Где заработал — там и потратил: как устроен современный ретейл в БЦ

Читать в полной версии

За последние пять лет офисный быт существенно изменился — сказались как повсеместный переход на удаленку или гибридный формат работы, так и широкое распространение проектов КРТ, когда масштабные территории получают вторую жизнь, застраиваясь одновременно жильем и деловой инфраструктурой. Вместе с экспертами разбираемся, как теперь устроен стрит-ретейл в бизнес-центрах, какие новые категории арендаторов появились за последнее время и с чем это связано.

Эра локального ретейла

Еще несколько лет назад многие всерьез говорили о скором отказе от рабочих мест в бизнес-центрах и полном переходе на удаленный формат, однако сегодня спрос на качественные офисы бьет рекорды ввиду изменившегося подхода к организации рабочих пространств. Компаниям для привлечения лучших кадров важно выстраивать сильный HR-бренд и предоставлять сотрудникам качественные условия не только для работы, но и отдыха, а также удовлетворения ежедневных потребностей.

В эпоху диджитализации особенно развита стала сфера онлайн-торговли, однако не все услуги можно получить онлайн. В частности, для удовлетворения своих ежедневных потребностей сотрудникам необходимо наличие в бизнес-центре качественной инфраструктуры, будь то магазины, кафе, рестораны, химчистки, салоны красоты или спортивные студии, а также центры ментального здоровья.

«Офис теперь реже воспринимается как сугубо деловое пространство — привычка совмещать рабочие задачи с личными делами оказалась устойчивой, и это уже сказалось на инфраструктуре высококлассных бизнес-центров — все чаще там можно встретить арендаторов из бьюти-сферы, активно заходят в БЦ и пункты выдачи онлайн-заказов. По сути, наступает эра локального ретейла — люди привыкли решать все насущные вопросы по месту жительства или работы», — говорит директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.

Тренд подтверждают и другие участники рынка. «Роль инфраструктуры, как коммерческой, так и общественной, заметно повышается в последние годы, — поясняет руководитель департамента аналитики и исследований Nikoliers Татьяна Дивина. — На этом фоне инфраструктура бизнес-центров стала значимой частью с точки зрения привлекательности объекта. Дополнительную привлекательность ретейла в бизнес-центрах обеспечивает благоустроенная территория с зонами для отдыха или работы за ноутбуком на свежем воздухе». Эксперт также отмечает расширение форматов арендаторов, представленных в современных БЦ.

«Это, например, пункты выдачи и постаматы маркетплейсов и логистических компаний, кофейни различных форматов — от полноформатных с полноценным меню до корнеров с фиксированной ценой на узкий список напитков и выпечки, синергии форматов (банк + кофейня)», — рассказывает Татьяна Дивина.

Разумеется, офисных сотрудников прежде всего нужно кормить — и основная часть пула арендаторов по-прежнему приходится на общепит. Так, по оценке директора направления стрит-ретейла NF Group Ирины Козиной, на общепит сейчас приходится порядка 45% арендаторов столичных высококлассных бизнес-центров. Но и доля сегмента красоты и спорта, куда относятся фитнес-клубы, салоны красоты, спа-салоны, барбершопы и т. д., также довольно высока — около 20%.

Точка притяжения

На составе арендаторов офисного центра сказываются и особенности локации — так, сейчас в столице активно реализуются проекты комплексного развития территорий, когда большие участки бывших промзон и неэффективно используемых территорий осваиваются сразу несколькими девелоперами. Особенность таких проектов в том, что параллельно с масштабным жилищным строительством развивается транспортная сеть и создается практически с нуля вся инфраструктура — от школ и поликлиник до рабочих мест. В этих условиях точки общепита, магазины, салоны красоты и фитнес-центры, которые открываются в офисных зданиях, сразу получают дополнительный трафик со стороны жителей новостроек, подчеркивают опрошенные редакцией эксперты.

