Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Российскую военную группировку сократят на две трети 23:26, Политика Считаете себя хорошим рыбаком и опытным водителем: пройдите тест 23:16, РБК и Mitsubishi Pajero Sport Яценюк рассказал о приказе Турчинова применять оружие в Крыму в 2014 году 23:03, Политика Власти рассказали о лицензии водителя у устроившего взрыв в Нью-Йорке 22:54, Общество Глава штаба Собчак объяснил отсутствие критики Путина 22:49, Политика С третьего подхода: каким будет вывод российской группировки из Сирии 22:25, Политика МОК объяснил дисквалификацию российского чемпиона Сочи-2014 22:20, Спорт Путин после встречи с Эрдоганом раскритиковал решение США по Иерусалиму 22:18, Политика Вы заблуждаетесь: разбираемся с мифами про имплантацию 22:02, РБК и My Ideal Smile Шойгу заявил о начале возвращения российских военных из Сирии 22:01, Политика ВТБ представил новый логотип 21:50, Бизнес CNN узнал детали создания взорвавшейся в Нью-Йорке бомбы 21:40, Общество «Локомотив» увеличил отрыв от «Зенита» перед перерывом в чемпионате 21:34, Спорт Адвокат ответил на сообщения о предъявлении новых обвинений Родченкову 21:28, Общество В Сирии останется часть российской авиатехники после вывода войск 21:22, Политика Суд в Киеве отпустил Михаила Саакашвили 21:20, Политика Матеуш Моравецкий принес присягу премьер-министра Польши 21:18, Политика «Мосэкомониторинг» назвал концентрацию вызвавшего вонь меркаптана 21:14, Общество Оптовые цены на бензин снизились после запроса антимонопольной службы 21:07, Бизнес «Русская аквакультура» в ходе SPO привлекла чуть больше 1 млрд руб. 21:02, Бизнес Квест: как доехать до Шереметьево за 30 минут 20:51, РБК и Porsche «ВТБ Капитал» спрогнозировал рост инфляции в начале 2018 года 20:43, Финансы В Пекине начались российско-китайские учения по противоракетной обороне 20:40, Политика СМИ узнали мотивы подозреваемого во взрыве бомбы в Нью-Йорке 20:31, Общество Биржа Санкт-Петербурга выступила против запрета трейдерам продаж бензина 20:27, Бизнес СМИ узнали о просьбе продлить реставрацию старейшего кинотеатра Москвы 20:24, Бизнес Валютный рынок: как не пасть жертвой спреда и бумажной волокиты 20:23, РБК и Thomson Reuters Международная коалиция ответила на вывод российских войск из Сирии 20:22, Политика
Мнение: Как сегодня определить стоимость квартиры на вторичном рынке в Москве
Материалы по теме Как изменился рынок вторичного жилья c начала кризиса Плюсы и минусы покупки квартир на первичном и вторичном рынках
07 дек, 2015 15:58
0
Оксана Вражнова Мнение: Как сегодня определить стоимость квартиры на вторичном рынке в Москве
Ценообразование на рынке вторичной недвижимости Москвы всегда зависело от множества факторов, даже в экономически стабильное время. Оно было своим в каждом столичном районе, в каждом доме и, самое главное, в сознании каждого собственника. Мнение о том, что «моя квартира самая лучшая и поэтому самая дорогая», зачастую не вязалось с реальной рыночной ситуацией, приводило к долгому экспонированию, а затем и к вынужденному снижению ее стоимости. О некоторых общих критериях, которые оказывают прямое влияние на стоимость объектов, в своей авторской колонке на «РБК-Недвижимости» рассказала председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова

Оксана Вражнова

Если рассматривать типовую квартиру, то, в первую очередь, на ее стоимость будет влиять местоположение дома. Наиболее предпочтительными и как следствие более дорогими являются ЦАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО. Совершенно идентичные по своим параметрам квартиры, но находящиеся на западе и юго-востоке Москвы, существенно отличаются по цене. При оценке жилья на вторичном рынке нет мелочей: близость к станции метро может повысить цену на 10–20%; квадратный метр в монолитно-кирпичном доме будет стоить на 30–40% дороже, чем квадратный метр в стоящей рядом с ним хрущевке; первый этаж отнимет от стоимости примерно 10%, во столько же обойдутся окна на шумную улицу, промзону, свалку или железнодорожное полотно.

