Включение апартаментов в ФЗ-214 кардинально изменит рынок жилья

10 февраля 2015 года правительство Москвы предложило внести изменение в закон об участии в долевом строительстве и распространить его действие на застройщиков комплексов апартаментов и жилищно-строительные кооперативы. Апартаменты в строящихся объектах девелоперы смогут продавать только по ФЗ-214 – через договор долевого участия. Инициатива может кардинально изменить рынок апартаментов.

На сегодняшний день доля апартаментов на первичном рынке Москвы составляет около 38%. Большинство апартаментов продается по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы. Если при ПДКП оговариваются конкретные сроки заключения основного договора, то схема ЖСК позволяет застройщику откладывать завершение работ практически на неограниченный срок.

Как есть

ПДКП формально является всего лишь подтверждением намерения сторон заключить сделку в будущем. Таким образом, деньги, полученные застройщиком, не являются оплатой товара, а берутся в счет обеспечения обязательств. На этапе заключения предварительного договора сама квартира юридически и физически еще, как правило, отсутствует. Также фактически нет и точного описания квартиры. Сроки же заключения основного договора купли-продажи обусловлены в большей степени застройщиком и сроками строительства. После сдачи дома БТИ производит окончательные обмеры и заключается основной договор купли-продажи. И тут как раз может выясниться, что человек оплачивал 30 кв. м, а по факту получил 35 кв. м и теперь в довольно сжатые сроки должен оплатить разницу.

Главной причиной, по которой застройщики заключают с покупателями ПДКП, является возможность привлечения клиентских средств до получения всех необходимых разрешений и согласований. Дело в том, что в Москве процедура оформления всех необходимых документов и разрешений достаточно затянута – ее срок может доходить до 1,5–2 лет. При этом каждый день простоя площадки часто означает дополнительные расходы для девелопера. В итоге бывают случаи, когда разрешение на строительство получают новостройки, работы по которым уже практически закончены. Однако стоит отметить, что все это касается в первую очередь проектов нового строительства – в случае редевелопмента объект уже физически существует и находится в собственности застройщика.

Как может быть

Применение норм закона «Об участии в долевом строительстве» к комплексам апартаментов, по сути, является единственным способом защитить покупателей такой недвижимости. Дело в том, что в условиях кризиса некоторые девелоперы могут начать реализацию своих комплексов еще до получения всех необходимых разрешений. И отнюдь не во всех случаях разрешения будут получены. В итоге люди потратят деньги не на покупку жилья, а на сомнительные инвестиции в незаконное строительство. Еще одним плюсом применения 214-ФЗ к апартаментам является то, что при банкротстве девелопера его клиенты будут внесены в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Ранее же в законе о банкротстве было четко прописано, что это касалось только покупателей квартир в жилых многоквартирных домах, к апарт-комплексам закон не применялся.

Согласно 214-ФЗ, при покупке апартаментов, как и квартир, единственным законным способом покупки недвижимости в строящемся здании станет договор долевого участия (ДДУ). С момента заключения договора дольщик находится под защитой государства, поскольку для получения возможности заключения ДДУ застройщик обязан собрать и зарегистрировать пакет необходимых документов. В этот перечень входят свидетельство о праве собственности (долгосрочной аренды) на землю, разрешение на строительство, заключение экспертизы по проектной документации и т. д.

С 1 января 2014 года в соответствии с 214-ФЗ девелопер обязан страховать гражданскую ответственность перед дольщиками. Для регистрации компании необходим договор коммерческого или некоммерческого страхования или банковская гарантия на сумму привлеченных средств. Таким образом, в случае неисполнения обязательств застройщиком дольщикам будет выплачена компенсация либо со стороны банка, либо со стороны страховой компании.

Кроме того, 214-ФЗ обязывает девелопера выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

Чего не хватает

На первый взгляд применение 214-ФЗ к апартаментам выглядит логичным способом обезопасить рынок недвижимости от проблемы обманутых дольщиков в период кризиса. Однако вызывает вопросы непоследовательность правительства в создании законодательной базы касательно таких объектов. Совсем недавно власти рассматривали возможность частичного приравнивания апартаментов к жилью. Если это произойдет, то вопрос с дольщиками в апарт-комплексах отпадет сам собой.

При этом само существование долевого строительства в марте 2014 года подвергалось сомнению. Так, в марте 2014 года на выставке недвижимости MIPIM в Каннах глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень говорил о том, что ведомство задумывалось об отмене института долевого строительства. По его словам, в правительстве довольно активно обсуждался переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию.

В итоге сейчас на рынке апартаментов сложилась ситуация, в которой ни девелоперы, на власть, ни тем более покупатели не понимают, чего же ждать в будущем. Такая неопределенность негативно сказывается на продажах и в период кризиса грозит обернуться остановкой проектов и новыми обманутыми дольщиками.

Ольга Кузнецова, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции