Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Москве за сутки от COVID-19 вылечились более 5,6 тыс. человек Общество, 10:18 Арбитр рассказал подробности нападения тренера Кучерова на судей матча Спорт, 10:15 Высокий спрос на элитные коттеджи в Подмосковье не привел к росту сделок Недвижимость, 10:13 Технологии розницы: как противостоять маркетплейсам и пандемии РБК и Intel NUC, 10:03 Трамп заявил о продолжении борьбы с «самыми коррумпированными выборами» Политика, 10:01 В России появится первый отраслевой венчурный фонд в сегменте proptech Недвижимость, 10:00 «Черная пятница» в год желтых ценников: чего ждать от распродаж-2020 Pro, 10:00 За сутки токен XRP подорожал на 60% и достиг максимума с мая 2018 года Крипто, 09:48 Минобороны сообщило о вторжении «Джона Маккейна» в российские воды Политика, 09:46 Федун назвал неизбежным снижение экспорта нефти и газа в Европу Бизнес, 09:43 Прокуроры проверят данные о мытье туалетов воспитанниками детсада Томска Общество, 09:36 Электросамокаты опередили велосипеды на рынке аренды Бизнес, 09:30 Денис Савостин — какой бизнес ни в коем случае не стоит открывать РБК и ВТБ Привилегия, 09:26 СМИ сообщили о нападении первого тренера Кучерова на судью во время матча Спорт, 09:14
Мнение: ТЦ должны научиться работать с пассажирами городского транспорта
Мнения ,  
0 
Константин Королев

Мнение: ТЦ должны научиться работать с пассажирами городского транспорта

Строительство в Москве 250 транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), интегрированных с торговыми центрами, радикально изменит локальные рынки ретейл-недвижимости. Люди станут по-другому относиться к посещению магазинов, и бизнес должен быть готов к таким изменениям. О том, как грамотно работать с пассажирским трафиком, рассуждает директор по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга компании NAI Becar Константин Королев

Константин Королев
Константин Королев
Вокзалы, аэропорты — любые путевые пересадочные зоны, где люди располагают вынужденным свободным временем и при этом, перемещаясь из точки А в точку Б, нуждаются в товарах, — площадка для успешной торговли. В среднем ежемесячный трафик московских вокзалов превышает 3 млн человек, аэропортов — приближается к этой цифре. Однако до недавнего времени такой грандиозный поток посетителей не рассматривался как покупательский трафик. В настоящее время ситуация улучшается, на вокзалах появились зоны фуд-корта с понятными концепциями, оформленными торговыми зонами и т. д. Но профессиональных торговых центров, вписанных при строительстве в концепцию ТПУ, пока нет.

Между тем в Европе, Америке и Азии торговые центры существуют при всех, даже сравнительно небольших, транспортных узлах — например, Shinjuku Station в Токио, Berlin Hauptbahnhof в Берлине, Grand Central Station в Нью-Йорке. Благодаря собственному успешному опыту многие международные сетевые операторы выделяют тревел-ретейл в отдельный вектор развития своего бизнеса и прогнозируют рост данного сегмента на 19% к 2020 году.

Грамотная концепция транспортно-пересадочного узла сама по себе провоцирует на прибыльную торговлю. Принятая практика строительства ТПУ формируется на основе двух принципов: во-первых, создание их на местах схождения транспортных маршрутов, во-вторых, формирование сопутствующих объектов, в том числе и торговых, которые обеспечивают комфортное пребывание пассажиров. Мировой опыт свидетельствует, что торговые центры, включенные в концепцию ТПУ, работают очень успешно: ТПУ приносит ретейлерам гарантированный трафик без дополнительных вложений в его привлечение, а ретейлеры ТПУ — арендные доходы.

Berlin Hauptbahnhof
Berlin Hauptbahnhof (Фото: Caro / Muhs / Globallook)

Shinjuku Station в Токио
Shinjuku Station в Токио (Фото: Robert Harding / Globallook)

Девелопмент и ТПУ в Москве

В то же время российские девелоперы относительно недавно стали обращать внимание на возможность освоения ТПУ под торговые центры. Первый проект, в котором постарались учесть все имеющиеся транспортные и пешеходные потоки, — торговый центр «Европейский». В прошлом году его посетило более 40 млн человек. Этот центр «подхватывает» пешеходные потоки с пересадочной станции «Киевская», железнодорожного вокзала и транспортный поток с Кутузовского проспекта.

Торговый центр рядом с Киевским вокзалом
Торговый центр рядом с Киевским вокзалом (Фото: ИТАР-ТАСС/ Марина Лысцева)

Другой пример торгового центра, расположенного в соседстве с ТПУ, «Атриум», открылся на четыре года раньше «Европейского». Но девелоперы изначально не оценили плюсы, которые дает им такое расположение. Наоборот, они считали соседство с Курским вокзалом скорее недостатком, чем достоинством участка, рассчитывая на покупателей, едущих на автомобиле по Садовому кольцу. Основные входы в торговый центр расположены со стороны этой городской магистрали, что затрудняет доступ к нему пользователей пересадочного узла. И несмотря на то что в нем трехуровневая парковка, основной поток посетителей идет от ТПУ «Курская-Чкаловская».