При оценке зачтется внешний вид дома, смежность комнат, расположение окон, наличие или отсутствие лоджии или балкона, домофона, консьержа и т. д. Грязный подъезд — минус, возможность парковки рядом с домом — плюс. Сложности с документами, неузаконенные перепланировки, обременение в виде ипотечного кредита также снижают стоимость жилья, даже когда рынок недвижимости процветает.

Но времена экономической нестабильности вносят свои дополнительные корректировки в процесс ценообразования, правда, не сразу, а лишь спустя какое-то время, в силу общей инертности этого сегмента, не способного, в отличие от рынка новостроек, оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры.

Как доказательство этому, несмотря на существенные колебания курсов валют, проблемы в банковском секторе, санкции, сокращение доходов населения, сопровождавшие российскую экономику с осени 2014 года, первое снижение цен на вторичном рынке мы увидели только в апреле 2015 года. До этого месяца цены не только не спешили падать, а напротив, росли, по инерции подгоняемые ажиотажем конца 2014-го — начала 2015 года. Конечно, к весне весь ажиотаж уже прошел, настал очень пассивный и вязкий март, однако собственники жилья на вторичном рынке не спешили адаптироваться к новым условиям и цены снижать не торопились. Поэтому в марте, по данным отдела исследований «Миэль», мы даже видели их рост на 2,2%. Необходимость коррекции цен собственники осознали только к апрелю: средняя удельная цена предложения во втором весеннем месяце уменьшилась на 2,7%, вернувшись к уровню февраля, и составила 242,55 тыс. руб. за 1 кв. м. В мае цены опять показали коррекцию, и относительно апреля средняя удельная цена уменьшилась на 1,2%, составив 239,56 тыс. руб. за 1 кв. м. В дальнейшем, показывая свое планомерное снижение, по итогам октября средняя удельная цена предложения в рублях на вторичном рынке Москвы составила уже 227,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В общей сложности с апреля 2015-го по октябрь 2015-го цены снизились на 9% и достигли уровня декабря 2014 года.

При этом в данном случае мы говорим только о цене предложения, а не о стоимости реальных сделок. На самом деле, как показывала практика последнего полугодия, в большинстве случаев на рынке присутствовал торг, и собственники выставляли свои объекты по более высоким ценам, чтобы иметь возможность дать покупателям определенный дисконт. Особенно это было заметно в сегменте дорогой недвижимости. На высококачественные и максимально ликвидные объекты дисконт не превышал 5–10%, а вот на объекты с недостатками снижение от первоначальной стоимости могло составлять и 20%, и 30%. Покупатели в целом стали торговаться настойчивее и активнее, желая получить максимально выгодные для себя условия. И это понятно.

Как будет развиваться ценовая ситуация — покажет время. Пока мы прогнозируем дальнейшее снижение цен в пределах 5–10%, так как существенного роста доходов населения, да и общего оздоровления экономики в ближайшее время мы не ожидаем. Тем не менее мы видим, как рынок вторичной недвижимости постепенно приходит в себя. В сентябре 2015-го мы отмечали большое количество звонков и просмотров, которые в октябре 2015-го превратились в сделки. Рост количества сделок в октябре 2015-го по сравнению с сентябрем 2015-го, по данным УФРС, составил 20%.

А пока нам хочется надеяться на либерализацию банковских требований к ипотечным заемщикам и снижение процентных ставок, особенно для вторичного рынка, которые способны стимулировать покупательский спрос и еще больше оживить рынок недвижимости.

Оксана Вражнова специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Оксана Вражнова «Миэль»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости