тыс. руб. за 1 кв. м. и выше, тот 1%, который отчисляют строители не повлияет на цену, потому что рынок есть рынок. Мы уже увидели, что цена не повысилась в Москве", - поясняет он.

"Серые" схемы

"Как быть с теми, кто продолжает покупать по незаконным схемам?" – указывает на проблему коммерческий директор ГК "МИГ-Недвижимость" Ольга Гусева. По ее мнению те, схемы, о которых говорит Константин Тимофеев, направлены на людей, работающих в рамках 214-ФЗ. "А если человек будет голосовать рублем и приобретать дешевое  жилье по незаконным схемам, каким образом данный механизм будет обеспечивать их? На мой взгляд, никаким", - считает она.

Сейчас на рынке купли-продажи жилья используются два типа "серых" схем – это заключение договора через жилищно-накопительные кооперативы, которые не имеют разрешения на строительство и, по сути, являются посредниками между строителями и гражданами. Второй тип - это предварительные договоры, вексельные и договоры о намерениях.  "Сегодня гражданин сам выбирает, какой договор он заключает. По таким серым схемам мы совместно с прокуратурой проводим проверки и штрафуем на значительные суммы – на десятки миллионов рублей, вплоть до предписания о приостановлении деятельности компании", - отвечает на вопрос Константин Тимофеев.

Председатель ОВСЗ  Александр Ручьев добавляет, что сейчас Госдума рассматривает поправки к Уголовному Кодексу о введении уголовной ответственности за использование "серых" схем. Там предусмотрен срок до 5 лет наказания. Если эти поправки будут приняты в весеннюю или осеннюю сессии, эта проблема сама собой разрешится.

По мнению Константина Тимофеева, нужно усовершенствовать имеющиеся механизмы защиты, так как если мы будем сокращать долевое строительство и приобретать только готовое жилье или только через банк, то увеличение стоимости проекта будет не 1-2% как сейчас при применении банковских гарантий и страхования, а 15-20%.