«Архитектурное звучание»: 10 снесенных строений, к которым москвичи успели привыкнуть

Руководитель отдела стрит-ретейла компании JLL в Москве Юлия Назарова:

— Снос торговых павильонов, несомненно, улучшит визуальную привлекательность улиц Москвы, например Чистопрудного бульвара, Таганской улицы или Ленинградского проспекта. Отсутствие таких построек, часто расположенных в непосредственной близости от метро, — это дополнительная безопасность с точки зрения противопожарных норм, доступа к городским инженерным сетям, эвакуации пассажиров метрополитена и так далее. Именно этим объясняется снос самостроя.

В то же время процесс не пройдет не замеченным на рынке ретейла. Для ретейлеров, особенно несетевых операторов, такие павильоны зачастую были единственным безальтернативным вариантом размещения в конкретной локации, так как найти помещение в стрит-ретейле на прилегающих улицах с высоким пешеходным трафиком, в самом востребованном формате (40–50) кв. м, с достаточной мощностью и открытой планировкой — крайне сложная задача. А для несетевых операторов — практически неосуществимая, учитывая невысокое желание собственников помещений подписывать с ними договор. Безусловно, предприниматели понесут убытки, в том числе со стороны арендаторов потребуются дополнительные затраты на поиск помещения в этой зоне и релокацию.

Историк архитектуры, автор образовательного проекта «Москва глазами инженера» и создатель экскурсионных бюро Moscow Free Tour и «Гуляй Город» Айрат Багаутдинов:

— Снос павильонов можно рассматривать с разных точек зрения.

С технической точки зрения, если павильоны действительно построены в непосредственной близости к коммуникациям и угрожают последним осадкой, их там быть не должно. Вопрос в том, как вообще разрешили строительство вразрез с нормами. Впрочем, в нашей стране есть известный способ их обходить.

С градостроительной точки зрения тротуары и площади должны принадлежать пешеходам. Такие павильоны часто нарушают пропускную способность вестибюлей метро (вспомните толкотню между метро и киосками в часы пик), да и облик улиц они отнюдь не украшают. Все-таки взгляду пешеходов и автомобилистов должны открываться фасады домов, а не киоски.

Наконец, с архитектурной и градозащитной точки зрения снос ларьков у некоторых вестибюлей, которые уже стали памятниками истории и архитектуры, возвращает городу его первоначальное звучание.

Директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеся Дзюба:

— Большинство объектов, первыми попавших под снос, располагалось возле метро в спальных районах. В течение 2014–2015 годов в Москве снесено порядка 1,4 тыс. самостроев, общая площадь которых превысила 400 тыс. кв. м. В последнее время много говорилось о сносе 104 самостроев,  расположенных преимущественно в пределах Садового кольца. Так, например, в прошлом месяце были снесены постройки около станции метро «Добрынинская».

Безусловно, убытки от таких неблагоприятных факторов, как девальвация рубля, и, как следствие, снижение потребительского спроса и маржинальности бизнеса уже негативно сказываются на малом бизнесе. Поэтому и убытки, связанные с потерей площадей, могут окончательно пошатнуть позиции этого сегмента в кризис.

Стоимость демонтажа несоизмерима с кадастровой стоимостью объектов, которую правительство Москвы будет выплачивать владельцам. Несмотря на то что кадастровая стоимость, согласно оценкам CBRE, в 10–15 раз меньше рыночной, учитывая масштабы демонтажа, итоговая стоимость мероприятия может оказаться весьма внушительной. В особенности принимая во внимание среднюю стоимость одного объекта в центре, которая, согласно оценкам CBRE, варьируется в диапазоне 15–40 млн руб., и учитывая затраты на благоустройство освободившихся после сноса площадей. В этом случае с высокой долей вероятности для покрытия расходов возможно возведение новых объектов торговой недвижимости с правом собственности на уже вполне законных основаниях. Новые строения будут более гармонично вписываться в городскую среду с архитектурной точки зрения, отвечать требованиям технической безопасности и удовлетворять запросам потребителей.

Старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Илья Кузнецов:

— Для рынка коммерческой недвижимости снос самостроев прямого ущерба не несет. Часть арендаторов переместится в капитальные строения — на первые этажи жилых и коммерческих объектов, что положительно повлияет на развитие стрит-ретейла. Другая часть может переехать в торговые центры.

Ситуация негативно повлияет на малый бизнес, поскольку далеко не каждый бывший арендатор самостроя может переместиться в стрит-ретейл. Это связано с тем, что помещения для данного формата, как правило, большего метража, чем в павильонах. Часть таких магазинов, а также продуктовые магазины, кафе и рестораны, предприятия услуг переместятся в спальные районы, другим профилям будет сложнее адаптироваться.

Директор направления стрит-ретейл Knight Frank Виктория Камлюк:

— Прогноз про снос самостроев — что это значит для рынка коммерческой недвижимости?

В основном павильоны и строения, о которых идет речь, — это непрофессиональные торговые объекты, низколиквидные с точки зрения качества строения, находящиеся на пути больших пешеходных потоков, что и делало их уникальными с точки зрения окупаемости. Строения около метро выполняли функцию ретейла, продающего сопутствующие товары для горожан. С другой стороны, эти постройки препятствовали удобству пешеходов, закрывали витрины торговых помещений, находящихся на первых этажах зданий, в целом крайне редко являлись украшением города, представляя собой быстровозводимые павильоны на фундаменте. На рынок качественного стрит-ретейла данное событие окажет скорее положительное влияние, так как налаженный бизнес, который вели предприниматели в киосках, удобнее перенести на первые этажи жилых и административных зданий, где есть возможность организовать красивые магазины. Город уже имеет подобные примеры: так, возле станции метро «Полянка» при сносе павильонов предприниматели, ведущие там бизнес, объединились, открыв единый магазин в доме № 30. Анализируя арендные ставки, думаем, что это выгодно для предпринимателей, потому что зачастую павильоны имели небольшие площади, что позволяло собственникам сдавать их по очень высоким ставкам, доходившим до 200 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Так как Москва построена с дефицитом торговых площадей, в районах с минимальным представлением стрит-ретейла может возникнуть сложность — предпринимателям просто некуда будет переехать. Как следствие, возникнут неудобства для покупателей, которые по дороге домой не смогут сделать необходимые покупки.

Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников:

— Я лично не совсем согласен с данным процессом. Малоформатные торговые площади у метро всегда были очень востребованы. Причем как арендатором, который был готов оплачивать высокие ежемесячные ставки, так и покупателем, который всегда с удовольствием посещал расположенные там магазины. Снос данных торговых павильонов у метро глобально не повлияет на рынок коммерческой недвижимости, поскольку их площади небольшие и альтернативных локаций мало. Бывшие арендаторы, скорее всего, будут вынуждены уйти в стрит-ретейл, что может незначительно повысить спрос на подобные объекты и уменьшить вакансию, либо займут помещения в других объектах с похожим местоположением. В Москве уже был период, когда власти сносили торговые палатки. В итоге это привело к увеличению спроса на коммерческие помещения и жилье на первых этажах домов рядом с метро, особенно в спальных районах Москвы. Именно туда бывшие арендаторы палаток перевезли свой бизнес. Там, где это было возможно, квартиры переводили в нежилой фонд, организовывали отдельные входы и пристраивали лестницы, что в конечном счете выглядело не лучше, чем раньше.

Фоторепортаж: Как сносили ночью торговые павильоны в Москве