Доля пустующих офисов в Москве упала до 15-летнего минимума

По итогам третьего квартала 2024 года доля свободных площадей на офисном рынке Москвы составила 5,5%, что стало абсолютным минимумом с 2008 года. Такие данные «РБК-Недвижимости» предоставили аналитики IBC Real Estate. Низкую вакансию на рынке подтвердили и другие консультанты.

По данным IBC Real Estate, за квартал общая вакансия в офисах Москвы снизилась на 1 п.п., за год — на 2,8 п.п. Минимумы по свободным помещениям за последние 15 лет аналитики компании зафиксировали и отдельно по классам. Согласно их расчетам, в офисах класса А уровень вакантности по итогам сентября составил 6,5% (–0,4 п.п. за квартал, –5 п. п. за год). В столичных офисах класса В+ доля свободных площадей по итогам третьего квартала составила 4,3% (–0,4 п.п. за квартал и –1,6 п.п. за год).

«Текущие доли свободных площадей и по классу А, и по классу В+, и по рынку в целом являются минимальными более чем за 15 лет. Последний раз значения ниже фиксировались только в 2008 году», — отметила член совета директоров, глава департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова.

Рекордно низкую вакансию на офисном рынке Москвы в разрезе классов фиксируют и аналитики NF Group. По их оценке, по предварительным итогам третьего квартала 2024 года доля вакантных помещений класса А в Москве составила 8,7%, класса B — 5,6%. Ниже доля пустующих помещений была только в 2007 году: в классе А — 1,1%, классе В — 4,5%, отметили в NF Group. Близкие к текущим минимумам показатели наблюдались в 2021 году, добавили в компании: тогда вакансия в классе В была также 5,6%, но в классе А немного выше — 9,5%.

Низкий уровень пустующих площадей в офисах Москвы отмечают также аналитики Nikoliers. По их данным, по предварительным итогам третьего квартала 2024 года среднерыночный уровень вакансии составил 5,7%, снизившись на 0,9 п.п. за год.

Нехватка качественного предложения

Основная причина снижения доли свободных помещений в офисах — растущий спрос и нехватка качественного предложения, несмотря на рост ввода. По данным IBC Real Estate, по итогам первых девяти месяцев 2024 года на офисном рынке Москвы было введено в эксплуатацию шесть зданий с общей площадью офисных помещений 359 тыс. кв. м. Это почти в два раза превысило результат за аналогичный период 2023 года и почти на треть больше объема введенных площадей за весь 2023 год. В то же время большинство из введенных площадей недоступны к спекулятивной аренде, отмечают эксперты.

«Текущий рынок характеризуется максимально острым дефицитом готового предложения. Сильнее всего это ощущается в центральных локациях, где практически нет подходящих арендаторам опций. В результате некоторые компании рассматривают объекты на высокой стадии строительства, что стимулирует рост ставок и по некоторым строящимся офисным объектам», — пояснила Екатерина Белова.

В то же время накопленный спрос за предыдущие периоды еще не реализован, при этом темпы роста спроса превышают темпы пополнения офисного стока новыми объектами, продолжила Виктория Гусева. «Увеличение спроса наблюдается по ключевым секторам бизнеса — госкомпании и НКО, традиционно активны IT и телеком. Объем сделок сдерживается нехваткой качественного предложения и площадей 3 тыс. кв. м плюс», — рассказала эксперт.

В сегменте продаж наблюдается высокая активность со стороны госсектора, а также частных инвесторов, которые продолжают приобретать офисы в строящихся и проектируемых бизнес-центрах, добавила эксперт IBC Real Estate.

Минимальная вакансия — в Сити

В некоторых деловых локациях ощущается даже более острый дефицит, чем в целом по рынку, отмечают эксперты. Например, по данным IBC Real Estate, в «Москва-Сити» вакантность находится на критическом уровне — 1,7%.

«Если говорить о ключевых деловых кластерах, наименьший объем вакантных площадей класса А наблюдается в Ленинградском деловом районе (5,6%), «Москва-Сити» (3,3%) и Павелецком деловом районе (3,3%)», — добавила партнер NF Group Мария Зимина. «Растущий спрос на офисном рынке концентрируется в основном в ключевых деловых кластерах — с рынка уходят как существующие, так и новые здания, в том числе до ввода проекта в эксплуатацию», — отметила эксперт.