Лента новостей
Все новости Недвижимость
Путин обвинил Запад в запугивании и шантаже африканских стран 00:42, Политика Более 1,4 тыс. человек задержали в ходе массовых беспорядков в Чили 00:34, Общество Зеленский отправится в Японию на интронизацию императора Нарухито 00:07, Политика Число пострадавших в ДТП с маршруткой в Петербурге увеличилось до 16 20 окт, 23:46, Общество В Сочи при взрыве в частном доме погиб мужчина и пострадали трое детей 20 окт, 23:35, Общество Глава Пентагона сообщил об операции авиации США против ИГ в Сирии 20 окт, 23:17, Политика Энди Маррей выиграл первый турнир после операции по замене сустава 20 окт, 22:39, Спорт В НАТО не увидели смысла в моратории на установку ракет средней дальности 20 окт, 22:21, Политика Times узнала о готовности дать Лондону отсрочку по Brexit до февраля 20 окт, 22:07, Политика Слуцкий сравнил свою зарплату в «Витессе» и ЦСКА 20 окт, 22:05, Спорт Число пострадавших из-за ДТП с трамваем в Петербурге выросло до 13 20 окт, 21:50, Общество 6 советов: как избежать ошибок при создании собственного бизнеса 20 окт, 21:48, РБК и HUAWEI Ле Пен предложила исключить Турцию из НАТО из-за операции на севере Сирии 20 окт, 21:38, Общество «Динамо» сыграло вничью с «Краснодаром» в чемпионате России 20 окт, 21:32, Спорт Росприроднадзор решил проверить все дамбы в России после ЧП в Сибири 20 окт, 21:29, Общество Эрдоган обозначил США и Евросоюзу условия для возобновления боев в Сирии 20 окт, 21:16, Политика Трое американских военных погибли на учениях в штате Джорджия 20 окт, 21:00, Общество На корабль ВМС США начали устанавливать первый боевой лазер 20 окт, 20:48, Общество Harley-Davidson с подписью папы римского продали на аукционе за £42 тыс. 20 окт, 20:44, Общество «Манчестер Юнайтед» прервал 8-матчевую серию побед «Ливерпуля» в АПЛ 20 окт, 20:41, Спорт Антикоррупционную службу Украины возглавила экс-депутат блока Порошенко 20 окт, 20:37, Политика Welt написала о путинской «победе без войны» в Сирии 20 окт, 20:15, Политика Теннисист Рублев в день рождения одержал победу в финале Кубка Кремля 20 окт, 20:03, Спорт Что произошло за выходные. Главные новости РБК 20 окт, 19:48, Общество Каршеринговый автомобиль перевернулся у здания Минобороны в Москве 20 окт, 19:39, Общество В Петербурге маршрутка опрокинулась из-за столкновения с трамваем 20 окт, 19:38, Общество Помпео не нашел доказательств связи США и Украины в обмен на помощь 20 окт, 19:17, Политика Есть ли у вас способности к бизнесу. Тест 20 окт, 19:11, РБК и HUAWEI
Мнение: Сможет ли краудфандинг конкурировать с классическим инвестированием
Материалы по теме В чем ключевая разница ипотечных рынков Европы и России Новые рынки недвижимости на карте: что ожидает инвесторов Бегство от морозов: инвестиции в курортную недвижимость
0
Игорь Индриксонс Мнение: Сможет ли краудфандинг конкурировать с классическим инвестированием
Идея объединения ресурсов инвесторов, готовых внести свой вклад в общее дело и в результате получить реальную прибыль, оказалась на новом витке развития. О том, насколько реально открытие платформы для сбора инвестиций, когда дело касается недвижимости, что ждет подобные проекты в будущем и способны ли они составить достойную конкуренцию классическому инвестированию, рассуждает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс

Игорь ИндриксонсЧто такое краудфандинг и зачем он нужен buy-to-let-инвестору? Представим ситуацию. Чтобы сохранить свои деньги от инфляции и других экономических неурядиц, один россиянин решает инвестировать деньги в зарубежное жилье, которое он планирует сдавать, ежегодно приумножая вложенные средства. Допустим, на руках у нашего героя примерно 80 тыс. евро, долларов или фунтов, а стандартная цена выбранной им квартиры оказывается в несколько раз выше. Если раньше такой инвестор выбрал бы ипотеку или просто отложил покупку до лучших времен, сегодня он вполне может обратиться к краудфандингу.

С миру по нитке — вот и весь бюджет

История краудфандинга (crowdfunding), что в переводе с английского буквально означает «финансирование толпой», началась еще в конце 90-х годов прошлого века, когда фанаты одной музыкальной группы при помощи специально созданной интернет-кампании решили собрать деньги на турне своих кумиров по США. С тех пор краудфандинговые платформы активно используются для самых разных целей, будь то финансирование политических кампаний и стартапов или благотворительная поддержка нуждающихся. Бум развития краудфандинга для получения прибыли от совместных инвестиций пришелся на последние два года, когда инвесторы активно использовали краудплощадки для вложения средств в жилые и коммерческие объекты.

