Девелоперы отметили резкий рост себестоимости строительства жилья

В России увеличились темпы роста себестоимости строительства жилых проектов комфорт-класса. За 2023 год стоимость строительно-монтажных работ выросла на 18%. Для сравнения, в 2022 году она выросла только на 5%. Общий рост себестоимости 1 кв. м жилой недвижимости массового сегмента за период с четвертого квартала 2020 года к началу 2024-го составил 63%. К такому выводу пришли в группе «РКС Девелопмент» на основании анализа проектов массового сегмента, которые компания реализует в различных регионах.

С 2020 года на росте себестоимости начали существенно сказываться затраты из-за сбоев поставок стройматериалов в период пандемии. В 2021 году цены стабилизировались, но в марте 2022-го опять резко начали расти. К началу 2023 года цены успокоились относительно скачка после начала спецоперации, вспоминает директор по аналитике и оценке «РКС Девелопмент» Яна Пикуленко. Рост себестоимости во второй половине 2023 года, по ее оценке, в первую очередь обусловлен общей волатильностью на рынке и ростом инфляции.

По оценке аналитиков, в период с 2020 по 2024 год во всех регионах (Анапа, Пенза, Тверь), за исключением Москвы, рост стоимости реализации опережал удорожание материалов, тем самым рентабельность проектов увеличивалась или сохранялась на уровне 2020 года. Наиболее успешным вложением для инвесторов была недвижимость в городе Анапа. Если за этот период себестоимость строительства выросла на 60%, то цены продаж квартир на курорте выросли на 140%, в Твери — на 80%, в Пензе — на 63%, а в Москве — на 56%.

«Несмотря на рост себестоимости строительства и серьезную инфляцию, маржинальность по девелоперским проектам в целом не изменилась. Темпы роста себестоимости строительства не обогнали прирост стоимости продаж в жилых проектах», — пояснил генеральный директор «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.

Себестоимость строительства массового жилья с 4-го квартала 2020 года по 4-й квартал 2023 года

Таблица: «РКС Девелопмент»

Каждый четвертый рубль из стоимости строительных работ приходится на фонд оплаты труда, который существенно вырос за последние годы, отмечают в компании «РКС Девелопмент». Также существенный рост отмечается в сегменте фасадных работ и инженерии — в два раза за три года, говорит Яна Пикуленко. В компании прогнозируют дальнейший рост стоимости рабочей силы, которая сейчас испытывает дефицит.

Как изменилась себестоимость строительства коммерческой недвижимости

Себестоимость строительства бизнес-центров выросла на 10–15% за 2023 год, отмечает директор по управлению проектами девелоперской компании «Пионер» Николай Махоткин. В консалтинговой компании CORE.XP называют похожие цифры — 15–20%. При этом за последние два-три года себестоимость строительства выросла на 35–40%, уточняют эксперты.

«В среднем можно говорить о цене не менее 120 тыс. руб. за 1 кв. м без учета стоимости приобретения земли, сетей и внутренней отделки проекта. Себестоимость строительства торговых центров можно оценить на уровне 120–140 тыс. руб. за 1 кв. м. Что касается гостиничной недвижимости, показатель составляет 170–180 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом отделки и меблировки», — приводит данные Николай Махоткин. В CORE.XP оценивают себестоимость строительства офисов (в формате Shell & Core) в столице в 160–180 тыс. руб. за «квадрат».

Среди основных весовых составляющих роста себестоимости коммерческой недвижимости в столице в CORE.XP называют увеличение затрат на сотрудников, параллельный импорт оборудования, инфляционные составляющие, высокие процентные ставки кредитных линий, затраты на логистику.

При дальнейшем росте себестоимости строительства коммерческой недвижимости отдельные игроки, возможно, скорректируют свои планы с выводом новых проектов, считает Николай Махоткин. Однако, вероятнее всего, массовым это явление не станет, уточняет эксперт. «Рынок адаптировался к новым условиям, мы продолжаем фиксировать высокую потребность в новых качественных офисных площадях. Как результат новые бизнес-центры при грамотном подходе к продукту останутся востребованы», — резюмирует директор по управлению проектами компании «Пионер».