Российские инвесторы интересуются недвижимостью в Казахстане
Еще год назад на рынке торговой недвижимости России наблюдался явный дефицит. Так, владельцы стрит-ретейла Москвы отбирали арендаторов и даже составили свой рейтинг. Согласно данным одного из исследований, собственники столичных помещений предпочитали сдавать площади под банки или кафе. Далее в списке самых платежеспособных и стабильных следовали рестораны премиум-класса и магазины непродовольственных товаров, в том числе товаров сегмента luxury. Однако события, в которые оказалась втянута Россия со второй половины 2014 года, внесли свои коррективы.
По данным российских риелторов, в 2014 году объем сделок на российском рынке коммерческой недвижимости сократился в годовом выражении почти на 60%. Прогнозы на 2015 год еще пессимистичнее - при идеальном стечении обстоятельств, считают аналитики, объем сделок в этом секторе составит в денежном исчислении $3 млрд (это на 25% меньше, чем в 2014). Основные причины падения рынка очевидны: нестабильный курс рубля и падение кредитного рынка (последнее обстоятельство усугубило снижение суверенного рейтинга России в январе 2015 года).
На этом неблагоприятном фоне доля вакантных площадей сохранится на уровне 14%. И хотя снижение объемов строительства в сегменте торговой недвижимости пока не запланировано, уже ясно, что владельцы недвижимости вынуждены будут и дальше снижать арендную ставку и продавать помещения с большими скидками.
Пока одни эксперты гадают, когда рынок российской недвижимости достигнет дня и где найти источники финансирования в условиях отсутствия «дешевых» денег на рынке западного капитала, другие ищут возможности. Причем многие из них сконцентрировали свое внимание на казахстанском рынке. Партнер по Евразийскому экономическому союзу, несмотря на снижение цен на нефть, показывает стабильный рост экономики, который не прекращался даже во время прошлого кризиса 2008-2009 годов. Кроме того, страна активно наращивает свои валютные резервы и привлекает зарубежных инвесторов налоговыми послаблениями и облегчением разрешительных процедур для бизнеса.
Рынок торговой недвижимости Казахстана (а особенно Астаны) интересен еще и тем, что здесь наблюдается явный дефицит качественных площадей. Показатель обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей в Астане отстает не только от западных столиц, но и от Москвы. Между тем, спрос на качественные торговую недвижимость, особенно премиум-класса, в казахстанской столице постоянно растет. Это связано и с тем, что растет число обеспеченных астанчан, и с тем, что в столице все больше селится хорошо зарабатывающих иностранцев.
По данным казахстанских аналитиков, цены на торговые площади в столице республики в последний год демонстрируют стабильность, и тенденции к снижению не наблюдается. При этом аренда торговой недвижимости, особенно в престижных торговых центрах, дорожает ежемесячно.
Именно поэтому российские и казахстанские инвесторы с интересом восприняли появление на рынке Астаны нового проекта - галереи Festival Avenue, расположенной на левом берегу Ишима, в самом престижном районе города, недалеко от делового и административного центра страны. Трафик посетителей (а, значит, и рентабельность объекта) обеспечит не только расположение, но и большое количеств торговых и развлекательных объектов.
При этом концепт галереи уникален для Астаны - это целый комплекс бутиков с отдельным входом. Видимость с городских магистралей, витринное остекление от пола до потолка, удобные подъездные пути, отсутствие проблем с парковкой, удачная локация - все это означает, что галерея Festival Avenue задаст новые стандарты торговых помещений в самом быстрорастущем городе Казахстана.
Галерея Festival Avenue проектировалась специально для сферы торговли и услуг, а потому бутики отвечают самым жестким требованиям. Стандартный модульный бутик (площадь помещения начинается от 200 кв.м.) насчитывает 3 этажа, 2 из которых являются основными и имеют высоту в 4,5 метра. Нижний вспомогательный этаж высотой в 3 метра тоже полноценно освещается естественным светом и может служить полноценным торговым помещением. При необходимости несколько модулей легко объединить в один.
Еще одно неоспоримое преимущество Festival Avenue - подключение ко всем центральным коммуникациям (это большая редкость в центре города). Это означает, что не будет перебоев с электричеством или теплом, причем расходы на коммунальные услуги будут невелики.
Однако самое главное отличие галереи Festival Avenue от других предложений на рынке состоит в том, что недвижимость здесь можно купить, а не взять в аренду. Именно это и привлекает инвесторов, которые предпочитают работать на рынке с арендаторами верхнего ценового сегмента - хорошими ресторанами, банками, дорогими магазинами.
На нынешнем этапе (70% готовности галереи) цена недвижимости - $3500 за кв.м. после сдачи объекта в эксплуатацию (в 3-4 квартале 2015 года) цена возрастет до $5000 за кв.м. уже распродано более 3 тыс. кв. м. торговых площадей Festival Avenue.
Таким образом, минимальная сумма инвестиций в Festival Avenue составляет $700 тыс. (при покупке бутика площадью 200 кв.м. по цене, действующей до 1 марта 2015 года). Аренда недвижимости в торговых комплексах подобного уровня в этом районе начинается от $80 за кв. м. Это значит, что вложения оправдаются уже через 3-3,5 года после покупки. Сложно назвать аналогичный объект премиального класса с аналогичной ценой, который окупился бы в нынешних условиях через такой же срок, в России.
Впрочем, недвижимость - не единственный сектор казахстанской экономики, интересующий россиян. Объем прямых инвестиций из РФ в РК увеличился за 11 лет в 10 раз. И это - в относительно спокойные годы, когда росли экономики обеих стран. Теперь же партнеры по ЕАЭС находятся в разных условиях, и аналитики ожидают резкого увеличения притока российских денег в Казахстан, который стал тихой гаванью в бушующем океане.