«Сегодня апартаменты составляют полноценную конкуренцию квартирам»

— Что такое апартаменты?

— Если говорить с правовой точки зрения, то апартаменты не являются жильем, это нежилые помещения. Изначально они предназначались для состоятельных людей, «пиджака», то есть апартаменты возводились в составе бизнес-центров, имели огромные площади. Нередко в апартаментный комплекс превращали и превращают объект исторического наследия, например бывшую фабрику или завод.

Ввиду ограниченности участков под жилую застройку сегодня апартаменты составляют полноценную конкуренцию классическим квартирам всех ценовых сегментов. Ими давно перестали пользоваться исключительно как местом, где можно остаться на ночь в бизнес-поездках, сейчас апартаменты полностью приспособлены для постоянного проживания, их заселяют даже семейные люди с детьми с любым достатком.

— Каковы плюсы и минусы формата?

— Плюсы. Цены ниже на 10–15%, чем на квартиры. Доходность от сдачи в аренду апартаментов достигает 9–12% в год, для сравнения: от сдачи квартир — 4–7%. При оформлении временной регистрации в апартаментах сроком на пять лет у собственника те же права, что и у человека с обычной московской пропиской: можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад или школу.

Из минусов… Сложнее будет продать апартаменты, потому что большинство покупателей интересуется классическим форматом жилья — квартирами. Оплата за коммунальные услуги рассчитываться по тарифам для коммерческих помещений, поэтому «коммуналка» в апартаментах дороже, чем в квартирах. Налог на недвижимость в апартаментах выше. Покупатель апартаментов не имеет права на налоговый вычет, субсидии и льготы по содержанию жилья.

— Отсутствие прав на постоянную регистрацию — это минус?

— Во всех крупнейших городах Европы — Лондоне, Мадриде, Риме, Париже — половина рынка недвижимости — это апартаменты. Конечно, в Европе тема прописки не является главной, но она становится неактуальной и в Москве. Сегодня временная регистрация на пять лет в столице решает любой вопрос социального характера. При этом при покупке апартаментов вы получаете: а) цены дешевле, б) высокий статус и качество жизни. Апартаменты с точки зрения сервиса намного лучше, чем обычная квартира. Снять трубку и получить сервис как в отеле — химчистка, уборка, доставка продуктов питания, заказ билетов, трансферов и так далее — не проблема. Все апартаменты, которые сегодня вводятся в Москве, на 80% соответствуют мировому уровню и всем градостроительным нормам и правилам безопасности. Сейчас уже никого не интересует «просто» квартира в «простом» доме в «простом» спальном районе. Все интересуются прежде всего местом, все интересуются сервисом и качеством жизни.

— А люди, вообще, стали понимать, что это за формат недвижимости?

— Мы уже пятый год в этом формате. И если мы говорим про обращения в нашу компанию, то где-то 95% людей, которые к нам звонят, в курсе, что такое апартаменты. У них возникают уже другие вопросы: налоги, коммунальные расценки на будущее, вид и качество отделки, кто будет управлять…

Портрет покупателей апартаментов — да и вообще жилья — за последние пять лет изменился очень сильно. Раньше жилье зачастую покупали по телефонному звонку: «Зарезервируйте квартиру, пришлите счет». Сейчас — наоборот: каждый приезжает в шоу-рум и на стройку. У нас очень много вопросов о будущих налоговых платежах и величине «коммуналки», о вентиляции, инженерии, кондиционировании. Покупатели готовы погрузится даже в разрез фасадов. Они стали разбираться, за что платят.

— Апартаменты остаются в статусе второго жилья?

— Действительно, в 80% случаев покупаемые апартаменты — это не единственное жилье. Это, как правило, либо вторая квартира, либо квартира для тех, кто часто приезжает в Москву.

Очень многие покупают апартаменты детям. Формат апартаментов компактный и относительно дешевый, расположенный в удобных локациях. Кроме того, зачастую апартаменты сегодня сдаются уже с отделкой, с конечным ремонтом — можно получить ключи и заехать в квартиру, где у тебя уже все готово — надо только купить мебель, тапочки, полотенца и зубные щетки.

— Что сегодня представляет собой рынок апартаментов в Москве? А в других регионах апартаменты есть?

— Апартаменты в Москве занимают сегодня около 20–30% рынка новостроек. При этом лидером по объему предложения остается сегмент бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке апартаментов в Москве составляет около 247 тыс. руб. Такой формат недвижимости, как апартаменты, можно приобрести сегодня не только в столице, но и других крупных российских городах, например в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Сочи, где они остались в большом количестве после Олимпиады.