Современные бизнес-центры сегодня строят как в сложившихся, так и динамично развивающихся районах вблизи зеленых зон или парков, где не хватает качественной инфраструктуры. Благодаря комплексному подходу к проектированию офисных центров в районах появляются не только рабочие места, но и магазины, кафе и рестораны, а также бытовые и сервисные службы, отмечает Кристина Недря. «Активный трафик торговых помещений в таких объектах будет сформирован как сотрудниками бизнес-центров в будние дни, так и жителями района в выходные», — добавляет эксперт.

«В офисных зданиях, которые сейчас строятся и продаются в нарезку, доля площадей, заявленных как ретейл, варьируется достаточно сильно и зависит как от локации и окружения объекта, так и от размера самого бизнес-центра», — рассказывает Ирина Козина, подчеркивая, что доля трафика со стороны местных жителей в БЦ может быть разной и зависит от локации здания. «В районах новой застройки, на КРТ и в удаленных от центра локациях трафик местных жителей может быть выше, так как они могут использовать услуги ретейла на территории БЦ в своих повседневных нуждах», — говорит Козина.

Руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP) Андрей Шувалов включает в число приоритетных задач коммерческой инфраструктуры в БЦ привлечение не только собственных резидентов, но и внешней аудитории. «Разрабатываемая концепции должна соответствовать параметрам внешнего спроса со стороны постоянной и дневной аудитории зоны расположения проекта, а также требованиям потенциальных арендаторов коммерческой инфраструктуры к занимаемым площадям в деловых центрах с учетом насыщенности каждого сегмента рынка в окружении», — поясняет Андрей Шувалов.

Тренд подтверждает и директор, руководитель инфраструктурного ретейла CORE.XP Евгения Прилуцкая. «При отсутствии вокруг развитой инфраструктуры местные жители могут создавать трафик в выходные, когда нет офисных работников. И это положительный фактор, особенно для общепита», — подчеркивает эксперт. «Если растет количество рабочих мест в локации, то, соответственно, растет потенциал продаж торговых операторов, целесообразно отводить первые этажи офисных зданий под торговые помещения», — добавляет Евгения Прилуцкая.

Руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин также отмечает важность значительного транзитного трафика потенциальных посетителей, особенно при отсутствии в пешей доступности конкурентов, которые могут предложить аналогичные продукты или услуги. «К примеру, в БЦ Lighthouse на Садовом кольце наряду с классическими точками общественного питания размещается полноценный фитнес-клуб с бассейном», — рассказывает эксперт. «Безусловно, сопутствующий ретейл в бизнес-центрах пользуется повышенным спросом и в новых районах, которые пока недостаточно обеспечены торговой инфраструктурой, — добавляет Евгений Суарин. — Например, можно отметить повышенный интерес к торговой галерее БЦ Comcity по выходным и праздничным дням со стороны жильцов нового ЖК Homecity».

На этот фактор обращает внимание и директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. «Несмотря на то что Москва регулярно входит в топ и российских, и международных рейтингов по обеспеченности инфраструктурой и по качеству городской среды, в столице нетрудно найти места, где кафе и магазинов в шаговой доступности явно недостаточно, — говорит эксперт. — Такие локации есть и в престижных районах с высокими ценами на недвижимость. Как пример можно привести Ходынское поле, где потребности в инфраструктуре закрывает, по сути, один «Авиапарк» — огромный торговый центр с широким набором арендаторов. Однако не всем жителям соседних домов удобно заходить в такой большой ТЦ и тратить свое время для ежедневных покупок. Появление БЦ с качественным ретейлом на первых этажах могло бы стать для жителей таких локаций хорошим решением повседневных бытовых вопросов».

О том, что горожане хотят видеть всю необходимую инфраструктуру в 15-минутной шаговой доступности, говорит и Татьяна Дивина из Nikoliers. «В результате растет востребованность сервисного ретейла на первых этажах зданий и на транспортных узлах как среди арендаторов, так и среди покупателей, — отмечает эксперт. — Удачная локация обеспечивает приток посетителей и среди резидентов бизнес-центра, и со стороны жителей и «дневных» резидентов района».

