Торговые центры России: тяга к гигантомании

Строительство торговых центров в России находится на пике активности. По итогам 2014г. в России запланирован ввод около 2,45 млн кв. м. Однако реальный объем ввода торговых площадей может оказаться меньше, часть объектов будет открыта позже, некоторые могут быть заморожены.

По данным исследования CBRE, среди десяти крупнейших торгово-развлекательных центров Старого Света четыре расположены в Москве. Рейтинг возглавляет ТРЦ Мега Белая Дача, построенный в 2006г. Также в список попали ТРЦ Мега Химки, ТРЦ Золотой Вавилон Ростокино и ТРЦ Мега Теплый Стан.

Топ-10 крупнейших существующих торговых центров Европы

Стоит отметить, что тенденции в плане гигантомании у российских девелоперов торговой недвижимости продолжается. Самым крупным торгово-развлекательным центром станет "Авиапарк", который будет находиться рядом с новой станцией метро "Ходынское поле" в Москве. Открытие ТРЦ запланировано на IV квартал 2014г. Арендопригодная площадь составит 231 тыс. кв. м.

Крупнейшие торговые центры Москвы

По прогнозам экспертов, Москва перенасытится торговыми центрами к 2016г. В 2015г. рынок торговой недвижимости перейдет на следующий цикл развития, тяга к гигантомании опять спадет. На рынок будут выходить преимущественно торговые центры, обслуживающие небольшой район города или тесно сотрудничающие с объектами транспортной инфраструктуры. Постепенное насыщение рынка приведет к тому, что действующие торговые центры будут чаще подвергаться реконцепции и редевелопменту.

Специалисты рынка торговой недвижимости отмечают, что индикатором насыщенности рынка можно считать объем торговых площадей на 1000 жителей. Для городов-миллионников этот показатель колеблется в среднем от 300 до 450 кв. м на 1000 человек.

По мнению экспертов, строительство крупномасштабных торгово-развлекательны центров - это возможность привлечь большое количество арендаторов разных профилей и ценовых сегментов. За счет этого собственники пытаются охватить как можно большую целевую аудиторию и привлечь максимальное число посетителей.

"При условии, что конкуренция на рынке еще недостаточно высока и потребительского спроса достаточно для нового проекта, торговый центр суперрегионального формата может захватить значимую долю рынка. Зачастую городу достаточно всего одного-двух гигантов, чтобы полностью удовлетворить потребность жителей в торговой недвижимости. Такая ситуация сложилась, например, в Рязани, Брянске, Сочи. В то же время во многих региональных городах еще есть большой потенциал для крупноформатных торговых центров", - прогнозирует аналитик отдела исследований рынка CBRE Максим Палт.

По оценке экспертов, одну из определяющих ролей играет ресурс земли - если имеющееся "пятно" позволяет застройщику сконструировать на нем 100-тысячник, было бы нелогично строить "районник" на 10-15 тыс. кв. м арендной площади.

Вторая причина гигантомании девелоперов заключается в высочайшей конкуренции на рынке столицы, и здесь, чтобы не только выжить, но и стать успешным, эффективным, востребованным объектом, торговому центру важно иметь так называемую критическую массу, которая могла бы превзойти конкурента.

"Отсюда логически вытекает третья причина: чем больше и в данном случае качественнее будет торговый центр, тем выше вероятность, что он станет обладать нетривиальной профессиональной концепцией, что, в свою очередь, послужит стимулом для развития и размещения в нем международных брендов. По нашему опыту, крупные зарубежные операторы даже не смотрят в сторону тех объектов, чья арендуемая площадь не превышает 30 тыс. кв. м. Вывод напрашивается сам собой", - рассказала руководитель департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская.

Московский рынок ретейла, несмотря на достаточно высокий уровень насыщенности торговыми площадями, еще имеет емкость и возможность дальнейшего расширения, и многие современные российские и зарубежные девелоперы стараются заполнять пространства крупными объектами.

Однако потенциал для новых крупномасштабных торговых центров есть далеко не во всех городах, поскольку рынок торговой недвижимости в России развивается крайне активно. Например, в Москве ниша торговых центров суперрегионального формата в ближайшие несколько лет будет практически полностью занята, прогнозирует аналитик отдела исследований рынка CBRE Максим Палт.

С мнением эксперта согласна Татьяна Ключинская. "Мы не берем в расчет главные города-миллионники, но в других локациях емкость рынка достаточно ограничена, и, как правило, более двух-трех (в зависимости от города, разумеется) торговых центров "потянуть" проблематично. Они начинают перетягивать потоки, и в конечном итоге кто-то может не выдержать конкуренции", - отмечает специалист.

Чем более насыщенным становится рынок торговых центров, тем меньше остается возможностей для успешной реализации крупномасштабных проектов. "Основные ограничения для новых гигантов - это дефицит подходящих локаций для нового проекта и наличие альтернатив для потребителей среди существующих объектов (уровень конкуренции). Поэтому в городах, где рынок торговой недвижимости уже достиг или близок к насыщению, будет расти роль реконцепций и районных торговых центров. А строительство крупномасштабных ТРЦ продолжится в тех городах, где еще есть потенциал для подобных проектов", - прогнозирует Максим Палт.

Крупнейшие торговые центры в регионах России

По мнению Татьяны Ключинской, в среднесрочной перспективе на национальном рынке ретейла должно произойти серьезное перераспределение спроса и предложения. "К тому же сейчас набирает обороты стрит-ретейл, и большим торговым объектам очень скоро придется выходить на качественно новый уровень, я бы даже сказала - драматически совершенствоваться, чтобы сохранить за собой соответствующую нишу и потребительскую аудиторию. Также я не исключаю варианта, что спустя какое-то время рынок "устанет" от торговых гигантов, и фокус сместится в районный формат", - прогнозирует эксперт. 

Сергей Велесевич
Таблицы: CBRE, JLL