Трансформация: для чего корпорации переезжают в большие офисы
По итогам 2025 года совокупный объем проданных офисных помещений блоками и этажами достигнет 250 тыс. кв. м, подсчитали в компании IBC Real Estate по запросу «РБК Недвижимости». Этот показатель станет историческим максимумом за всю историю офисного рынка Москвы, утверждают аналитики. По их сведениям, годовой прирост по отношению к 2024 году составит 9%.
Рост числа и объема сделок, в том числе с крупными офисными лотами, — индикатор большой трансформации, через которую проходит рынок коммерческой недвижимости в столице.
Изучаем, почему бизнес все реже рассматривает аренду офисных помещений, для чего съезжается из разрозненных офисов в единую штаб-квартиру и что мотивирует корпорации и государственные ведомства выкупать в собственность этажи, а иногда и здания целиком.
Как возник и укрепился тренд на покупку офисов
15 лет назад купить офисное здание в Москве — значило совершить эпатажную сделку, непринятую на столичном рынке. «Крупные компании, особенно иностранные, предпочитали арендовать офисные помещения, а не приобретать их в собственность. Такая модель позволяла оперативно реагировать на рыночную конъюнктуру — уменьшать или увеличивать занимаемые площади в зависимости от цикла рынка и уровня деловой активности компаний», — рассказала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Принятая в 2010-х логика больше не работает, констатировали консультанты, опрошенные «РБК Недвижимостью». «Cейчас, на фоне замедления темпов роста экономики, риска волатильности арендных ставок, а также сохраняющегося роста цен, в том числе на строительство и материалы, структура офисного рынка меняется, — признала Белова. — Бизнес все чаще стал приобретать офисы для собственного использования». Как отмечают эксперты STONE, для крупного российского бизнеса в целом покупка офиса под штаб-квартиру всегда была предпочтительной стратегией.
Для компаний приобретение офиса под собственное размещение позволяет минимизировать риски возможной волатильности арендных ставок, рассуждают в IBC. Владение недвижимостью становится защитной стратегией, которая позволит выдержать кратковременные экономические шоки, а при определенных сценариях даже заработать на них.
К примеру, если сложная экономическая ситуация заставит провести сокращение штата, бизнес, владеющий зданием, может сдать в аренду освободившиеся площади. Это поможет не просто сберечь ресурсы, но и заработать на неиспользуемых площадях. Таким образом, покупка здания для собственного использования становится для бизнеса инвестицией и способом диверсифицировать портфель.
В сырьевом секторе 40% компаний предпочитают владеть зданиями, ориентируясь на долгосрочное использование активов и избегая арендных отношений, привела пример партнер NF Group Мария Зимина. «В банковской сфере приобретение зданий также является распространенной практикой. Это связано с необходимостью обеспечения залогов, соблюдения повышенных требований по безопасности и созданием устойчивой инфраструктуры», — добавила Зимина.
«Помимо этого, покупатели получают возможность самостоятельно распоряжаться офисным пространством и подстроить его под собственные нужды», — обратила внимание Белова. Это означает свободу в плане ремонта и дизайнерских решений.
Мария Зимина, партнер NF Group:
— Дополнительным фактором роста спроса является стремление крупных российских компаний к созданию комфортной человекоцентричной рабочей среды, что требует увеличенных площадей для размещения зон отдыха и инфраструктуры. Для компаний офис сегодня — это не просто рабочее пространство, а инструмент, обеспечивающий комфорт сотрудников, поддерживающий корпоративный имидж и способствующий достижению стратегических целей. В результате на первый план выходит не традиционный расчет финансовой эффективности, а соответствие объекта долгосрочным задачам бизнеса.
Впрочем, основным аргументом все равно остается финансовый — и ярче всего он проявляется при выборе крупных офисных лотов. Дефицит таких форматов фиксируется как в готовых зданиях, так и в строящихся. Как отмечают в STONE, в объектах, ожидаемых к вводу до конца 2026 года, на продажу этажами целиком предлагается 35,1 тыс. кв. м в 21 лоте. С учетом активного спроса на такой формат со стороны бизнеса и инвесторов в рамках объектов с готовностью до 2030 года этажи целиком составляют менее 2% от общего количества предложений на продажу, уточнили в STONE.
Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate:
— Для компаний, в том числе государственного сектора, приобретение централизованных блоков имеет ряд преимуществ. Одним из ключевых преимуществ является экономическая эффективность такой модели — консолидация офисов в одной локации позволяет минимизировать операционные расходы и другие издержки, в том числе логистические. Кроме того, приобретение и последующий переезд в централизованные блоки предпочтителен для быстро развивающихся компаний, нацеленных на расширение штата и создания устойчивой корпоративной инфраструктуры.
Интересно, что с конца прошлого года количество бизнес-центров, выставленных на продажу целиком для одного будущего собственника, сократилось почти в два раза — с 11 до 6 офисных зданий площадью от 8 тыс. до 70 тыс. кв. м, говорится в совместном отчете NF Group и STONE. Сокращение предложения в наиболее крупном офисном сегменте совпало с рывком спроса со стороны крупных компаний и институтов, в том числе государственных и финансовых структур, сказано в том же исследовании.
«Построить бизнес-центр под одного владельца сегодня крайне сложно: сейчас на рынке всего 26% таких зданий от общего объема предложения. Это капиталоемкий и длительный процесс, требующий масштабных инвестиций и уверенности в конечном покупателе. Большинство девелоперов предпочитают более гибкие модели — частичную нарезку, продажу блоками или этажами», — объяснила тенденцию партнер NF Group Ольга Широкова.
Тренд на покупку строящихся зданий целиком под размещение и консолидацию собственных подразделений, штаб-квартир, а также с целью инвестиций в NF фиксируют с 2022 года. По данным аналитиков, 89% продаж офисных зданий единым объемом одному покупателю завершились до получения объектом разрешения на ввод. В среднем сделки закрывают за год-полтора до ввода в эксплуатацию, а в отдельных случаях бизнес приобретает здания на ранних стадиях строительной готовности, следует из материалов исследования. Девять из десяти сделок по продаже зданий целиком происходят до завершения строительства, резюмировали в NF Group.
Что предлагает рынок
Девелоперы далеко не сразу откликнулись на запрос бизнеса. На протяжении нескольких лет в Москве фиксировался дефицит нового предложения, а наиболее интересные проекты распродавали в рекордные сроки. Сейчас объемы строительства не успевают за поглощением рынка. Редким девелопером, который наращивает портфель офисной недвижимости в ответ на запрос бизнеса, стала компания STONE.
К моменту написания статьи объем строящихся проектов STONE превысил 1 млн кв. м — в два раза больше, чем в начале года. С начала года девелопер получил разрешения на строительство 600 тыс. кв. м, включая шесть бизнес-центров и два жилых комплекса, а также ввел в эксплуатацию бизнес-центр класса Prime STONE Курская площадью 17,1 тыс. кв. м. К декабрю совокупный портфель построенных, строящихся и проектируемых объектов STONE достиг рекордных для компании 3 млн кв. м.
В ответ на запрос «РБК Недвижимости» в STONE сообщили, что в будущем сосредоточатся на крупных офисных блоках, которые подходят корпорациям, министерствам и другим структурам с большим штатом сотрудников. В ближайшие годы форматы от 5 тыс. кв. м до целых зданий сформируют 50% всей офисной линейки компании. «Это позволит обеспечивать растущий бизнес масштабируемыми технологичными офисами. Такой подход выводит STONE в число девелоперов, способных формировать полноценные деловые кварталы с высоким уровнем инфраструктуры и едиными стандартами качества», — оценила директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.
«Если рассуждать о том, за счет каких структур переезд штаб-квартир не завершился прежде, а продолжается до сих пор, то на рынке офисной недвижимости Москвы очень мало объектов такой площади, куда могли бы перевести штаб-квартиры компании с достаточным объемом свободных денежных средств», — указала старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. Именно на таких площадях сделает упор STONE в своих новых проектах.
Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE:
— В 2026 году к вводу готовятся три крупных офисных проекта. Это STONE Савеловская, STONE Ленинский и последняя очередь квартала STONE Towers — Tower D. После ввода этих объектов совокупный объем готовых бизнес-центров класса А от STONE превысит 300 тыс. кв. м. Компания планирует удерживать ежегодный темп ввода в диапазоне 150–200 тыс. кв. м, обеспечивая стабильный рост и обновление проектной линейки. Стратегия STONE включает концентрацию на масштабных проектах, освоение ключевых деловых локаций и устойчивый темп строительства — это формирует роль STONE как системного игрока, определяющего направления развития столичного рынка офисной недвижимости.
