Лента новостей
Все новости Недвижимость
В мониторинговой миссии ООН призвали Киев запретить сайт «Миротворец» 23:36, Политика Небензя сообщил о заверениях Турции насчет операции в Сирии 23:25, Политика Эрдоган приедет в Сочи и обсудит с Путиным ситуацию в Сирии 22:56, Политика Задержан вице-губернатор Тамбовской области 22:55, Политика СМИ узнали о желании Венесуэлы передать России нефтяную госкомпанию PDVSA 22:51, Бизнес Если соседи шумят: что раздражает больше всего 22:50, РБК и ROCKWOOL Мосгорсуд отменил арест владельцу Optima Development Худояну 22:40, Общество Суд избрал меру пресечения еще двум новым фигурантам «дела 27 июля» 22:38, Общество Арам Габрелянов стал консультантом нового футбольного клуба в Москве 22:28, Спорт Кадыров назвал ложью информацию о «зачистке» своего окружения 22:21, Политика МИД предложил подарить карту снятым с поезда дипломатам из США 22:19, Политика Франция и Германия увидели позитивное развитие минских соглашений 22:13, Политика Хачанов отыграл пять матчболов и вышел в четвертьфинал Кубка Кремля 21:51, Спорт Премьер Украины объяснил посещение концерта ультраправой группы 21:48, Политика Трамп посчитал нормальным присутствие в Сирии «играющей с песком» России 21:46, Политика В Москве водитель ударил пассажира ножом и забрал у него сумку с деньгами 21:39, Общество Алексей Васильчук — о фудмолле «Депо.Москва» и как удержаться на плаву 21:38, РБК Стиль и Henderson В Башкирии обнаружили загрязнение рек после утечки на химзаводе 21:36, Общество В ГИБДД сообщили о новых устройствах для контроля скорости автомобилей 21:20, Технологии и медиа СМИ допустили запрет поставок во Вьетнам зерна из России из-за бодяка 21:16, Бизнес Футболист «Зенита» перенес операцию в Испании 20:57, Спорт Осознанный бизнес на фудтраке: кейсы и советы реальных владельцев 20:45, РБК и ГАЗ Тимати опубликовал фото с новорожденным сыном 20:38, Общество Симоньян пригласила экс-сотрудника администрации Обамы в Россию 20:30, Общество Ватикан представил «умные» четки для молитв 20:14, Технологии и медиа Украина не допустит к «Евровидению-2020» выступающих в России артистов 20:11, Общество Бывшего баскетболиста сборной России приговорили к шести годам тюрьмы 20:06, Спорт Школьная физика для взрослых водителей в задачах 20:00, РБК и Cordiant
Мнение: ТЦ должны научиться работать с пассажирами городского транспорта
Материалы по теме Пассажирские хабы: мировой опыт для Москвы
0
Константин Королев Мнение: ТЦ должны научиться работать с пассажирами городского транспорта
Строительство в Москве 250 транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), интегрированных с торговыми центрами, радикально изменит локальные рынки ретейл-недвижимости. Люди станут по-другому относиться к посещению магазинов, и бизнес должен быть готов к таким изменениям. О том, как грамотно работать с пассажирским трафиком, рассуждает директор по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга компании NAI Becar Константин Королев

Константин Королев
Вокзалы, аэропорты — любые путевые пересадочные зоны, где люди располагают вынужденным свободным временем и при этом, перемещаясь из точки А в точку Б, нуждаются в товарах, — площадка для успешной торговли. В среднем ежемесячный трафик московских вокзалов превышает 3 млн человек, аэропортов — приближается к этой цифре. Однако до недавнего времени такой грандиозный поток посетителей не рассматривался как покупательский трафик. В настоящее время ситуация улучшается, на вокзалах появились зоны фуд-корта с понятными концепциями, оформленными торговыми зонами и т. д. Но профессиональных торговых центров, вписанных при строительстве в концепцию ТПУ, пока нет.

Между тем в Европе, Америке и Азии торговые центры существуют при всех, даже сравнительно небольших, транспортных узлах — например, Shinjuku Station в Токио, Berlin Hauptbahnhof в Берлине, Grand Central Station в Нью-Йорке. Благодаря собственному успешному опыту многие международные сетевые операторы выделяют тревел-ретейл в отдельный вектор развития своего бизнеса и прогнозируют рост данного сегмента на 19% к 2020 году.

Грамотная концепция транспортно-пересадочного узла сама по себе провоцирует на прибыльную торговлю. Принятая практика строительства ТПУ формируется на основе двух принципов: во-первых, создание их на местах схождения транспортных маршрутов, во-вторых, формирование сопутствующих объектов, в том числе и торговых, которые обеспечивают комфортное пребывание пассажиров. Мировой опыт свидетельствует, что торговые центры, включенные в концепцию ТПУ, работают очень успешно: ТПУ приносит ретейлерам гарантированный трафик без дополнительных вложений в его привлечение, а ретейлеры ТПУ — арендные доходы.

Berlin Hauptbahnhof (Фото: Caro / Muhs / Globallook)

Shinjuku Station в Токио (Фото: Robert Harding / Globallook)

Девелопмент и ТПУ в Москве

В то же время российские девелоперы относительно недавно стали обращать внимание на возможность освоения ТПУ под торговые центры. Первый проект, в котором постарались учесть все имеющиеся транспортные и пешеходные потоки, — торговый центр «Европейский». В прошлом году его посетило более 40 млн человек. Этот центр «подхватывает» пешеходные потоки с пересадочной станции «Киевская», железнодорожного вокзала и транспортный поток с Кутузовского проспекта.