В сфере недвижимости краудфандинг работает путем передачи в собственность так называемых акций для индивидуальных инвесторов, которые дают право получать доход от объекта с возможностью прироста капитала. Инвесторы получают ежемесячные дивиденды от доходов от аренды за вычетом понесенных затрат. Они могут сохранять или продать свои акции до официальной продажи объекта, принятой коллективным решением, после чего, как правило, получают долю от прибыли. Для тех, кто захочет продать свои акции, существует лишь вариант перепродажи их другим инвесторам, однако успех здесь зависит от умения продавать и наличия заинтересованных покупателей. В противном случае существует пятилетняя «точка выхода» для каждого объекта недвижимости, в которой инвесторы могут зафиксировать прибыль и выйти.

На самом деле идею краудфандинга в сфере инвестиций в недвижимость нельзя назвать новой: те же РЕИТы, существующие на рынке уже несколько десятилетий, позволяют инвесторам объединить свои ресурсы для доступа к различным активам, при помощи которых можно успешно диверсифицировать портфели. Легко предположить, что преимущество краудфандинга перед РЕИТами — в первоначальной инвестиции, которая в первом случае может быть существенно ниже. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что это не совсем так: краудфандинг является доступным способом инвестировать в недвижимость далеко не везде.

Вместе весело шагать по доходам

На родине краудфандинга, в США, подобные интернет-платформы для сбора средств, безусловно, пользуются популярностью среди инвесторов в недвижимость. Правда, в данном случае речь идет скорее об equity crowdfunding, или краудинвестинге, доступном отнюдь не каждому. Условия вступления в «игру» довольно жесткие: либо получать ежегодный доход не менее $200 тыс., либо обладать собственным капиталом от $1 млн. Несмотря на это, в прошлом году на основе краудфандинга инвесторы вложили в северо-американскую недвижимость порядка $1 млрд, а концу 2015 года эта цифра, по прогнозам, может подняться до $2,5 млрд.

Владельцы недвижимости и застройщики сегодня все реже обращаются к банкам и другим традиционным источникам финансирования, предпочитая краудфандинг. Инвестору, вложившему средства в один из объектов, представленных на американских краудфандинговых платформах, обещают прирост капитала в размере 10%, однако стоимость таких вложений редко оказывается ниже $50 тыс.

В отличие от США, в Великобритании благодаря краудфандингу мелкие инвесторы получили возможность играть по-крупному. Именно там в рекордные сроки состоялась сделка купли-продажи недвижимости при помощи краудфандинговой платформы: в мае этого года 126 инвесторам понадобилось всего 35 минут, чтобы совместными усилиями приобрести двухкомнатную квартиру в графстве Суррей стоимостью чуть более £210 тыс.

Британские краудфандинговые компании уверены, что такие покупки «всем миром» снижают барьеры для входа на рынок, так что каждый может принять участие в приобретении инвестиционной собственности, которую прежде никогда не могли себе позволить. Минимальная инвестиция на одной из британских краудфандинговых платформ может колебаться от £50 до £1000. В зависимости от платформы доходность также может варьироваться от 2 до 6% годовых или порядка 10–12,5% от валового дохода от сдачи объекта в аренду ежемесячно.

В одной только британской столице на каждой из крупнейших краудфандинговых платформ сегодня числится как минимум 20 различных жилых объектов, чья цена варьируется от £165 тыс. за квартиру на северо-востоке Лондона до £435 тыс. за жилье в Ист-Лондоне рядом со строящейся станцией Crossrail.

Краудфандинговая тенденция, как все новое, приковывает к себе внимание, но такие вложения в ближайшее время не смогут стать достойной заменой классическому инвестированию в недвижимость стран с устойчивой экономикой. В отличие от прямого владения краудфандинговые инвестиции предлагают низкий порог входа и отсутствие забот, связанных с ипотекой или управлением объекта. Но вместе с тем теряются и явные преимущества прямого владения, такие как способность влиять на доходность инвестиций за счет ремонта или реновации объекта. При этом риск вложений через краудфандинговые платформы, особенно в случае с неликвидными объектами, оказывается так же высок.

Во-первых, некоторые компании, занимающиеся краудфандинговыми инвестициями, предпочитают приобретать объекты в депрессивных районах, что позволяет им спекулировать на стоимости жилья.

Во-вторых, нет никакой гарантии, что инвестор сможет найти покупателя для своих акций, если компания вдруг решит продать неликвид. В таком случае инвестору-акционеру останется лишь подчиниться большинству. Кроме того, краудфандинговые компании выполняют свою работу не бесплатно: авансовый платеж в качестве поискового сбора для всех участников сделки составляет в районе 5%. Также инвесторам придется выплачивать от 15 до 25% от прибыли. В результате заявленная доходность сокращается в несколько раз, а значит, рисковать, вкладывая свои капиталы в неизвестность, абсолютно точно не стоит.

Игорь Индриксонс специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Игорь Индриксонс Indriksons.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.