Перепады спроса и высокие ставки: итоги 2024 года на рынке новостроек

По предварительным прогнозам, 2024 год по числу сделок на рынке новостроек Москвы уступит рекордному 2023-му. В этом нет ничего удивительного, ведь в уходящем году произошли два события, серьезно повлиявшие на рынок жилья. 1 июля завершилась массовая программа льготной ипотеки, а в октябре Центробанк поднял ключевую ставку до рекордной отметки 21%. Это привело к тому, что средние ставки по рыночной ипотеке приблизились к 30%. Именно во второй половине 2024 года рынок новостроек претерпел серьезные изменения, о чем свидетельствуют данные, мнения и прогнозы аналитиков.

Спрос: то вверх, то вниз

Месячный пик спроса на столичном рынке новостроек пришелся в этом году на июнь, последний месяц действия льготной ипотеки, когда, по данным Dataflat, было оформлено 11 тыс. сделок. Еще один всплеск спроса наблюдался в сентябре и октябре, когда количество сделок превысило августовский показатель и оказалось примерно на одном уровне — 6,87 тыс. и 6,83 тыс. соответственно.

А ноябрьский показатель на столичном рынке составил 7,69 тыс. сделок, что 12,6% выше, чем в октябре этого года, и на 11,8% больше сентябрьского показателя.

«Январь и февраль стали месяцами привыкания, а до того существенный объем спроса, в том числе опережающими темпами, был реализован в декабре на фоне «успеть купить по старым ипотечным условиям». Май и июнь — месяцы ажиотажного спроса перед завершением льготной ипотеки. Соответственно, максимальные спады числа сделок наблюдались в месяцы, которые следовали за периодами с ажиотажным всплеском сделок», — говорит основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Динамика спроса на новостройки в Москве в 2024 году подчеркивает прямую зависимость рынка от государственных инициатив и макроэкономической политики. «В краткосрочной перспективе существенные изменения в условиях ипотеки приводят к всплескам спроса, за которыми неизбежно следуют периоды затишья. Особенно показателен август, поскольку в июне был реализован опережающий спрос, часть июля льготные программы вообще были в подвешенном состоянии и рынку необходимо было адаптироваться под новые условия», — добавляет директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. Некоторую адаптацию первичного рынка к новым условиям подтверждает ноябрь, где спрос по сравнению с предыдущими месяцами резко вырос, отмечает эксперт.

В начале этого года были затруднения с получением льготных кредитов, когда банки попытались обязать застройщиков платить дополнительную комиссию за выдачу субсидированной ипотеки покупателям. Максимальная потребительская активность в июне связана с окончанием массовой ипотеки с господдержкой под 8%, поддерживает коллег управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

«Этот год на рынке новостроек можно поделить надвое — до 1 июля и после этой даты. Стандартно, как мы любим, перед глобальными изменениями всегда стремимся успеть сделать все. Так было и на рынке перед отменой льготной ипотеки», — поясняет директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Проседание спроса летом этого года связано с эффектом от сворачивания льготной ипотеки, а также с изменениями в параметрах программы семейной ипотеки и корректировкой параметров IT-ипотеки. Но постепенно клиенты адаптировались к изменившимся условиям и переориентировались на рассрочки, о чем свидетельствует рост спроса в сентябре и октябре, считает Руслан Сырцов.

Опрошенные эксперты отмечают, что сейчас спрос на первичном рынке поддерживают не только возможность дальнейшего повышения ключевой ставки и традиционные сезонные факторы, но и активная маркетинговая политика застройщиков. При этом высокие ставки по ипотеке сдерживают значительную часть спроса, что ограничивает потенциал роста. Итоговые показатели будут зависеть от того, насколько активно девелоперы смогут стимулировать покупателей в оставшиеся недели года, считают аналитики. Также спрос сейчас, по их оценке, поддерживает выход на рынок покупателей, которые на фоне высоких инфляционных рисков и роста ключевой ставки хотят вложить свои сбережения в недвижимость, чтобы защитить их в «бетоне».

Сколько сделок с новостройками будет в Москве в 2024 году

Среднемесячный показатель за 11 месяцев этого года составляет около 7,4 тыс. сделок с первичной жилой недвижимостью. Но можно ожидать, что показатель декабря будет традиционно выше. «По моей оценке, количество сделок с жильем в столичных новостройках в декабре составит примерно 8,5 тыс. Таким образом, общее количество сделок с жильем на столичном рынке новостроек может быть зафиксировано на отметке 90 тыс.», — прогнозирует Ригина Гордеева.

В Старой Москве цены росли, в Новой — стагнировали

В ноябре 2024 года средняя цена 1 кв. м в новостройках Старой Москвы, по данным аналитической платформы bnMAP.pro, составила 596,4 тыс. руб. Это на 1% больше октябрьского показателя и на 15,8% превосходит начало этого года.

Наибольший рост средней стоимости «квадрата» за месяц был зафиксирован в сентябре, когда жилье по сравнению с августом стало дороже на 7,2%.

Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Новой Москвы по итогам 11 месяцев зафиксирована на отметке 247,6 тыс. руб., что на 0,3% меньше, чем в октябре, и на 2,1% больше показателя, который был зафиксирован в начале года.

По данным bnMAP.pro, в течение всего года цены на жилье в Новой Москве то немного поднимались, то опускались примерно на те же значения. А максимальное месячное подорожание первичного «квадрата» было зафиксировано в июле (+1,3%).

В целом можно сказать, что цены на первичном рынке Москвы стабильны, поскольку на ценообразование в сегменте новостроек влияет множество факторов, говорит Валерий Кочетков. Помимо спроса, это и высокая себестоимость строительства, и дорогое проектное финансирование, и рост расходов на маркетинг для большего охвата аудитории на фоне снижения спроса, и общая инфляция, объясняет эксперт.

В течение года стагнация наблюдалась в основном в массовом сегменте, который сильно зависит от льготного кредитования и любой ипотеки в принципе. Поэтому в условиях дорогих кредитов застройщики вынуждены устанавливать дисконты. Жилье бизнес-класса дорожало на уровне официальной инфляции. В свою очередь, цены на премиальное и элитное жилье в 2024 году выросли опережающими темпами. Дело в том, что многие состоятельные клиенты не доверяют политике ЦБ, считая высокорискованными депозиты с высокими ставками, поэтому продолжают инвестировать в недвижимые активы, говорит Руслан Сырцов.

На данный момент идет адаптация рынка к новым реалиям, в том числе и к ценам, которые серьезно снижаться не будут. Покупать будут только по необходимости и только для себя, прекратится приобретение впрок по две-три квартиры. Также вырастет доля альтернативных сделок с минимальной доплатой ипотечных средств в размере не более 2–3 млн руб., резюмирует Валерий Кочетков.