— В Москве разрешено строить апартаменты только с гостиничным сервисом — что это значит?

— Управлять комплексами апартаментов будут гостиничные операторы. Собственнику доступны опции отеля: консьерж-служба, рум-сервис, рестораны, спа (если есть). Приобретая жилье в подобном проекте, владелец сможет сдавать его в аренду через гостиничного оператора.

— Власти Москвы не раз заявляли о подготовке специального закона об апартаментах, согласно которому их будут переводить в статус жилья. К чему это приведет? Стоит ли бояться таких нововведений?

— Законопроект о статусе апартаментов был представлен прошедшим летом. Документом предлагается ввести в законодательство новые понятия: апартаменты, дом смешанного использования и многофункциональное здание. Комплексы апартаментов со статусом гостиницы относятся к категории «общественные здания», то есть при их возведении действуют те же санитарные нормы и правила, что и при строительстве жилых домов. Это касается инсоляции, планировок и прочих характеристик. Поэтому опасаться перевода таких апартаментов в квартиры не стоит. Кроме того, если это произойдет, то собственник останется в плюсе, потому что покупал апартаменты дешевле, чем если бы приобретал квартиру.

Проблема в другом. Поскольку застройщики апартаментных комплексов освобождены от обязательств по строительству социальной инфраструктуры, то при появлении таких зданий на существующие в районе детские сады, поликлиники ложится дополнительная нагрузка. Именно этого чаще всего опасаются и городские власти, и жители. Но надо учитывать, что данная ситуация больше характерна для густонаселенных районов, находящихся рядом/за МКАД. В центре города, где чаще всего строятся апартаменты, плотность населения ниже, поэтому социальная инфраструктура не так перегружена.

— В чем заключается инвестиционная составляющая проекта Match Point?

— На сегодня мы прогнозируем рост стоимости апартаментов в проекте от 40% до 60%. Предполагаем, что в высокой стадии готовности рост стоимости составит около 60% к сегодняшним ценам.

— Чем апартаменты привлекательны с инвестиционной точки зрения? У вас много таких клиентов, которые покупают апартаменты для сдачи в аренду?

— Поскольку старт продаж в Match Point состоялся только в октябре, сейчас объект представляет определенный интерес для инвесторов, которые могут приобрести апартаменты с готовой отделкой по цене от 4,6 млн руб. Предполагаемый рост стоимости недвижимости до ввода жилого комплекса в эксплуатацию составит свыше 60%. Доля инвесторов в проекте предположительно 15–20%.

— Какова может быть доходность при покупке и последующей сдаче в аренду апартаментов?

— Минимальная арендная ставка за однокомнатную квартиру на окраине Москвы — 22 тыс. руб. Проект Match Point реализуется на первой линии от центра, в престижном районе Западного округа, стоимость аренды в данной локации выше. Сдать в аренду апартаменты в комплексе можно будет как минимум за 30 тыс. руб. в месяц. Итого: 30 тыс. руб. x 12 месяцев = 360 тыс. руб. То есть доходность арендодателя — минимум 12% годовых. А с учетом того, что конкуренцию в этом районе составляют лишь квартиры ветхого фонда, владелец апартаментов Match Point может устанавливать более высокую арендную стоимость. Доходность составит около 20% годовых.

— И все-таки апартаменты — для жизни или для бизнеса?

— Изначально такой формат жилья позиционировался для деловых людей: человек мог приобрести апартаменты в том же здании, где находится бизнес-центр, в котором он работает. Легко было совмещать работу и дом. Сейчас все-таки апартаменты позиционируются больше для жизни. Поэтому в них предусматривается необходимая социальная инфраструктура — например, в Match Point запланировано строительство детского сада. Определенную аудиторию составляют родители, которые приобретают апартаменты для детей — будущих студентов. Жилье, расположенное в удачной локации, позволит ребенку не тратить много времени на дорогу. От Match Point до МГИМО и МГУ 10–15 минут на машине.

— Как может измениться формат апартаментов в будущем?

— Сегодня многие обеспеченные люди живут на несколько стран, поэтому квартира для них превращается в транзитную. В Москву часто приезжают люди из регионов в командировки, и апартаменты им необходимы как бизнес-локация. У таких клиентов нет времени для уборки квартиры, похода по магазинам и прочих бытовых дел, поэтому тенденция развития апартаментов временного проживания с сервисными услугами будет усиливаться.

Игнат Бушухин