Вырастут или упадут: что будет с ценами на столичное жилье в 2025 году

Читать в полной версии

2024 год ознаменовался на рынке новостроек перепадами спроса и высокими ставками по рыночной ипотеке, что привело к снижению спроса. Главное влияние на рынок новостроек в этом году оказали завершение массовой льготной ипотеки и высокая ключевая ставка Центробанка. На вторичном рынке столицы практически в течение всего года наблюдается стагнация цен. В 2025 году и рынок новостроек, и рынок готового жилья Москвы, по мнению аналитиков, могут претерпеть изменения.

Что будет с ценами на новостройки

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты считают, что рост цен на первичном рынке в 2025 году могут спровоцировать следующие факторы:

• сокращение объема нового строительства;
• восстановление спроса при снижении ипотечных ставок;
• расширение существующих льготных ипотечных программ с одновременным повышением их доступности;
• снижение ставок по банковским депозитам.

«В нынешней ситуации сложно предположить, что внезапно произойдет резкое снижение ключевой ставки и такое же резкое падение ипотечных ставок по стандартным программам. Ведь именно ипотека является главным вариантом приобретения квартир массового сегмента, который составляет основную долю предложения новостроек в стране», — говорит основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова. По словам эксперта, дефицита на рынке новостроек в ближайшие несколько лет не предвидится. Поэтому рост цен на первичном рынке может быть вызван увеличением издержек на строительство и снижением маржинальности проектов до критически низких величин, поясняет Ирина Доброхотова.

Снижение цен на новостройки возможно и за счет роста доли жилья класса суперэконом в недостаточно развитых локациях. То есть в условиях высоких инфляционных рисков и роста себестоимости строительства более дешевые варианты на рынке могут появляться в новых проектах с измененным подходом к качеству отделки и благоустройства территории, добавляет директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Рост цен на первичном рынке стимулируют инфляция, подорожание стройматериалов, дефицит рабочей силы и удорожание проектного финансирования. «Однако влияние этих факторов серьезно нивелируется высокой ключевой ставкой, недоступными рыночными кредитами, отменой льготной ипотеки. Все это ведет к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек классов комфорт и бизнес», — добавляет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Эксперт считает, что в 2025 году девелоперы проектов бизнес- и массового сегментов будут корректировать цены вниз, устанавливая дисконт на широкий пул лотов. Но резкого снижения цен не произойдет, так как застройщикам необходимо выполнять финансовые обязательства перед банками и сохранять хотя бы небольшую маржинальность, поясняет Руслан Сырцов.

В нынешних макроэкономических условиях в следующем году мы будем видеть продолжающийся незначительный рост стоимости первичного жилья, говорит младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик. По ее словам, в качестве снижения цен можно будет увидеть акции на отдельные квартиры, сезонные скидки на ограниченный товарный запас, предложения рассрочек от застройщика на краткосрочные периоды, в частности на проекты уже на финальной стадии строительства и готовое жилье. Но в целом для всех застройщиков это будет означать снижение маржинальности бизнеса, поясняет Мария Волик.

«При низкой наполняемости эскроу-счетов проектное финансирование дорожает, а значит, дорожает и экономика проекта. Сама себестоимость проектов увеличивается как из-за роста цен на стройматериалы, так и из-за дефицита кадров на стройке», — говорит Мария Волик.

Сергей Зайцев добавляет, что большинство застройщиков и сейчас готовы делать скидки и формировать индивидуальные условия, при этом без реального снижения цен своих квартир, поскольку все решается в процессе переговоров при оформлении сделки.

Но на рынке столичных новостроек уже отмечаются случаи реального снижения завышенных из-за льготной ипотеки цен в прайс-листах девелоперов по некоторым проектам. В ряде проектов по сравнению с пиковыми значениями, которые наблюдались к концу июня, цены снизились на 20–40%. Однако снижение происходит лишь в массовом сегменте, который широко представлен только в Новой Москве и Подмосковье. Об этом в новом подкасте «РБК-Недвижимости» рассказал директор сервиса мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.

Застройщики столичного региона вплотную подошли к принятию как неизбежности того факта, что цены на новостройки пора снижать, считает Сергей Лобжанидзе. Другие инструменты стимулирования спроса сейчас не работают, поэтому в некоторых новостройках Московской агломерации снижение уже происходит.

Что будет с ценами на вторичное жилье

В 2025 году роста цен на вторичное жилье опрошенные эксперты не ожидают, предсказывая стагнацию на рынке готового жилья Москвы.

Главная причина — дорогие кредиты, потенциальным покупателям психологически некомфортно оформлять ипотеку по ставке, которая выше 16% годовых. Снижение ключевой ставки ЦБ в следующем году возможно, но все еще не до комфортных значений.

«На рынке готового жилья более вероятна стагнация цен, а дорожать будут только отдельные объекты с хорошими характеристиками, например квартиры с качественным ремонтом», — прогнозирует Руслан Сырцов. По его мнению, значительное снижение цен на вторичном рынке возможно, если либо резко увеличится объем предложения, либо произойдут политические катаклизмы, но наиболее вероятный сценарий — дальнейшая стагнация.

О стагнации цен на вторичке говорит и Сергей Зайцев. Эксперт обращает внимание на то, что сохранение ключевой ставки на прежнем уровне может удержать цены на рынке готового жилья от снижения, дав надежду продавцам на скорое завершение периода экстремально высоких ипотечных ставок. А если ставку в 2025 году начнут снижать, то и вовсе спровоцировать возвращение динамики роста цены.

В условиях окончания масштабной льготной ипотеки, действия дорогой ипотеки и высоких цен спрос имеет все шансы продолжить перетекать с новостроек на вторичную недвижимость, так как она дешевле новостроек. При этом из-за высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки бума спроса на вторичку не ожидается, прогнозирует Мария Волик. В начале следующего года вторичный рынок жилья по-прежнему останется рынком покупателя, когда есть возможность поторговаться с собственником, особенно за менее ликвидные квартиры старой застройки. Но резкое подорожание в этом сегменте рынка маловероятно, считает эксперт.

Стагнация цен, которая на рынке вторичного жилья в Москве длится уже несколько лет, в 2025 году закончится. Цены начнут плавно снижаться в среднем на 1% в месяц и к концу следующего года уменьшатся примерно на 10–15%. Такой прогноз в подкасте «РБК-Недвижимости» сделал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.