Торговый центр рядом с Киевским вокзалом (Фото: ИТАР-ТАСС/ Марина Лысцева)

Другой пример торгового центра, расположенного в соседстве с ТПУ, «Атриум», открылся на четыре года раньше «Европейского». Но девелоперы изначально не оценили плюсы, которые дает им такое расположение. Наоборот, они считали соседство с Курским вокзалом скорее недостатком, чем достоинством участка, рассчитывая на покупателей, едущих на автомобиле по Садовому кольцу. Основные входы в торговый центр расположены со стороны этой городской магистрали, что затрудняет доступ к нему пользователей пересадочного узла. И несмотря на то что в нем трехуровневая парковка, основной поток посетителей идет от ТПУ «Курская-Чкаловская».

Но и эти два торговых центра нельзя назвать традиционными ТЦ в ТПУ, так как они не были изначально заложены в концепции вокзалов, которые по сути не являются полноценными пересадочными узлами. В них только сейчас формируются инфраструктурные элементы, а потоки посетителей в основном транзитные: от перрона до выхода из вокзала.

В то же время торговый центр, строящийся там, где планируется большой транспортный узел, должен быть включен в его концепцию. Это позволит на стадии проектирования понимать его целевую аудиторию, ее потребности, уровень дохода и т. д. Размер и профили ретейла при ТПУ напрямую зависят от размера самого узла и ближайшего окружения. Например, значительную долю ретейла на узле в деловом районе составляют предприятия общественного питания. При расположении такого узла в спальном районе состав арендаторов будет аналогичен расположенному здесь торговому центру. Но по такому принципу пока не реализован ни один проект данного формата в России.

ТПУ строящиеся и построенные

Когда мы говорим о развитии ретейла в местах скрещения пассажирских путей, подразумеваются, по сути, два способа его организации: в существующих транспортно-пересадочных зонах и в строящихся.

Существующие объекты, такие как, например, московские вокзалы, — здания с уже сложившейся структурой, многие из которых к тому же являются памятниками архитектуры. Они построены в XIX-м — начале XX века и, естественно, не обладают инфраструктурными зонами, необходимыми для комфорта посетителей (эскалаторы, входные группы и т. д.) В них мы можем рассматривать торговлю в виде отдельных отведенных под нее зон или во внешнем строительстве торговых центров, которые будут использовать трафик, формируемый ТПУ.

То же самое, в принципе, касается и аэропортов. В них не столько стоит вопрос девелопмента, сколько зонирования площадей для ретейла и формирования пула арендаторов, интересных покупателям «в пути». Пока эта работа проводится, насколько мы можем видеть, достаточно грамотно. Например, вполне успешно работают торговые галереи в аэропорту Домодедово. Профили операторов ориентированы на нужды посетителей, отправляющихся на отдых: в последний момент можно купить купальник или лекарства в дорогу, журналы, сделать массаж и т. п.

Значительную долю пула арендаторов занимают разнообразные предприятия общественного питания. Арендные ставки в них сопоставимы со ставками в качественных торговых центрах, а это уровень примерно от $250 до 750 за кв. м в год. Максимальные арендные ставки в торговых центрах столицы достигают уровня $2 тыс. за кв. м в год и иногда выше. Это вполне оправданные расценки на аренду в аэропорту, общий пассажиропоток которого в 2014 году составил 33 млн человек. Очевидно, что такой посещаемости могут позавидовать даже успешные торговые центры. Между тем аэропорт Домодедово — один из крупнейших аэропортов Европы согласно классификации Международного совета аэропортов (ACI). Возможно, его прибыль может быть больше.

 

Проекты ТПУ в Москве

 

 
 
 

 

 

 

 
 
 

 

В ближайшие годы девелоперы планируют активно развивать торговые центры при пересадочных узлах. Например, на станции метро «Выхино», где площадь торгово-развлекательной части проекта составит 235 тыс. кв. м, и ТПУ «Саларьево», реализуемый за счет средств частного инвестора (площадь — 500 тыс. кв. м). Также рядом с Павелецким вокзалом на территории площадью в 11 га расположится ТПУ «Павелецкая», где под торговую составляющую должно быть отведено 40% от общей площади. Кроме вышеперечисленных проектов, самые интересные с точки зрения размещения ретейла это ТПУ «Тимирязевская», «Лесопарковая», «Строгино», «Орехово», «Нагатинская» и «Ховрино».

Пока практики такого строительства не сложилось, но уже сегодня можно отметить, что основная угроза при строительстве торговых центров в новых ТПУ для инвесторов заключается в изменении проекта и приостановке или отмене строительства самих ТПУ. К слову, соглашения, заключенные между Московской областью и транспортными компаниями (ОАО «РЖД» и т. д.), до сих пор так и не реализованы.

Вот перечень главных моментов, затрудняющих строительство ТПУ:

— отсутствие кадастровой оценки на земельные участки под пересадочные зоны;
— не оформленные имущественные права на земельные участки у ОАО «РЖД»;
— участки находятся как на федеральных, так и на муниципальных землях;
— наличие прав третьих лиц на эти площадки;
— отсутствие понимания и развития инженерной инфраструктуры (тактовое движение электричек, строительство эстакад, переходов);
— большинство станций генерируют недостаточный пассажирский поток для обеспечения гарантированного покупательского спроса для ТЦ в составе ТПУ. 

В целом на сегодняшний день отмечается достаточный объем предпроектных решений, которые пора переносить с бумаги в бетон. Сейчас благоприятный период для вхождения инвесторов в проекты, поскольку к тому моменту, когда объекты будут введены в строй, конкурентов у них будет немного.

Константин Королев специально для «РБК-Недвижимости» 

Об авторах
Константин Королев NAI Becar
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.