Ретейл в бизнес-центрах становится точкой притяжения еще и в том случае, если объект расположен рядом с парком или крупным транспортным узлом, говорят участники рынка. Повышают привлекательность точек ретейла в БЦ для посетителей такие факторы, как соседство с парками, транспортными узлами, удобные парковочные места, разнообразие предлагаемых услуг, а также уютная и комфортная атмосфера», — говорит Ирина Козина. Кристина Недря также обращает внимание на важность зеленого фактора: «Городские парки в любой сезон привлекают стабильный поток посетителей, а некоторые из них по определению не располагают собственной инфраструктурой. Например, в популярном у горожан парке «Ходынское поле» практически отсутствуют доступные для посетителей кафе и рестораны. Разумеется, жители района будут рады после прогулки выпить кофе или перекусить в кафе, если такая возможность будет предусмотрена на первом этаже бизнес-центра поблизости».

Штучный товар

Высокая востребованность инфраструктуры в составе бизнес-центров как со стороны самих резидентов, так и среди жителей соседних кварталов делают такие площади интересными арендаторам — а значит, и инвесторам, говорят опрошенные участники рынка. «Основной спрос на ретейл в бизнес-центрах класса А формируют инвесторы, которые, как правило, отдают предпочтение лотам до 100 кв. м в бюджете 25–50 млн руб., сопоставимом с покупкой квартиры для инвестиций, доходность которой будет в несколько раз меньше, — рассказывает Кристина Недря. — Такие небольшие торговые помещения наиболее востребованы у арендаторов, выбирающих ретейл в бизнес-центрах класса А за счет высокого трафика и более высокой покупательной способности резидентов объекта. При этом предложение торговых помещений должно быть сбалансированным, что позволит сформировать мультиформатный пул операторов, которые не будут конкурировать между собой».

Бюджет входа для инвесторов, интересующихся площадями в мелкой нарезке в составе качественного строящегося БЦ, Ирина Козина из NF Group оценивает в сумму порядка 30 млн руб. Правда, выбор таких объектов на сегодняшнем рынке ограничен — как отмечают эксперты Nikoliers и IBC Real Estate, небольших помещений в строящихся БЦ немного и раскупаются они в первую очередь.

Как рассказывает Андрей Шувалов, в зависимости от ТЭПов проекта под ретейл в бизнес-центре могут выделять от одного этажа до четырех. Но в присутствующих на рынке проектах речь обычно идет о 5–10%, уточняет Евгения Прилуцкая из CORE.XP.

Эти цифры подтверждает и Кристина Недря. «В среднем предложения торговых помещений в бизнес-центрах класса А вымываются с рынка за год с момента старта продаж за счет ограниченного объема предложения при высоком спросе. Причем последними на этапе ввода бизнес-центров в эксплуатацию в линейке предложений остаются крупные лоты — помещения с технологией под ресторан с большими бюджетами вложений», говорит эксперт, отмечая, что рестораны в составе бизнес-центров — это не только место для удовлетворения ежедневных потребностей сотрудников, но и дополнительное деловое пространство, где резиденты бизнес-центра могут проводить встречи с партнерами в неформальной обстановке.

«С укреплением деловой функции ресторанов особенно важным становится выбор арендатора, который сможет предоставить высокий уровень сервиса для сотрудников и гостей бизнес-центров. Наличие в качественном офисном объекте ресторана известных брендов позволит ему стать якорным арендатором, который будет обеспечивать дополнительный трафик для соседних торговых помещений», — подчеркивает Кристина Недря.

Помещения небольших площадей на первых этажах высококлассных БЦ остаются штучным товаром, отмечают эксперты. «Для собственника расширенная зона объектов торговли и сервисов, а также качественно организованные общественные пространства важны с точки зрения привлекательности объекта для конечных пользователей офисных пространств. Для арендаторов и покупателей под собственные нужды современный офис с качественной инфраструктурой будет одним из конкурентных преимуществ для привлечения трудовых ресурсов», — заключает руководитель департамента аналитики и исследований Nikoliers Татьяна Дивина.