Конкуренция за свободные метры: почему офисы Москвы остаются в дефиците

Начиная с 2022 года во всех основных сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдается быстрое сокращение доли незанятых площадей. Особенно заметно падение в складском секторе, где свободных помещений практически нет. Но участники рынка допускают, что и в офисном сегменте в наступающем году может сложиться подобная ситуация — почти все новое предложение будет поглощаться еще до вывода на рынок.

Как отмечают аналитики Nikoliers, за год средняя доля вакантных площадей в столичных офисных центрах сократилась не менее чем на 1,5 п.п., составив порядка 5%. Похожую цифру называют и в консалтинговой компании CMWP: по их оценке, на конец ноября — начало декабря это были 4,8%, снижение с начала года составило 2,2 п.п. Таким образом, показатель обновил 17-летний минимум, подчеркивает директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. «Новое строительство не станет импульсом к росту уровня вакансии, поскольку объекты вводятся в эксплуатацию полностью или частично реализованными», — отмечает эксперт.

Управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский также указывает на то, что большая часть анонсируемых офисных проектов — BTS (строительство под конкретного заказчика) и собственное строительство. Тот небольшой объем, который выводится на рынок, реализуется еще до ввода объектов. «На открытый рынок к моменту завершения строительства выходит всего 10–30% от объема строительства», — говорит эксперт.

По оценке CMWP, средневзвешенная арендная ставка по закрытым сделкам в период с 1 января до 30 ноября 2024 года составляет порядка 23 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета эксплуатации и НДС). С начала года показатель вырос на 10%, указывают аналитики компании. «В условиях ограниченного предложения арендодатели могут устанавливать более высокие ставки, так как конкуренция за оставшиеся свободные площади возрастает», — поясняет Полина Афанасьева.

«За последние годы наблюдается устойчивый рост запрашиваемых ставок аренды офисов класса А практически во всех ключевых деловых районах Москвы, за исключением Новой Москвы», — отмечает партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. Эксперт указывает, что особенно заметен этот тренд в Ленинградском деловом районе (+36,1%) и ММДЦ «Москва-Сити» (+27,3%).

Какой будет ситуация в офисном сегменте в 2025 году

Участники рынка не видят предпосылок для быстрого изменения сложившейся ситуации. Как отмечает Николай Казанский, в ближайшие два года спрос на офисы будет превышать предложение — а значит, можно ожидать сохранения рекордно низкой вакансии.

Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева отмечает, что по предварительным итогам 2024 года показатель составит порядка 4,4%. В ближайшие годы, добавляет эксперт, можно ожидать следующих цифр:

• 2025 год — 4,3%;
• 2026 год — 5,3%;
• 2027 год — 5,5%.

В условиях ограниченного предложения конкуренция за оставшиеся свободные площади возрастает. По итогам 2024 года рост ставки в классах А и B может составить 11%. В 2025 году ожидается рост ставки в пределах уровня инфляции, прогнозируют в CMWP.

Мария Зимина также прогнозирует сохранение дефицита офисных площадей в наступающем году. Активный спрос, по ее словам, будут поддерживать компании с госкапиталом, производственные и технологические компании. Предложение будет оставаться ограниченным, заключает эксперт.