Важно, что STONE не просто строит офисные кварталы, но и помогает резидентам обживаться и работать после готовности зданий. На объектах девелопера работает управляющая компания-партнер (УК), которая погружена во все особенности объекта задолго до его сдачи в эксплуатацию. Это позволяет УК понимать все нюансы работы, сохранять и развивать концепцию, заложенную в проекте, и нивелировать риски, связанные с управлением объектом, в котором могут соседствовать несколько резидентов.
Еще один пример такой заботы — готовый объект STONE Towers, куда в этом году заезжают резиденты. Помимо компаний, которые купили здесь офисы для себя, часть лотов приобрели инвесторы, рассчитывающие сдавать помещения. Подобрать такой офис легко с помощью агентства-партнера STONE Realty, работающего как с собственниками, так и с теми, кто хотел бы арендовать лоты в готовом здании. По итогу STONE оказалась редкой компанией, в портфеле которой есть и готовые, и строящиеся, и проектируемые объекты одновременно.
Где найти новые предложения
Ключевыми локациями развития STONE стали три наиболее перспективных офисных района Москвы: Ходынское поле, Мневники и Белорусский деловой район, который активно расширяется в сторону Савеловско-Дмитровского направления. Подход девелопера включает не просто возведение зданий, но и создание человекоцентричной среды, в которой каждому сотруднику будет удобно работать. В результате перечисленные локации формируют новые точки притяжения для бизнеса, где соседство с уже построенными деловыми центрами усиливает привлекательность новых площадей.
«Белорусский район представляет собой особенную точку пересечения центра города и Ленинградского проспекта. Он традиционно выступает одним из наиболее значимых деловых узлов Москвы и долгое время конкурировал по стоимости и престижности с «Москва-Сити». Здесь сформировалась концентрация штаб-квартир крупных российских и международных компаний благодаря удобному расположению, развитой инфраструктуре и качественным офисным объектам», — оценила Мария Зимина.
Ходынское поле — один из активно развивающихся кластеров, где девелопер сегодня возводит сразу три очереди офисного квартала STONE Ходынка. Одна из очередей предлагается исключительно целиком: здание общей площадью 72 тыс. кв. м спроектировано под монорезидента, который сможет разместить здесь штаб-квартиру. Подобное соседство может быть выгодно другим компаниям, которые размещаются на Ходынке, так как крупный бизнес традиционно притягивает подрядчиков из самых разных отраслей, помогая им развиваться, обрастать новыми компетенциями и заказами. В перспективе 2026 года девелопер планирует расширить линейку офисного предложения на Ходынке и вывести на рынок последнюю очередь масштабного проекта.
Наконец, Мневниковская пойма — скрытая жемчужина на офисном и жилом рынке Москвы. Исключительное место, окруженное Москвой-рекой и обширными зелеными территориями, прямо сейчас превращается в символ нового подхода к формированию городской среды — не просто удобной, но одновременно экологичной и невероятно живописной за счет пейзажей, открывающихся с верхних и средних этажей. «В ближайшие годы здесь сформируется полноценный деловой кластер с развитой городской средой, что сделает размещение штаб-квартир и крупных офисов стратегически выгодным решением для многих компаний», — убеждены в NF Group.
Спрос на офисы здесь подтвержден востребованностью первых двух очередей бизнес-центра STONE Мневники: первая очередь распродана на 100%, вторая — на 55%, подсчитал девелопер. В конце года в продажу вышла третья очередь проекта. STONE Мневники 3 станут последним бизнес-центром на первой линии у реки в этой локации, сообщил девелопер.
В настоящий момент в портфель STONE входит 16 бизнес-центров класса А, включая введенные, в восьми районах Москвы. Консультанты из NF Group и IBC Real Estate назвали STONE лидером по объему строительства офисов в Москве.
Обновленная стратегия развития компании позволит насытить офисный рынок столицы качественным предложением и хотя бы частично выправить тот дисбаланс, что ощущается в последние годы. Сотрудники получат удобные рабочие места с продуманным наполнением, город — рабочие места за пределами перегруженного центра Москвы, а бизнес — качественные офисы, которые можно использовать как инвестиционный инструмент. С появлением такого предложения тренд на переезд из разрозненных, разбросанных по всему городу помещений в единую штаб-квартиру сможет проявиться еще сильнее, чем сейчас.
РЕКЛАМА. АО «СТОУНХЕДЖ» Erid: 2SDnjdfwCUF