Но и эти два торговых центра нельзя назвать традиционными ТЦ в ТПУ, так как они не были изначально заложены в концепции вокзалов, которые по сути не являются полноценными пересадочными узлами. В них только сейчас формируются инфраструктурные элементы, а потоки посетителей в основном транзитные: от перрона до выхода из вокзала.

В то же время торговый центр, строящийся там, где планируется большой транспортный узел, должен быть включен в его концепцию. Это позволит на стадии проектирования понимать его целевую аудиторию, ее потребности, уровень дохода и т. д. Размер и профили ретейла при ТПУ напрямую зависят от размера самого узла и ближайшего окружения. Например, значительную долю ретейла на узле в деловом районе составляют предприятия общественного питания. При расположении такого узла в спальном районе состав арендаторов будет аналогичен расположенному здесь торговому центру. Но по такому принципу пока не реализован ни один проект данного формата в России.

ТПУ строящиеся и построенные

Когда мы говорим о развитии ретейла в местах скрещения пассажирских путей, подразумеваются, по сути, два способа его организации: в существующих транспортно-пересадочных зонах и в строящихся.

Существующие объекты, такие как, например, московские вокзалы, — здания с уже сложившейся структурой, многие из которых к тому же являются памятниками архитектуры. Они построены в XIX-м — начале XX века и, естественно, не обладают инфраструктурными зонами, необходимыми для комфорта посетителей (эскалаторы, входные группы и т. д.) В них мы можем рассматривать торговлю в виде отдельных отведенных под нее зон или во внешнем строительстве торговых центров, которые будут использовать трафик, формируемый ТПУ.

То же самое, в принципе, касается и аэропортов. В них не столько стоит вопрос девелопмента, сколько зонирования площадей для ретейла и формирования пула арендаторов, интересных покупателям «в пути». Пока эта работа проводится, насколько мы можем видеть, достаточно грамотно. Например, вполне успешно работают торговые галереи в аэропорту Домодедово. Профили операторов ориентированы на нужды посетителей, отправляющихся на отдых: в последний момент можно купить купальник или лекарства в дорогу, журналы, сделать массаж и т. п.

Значительную долю пула арендаторов занимают разнообразные предприятия общественного питания. Арендные ставки в них сопоставимы со ставками в качественных торговых центрах, а это уровень примерно от $250 до 750 за кв. м в год. Максимальные арендные ставки в торговых центрах столицы достигают уровня $2 тыс. за кв. м в год и иногда выше. Это вполне оправданные расценки на аренду в аэропорту, общий пассажиропоток которого в 2014 году составил 33 млн человек. Очевидно, что такой посещаемости могут позавидовать даже успешные торговые центры. Между тем аэропорт Домодедово — один из крупнейших аэропортов Европы согласно классификации Международного совета аэропортов (ACI). Возможно, его прибыль может быть больше.

 

Проекты ТПУ в Москве

 

 
 
 

 

 

 

 
 
 

 

В ближайшие годы девелоперы планируют активно развивать торговые центры при пересадочных узлах. Например, на станции метро «Выхино», где площадь торгово-развлекательной части проекта составит 235 тыс. кв. м, и ТПУ «Саларьево», реализуемый за счет средств частного инвестора (площадь — 500 тыс. кв. м). Также рядом с Павелецким вокзалом на территории площадью в 11 га расположится ТПУ «Павелецкая», где под торговую составляющую должно быть отведено 40% от общей площади. Кроме вышеперечисленных проектов, самые интересные с точки зрения размещения ретейла это ТПУ «Тимирязевская», «Лесопарковая», «Строгино», «Орехово», «Нагатинская» и «Ховрино».

Пока практики такого строительства не сложилось, но уже сегодня можно отметить, что основная угроза при строительстве торговых центров в новых ТПУ для инвесторов заключается в изменении проекта и приостановке или отмене строительства самих ТПУ. К слову, соглашения, заключенные между Московской областью и транспортными компаниями (ОАО «РЖД» и т. д.), до сих пор так и не реализованы.

Вот перечень главных моментов, затрудняющих строительство ТПУ:

— отсутствие кадастровой оценки на земельные участки под пересадочные зоны;
— не оформленные имущественные права на земельные участки у ОАО «РЖД»;
— участки находятся как на федеральных, так и на муниципальных землях;
— наличие прав третьих лиц на эти площадки;
— отсутствие понимания и развития инженерной инфраструктуры (тактовое движение электричек, строительство эстакад, переходов);
— большинство станций генерируют недостаточный пассажирский поток для обеспечения гарантированного покупательского спроса для ТЦ в составе ТПУ. 

В целом на сегодняшний день отмечается достаточный объем предпроектных решений, которые пора переносить с бумаги в бетон. Сейчас благоприятный период для вхождения инвесторов в проекты, поскольку к тому моменту, когда объекты будут введены в строй, конкурентов у них будет немного.

Константин Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Об авторах
Константин Королев Константин Королев, NAI Becar
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента