Перспективные города для инвестиций: где выгодно покупать жилье в 2024-м
В каких российских городах в 2024 году будет выгодно покупать квартиры в качестве инвестиции (для сдачи в аренду или возможной перепродажи в будущем)? Опрошенные редакцией эксперты рассматривали города с развитым рынком жилья (высоким спросом на покупку и аренду), а также локации, где развивается туризм и действуют новые ипотечные льготы.
Столичные регионы
К числу городов, которые могут быть выгодными для покупки жилья в качестве инвестиций в 2024 году, эксперты относят Москву и Санкт-Петербург. Плюсами такого вложения, по их мнению, являются стабильный спрос на аренду и на покупку жилья и растущие цены, минусом — высокий порог входа по сравнению с другими локациями. «Консервативный сценарий для инвестиций — это покупка квартир на первичном рынке в Москве или Санкт-Петербурге. Всегда есть несколько вариантов — перепродать, сдавать в аренду, заняться бизнесом по сдаче жилья посуточно, жить самому», — пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
По его мнению, наиболее ликвидные объекты в данном случае — небольшие лоты в компактных современных ЖК в шаговой доступности от метро, которые легко сдать в аренду или перепродать. В Московской агломерации эксперт рекомендует присмотреться к городам, где находятся новые станции МЦД, например к Балашихе, Апрелевке. «Более высокий потенциал роста цен мы видим у станций в зоне обслуживания МЦД-4 (где в 2023 году они выросли незначительно, в том числе и из-за частичной незавершенности проекта — пока готовы не все станции, подвижной состав частично остается устаревшим)», — пояснил Алексей Попов. На более длительную перспективу можно изучить и варианты в городах, расположенных у линии МЦД-5, продолжил глава «ЦИАН.Аналитики».
Согласен с коллегой руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. Одними из самых перспективных направлений для покупки квартиры в качестве инвестиций он называет Москву и Петербург, которые традиционно вызывают интерес у инвесторов, плюс здесь стабильно растут цены на жилье. Так, в Москве по итогам 2023 года средняя стоимость новостроек повысилась на 5%, до 14,7 млн руб. В Санкт-Петербурге за год средний ценник увеличился на 4%, до 8,5 млн руб., привел цифры эксперт.
Перспективные города для инвестиций в жилье в 2024 году
Расчеты: ЦИАН
Курортные города
Перспективными для покупки инвестиционной квартиры в 2024 году будут курортные города. «Логистические ограничения в 2022–2023 годах замедлили рост цен в курортных городах юга России. Исходя из того что полноценное транспортное сообщение когда-то в будущем будет восстановлено, представляется интересным вариант с покупкой жилья в городах на побережье Черного моря», — пояснил Алексей Попов. При этом Сочи, по его мнению, пока еще переоценен.
Обратить внимание на города Черноморского побережья в 2024 году рекомендует и директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. «Здесь за последние несколько лет был существенный рост цен, а сейчас наблюдается период коррекции», — пояснил он. По мнению эксперта, на волне снижения цен стоит присмотреться к недвижимости в Сочи, Туапсе, а также в Архызе и Пятигорске, где в среднесрочной перспективе можно ожидать более активного развития строительства и роста туристического потока.
Среди городов на юге России интересными для инвесторов могут быть Сочи и Краснодар, где жилье в 2023 году подешевело, добавил Сергей Хахулин из «Авито». Например, вторичное жилье в Сочи по итогам прошлого года подешевело на 2% (до этого город был лидером по росту цен), в Краснодаре также отмечено небольшое снижение — около 1%, привел цифры эксперт.
Города-миллионники
Для покупки инвестиционной недвижимости в этом году эксперты также рекомендуют обратить внимание на города-миллионники. «Экономически растущие города — лучшее вложение со спекулятивной точки зрения. С целью последующей перепродажи следует ориентироваться на города-миллионники с самым большим ростом заработной платы жителей», — отметил партнер группы SRG Максим Русаков.
«С целью получения рентного дохода выбирать следует города либо с высоким туристическим потенциалом (Санкт-Петербург, Казань и другие крупные города с историческим прошлым и развивающейся инфраструктурой для туризма и отдыха), либо с наименьшей доступностью квадратных метров для жителей города (Москва). Средняя доходность от аренды составляет 4–5%», — пояснил Максим Русаков. По данным SRG, в Москве средняя цена 1 кв. м на конец 2023 года составляла 319,7 тыс. руб. (+12,6% за год), в Санкт-Петербурге — 210,3 тыс. руб. (+5,1%), в Казани — 159,3 тыс. руб. (+12,8%).
По мнению главы направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости», в 2024 году потенциальных инвесторов в недвижимость могут заинтересовать следующие миллионники:
- Екатеринбург стабильно входит в число региональных городов России, которые привлекают внимание инвесторов. Здесь активно развивается рынок новостроек (по оценкам «Авито», в 2023 году объем предложения квартир увеличился в три раза в сравнении с 2022-м), при этом сам город является одним из самых крупных экономических и административных центров Урала. Средняя стоимость квартир как на первичном, так и на вторичном рынке за нынешний год здесь выросла на 8%;
- Нижний Новгород также интересен для инвесторов. Цены на жилье здесь постоянно растут — например, по итогам 2023-го этот город вошел в топ-5 миллионников с наибольшим ростом стоимости квартир в новостройках (+13%, до 7,5 млн руб.). Кроме того, Нижний Новгород является городом с большими возможностями в плане выбора работы и учебных заведений;
- Казань — один из крупных туристических и экономических центров России, где также постоянно дорожает недвижимость. А огромная популярность сериала «Слово пацана», ставшего самым значимым событием из сферы кино в 2023 году, только усилила интерес к этому городу;
- Новосибирск также является лидером по инвестициям в региональную недвижимость в 2023 году. По итогам года средний ценник в новостройках не изменился, а вот вторичная недвижимость подорожала на 8%;
- Челябинск — в этом городе-миллионнике самые доступные цены на вторичную недвижимость, при этом за год средний ценник повысился на 30%. Вместе с тем Челябинск остается одним из крупных промышленных центров России.
Арктическая зона и города с самой высокой арендной доходностью
Благодаря запуску арктической ипотеки перспективными для инвестиций в 2024 году могут стать города Арктической зоны. «Запуск льготных ипотечных программ почти всегда приводит к росту цен. В конце 2023 года были расширены возможности для применения программы арктической ипотеки. Это увеличит спрос и цены в крупнейших населенных пунктах в этой зоне — Архангельске, Якутске, городах в ЯНАО», — пояснил глава «ЦИАН.Аналитики».
Если ориентироваться на доходность квартир от сдачи в аренду, то самый высокий показатель, по данным аналитиков «Домклик» Сбербанка, в 2023 году был отмечен у города Губаха в Пермском крае. Для расчетов эксперты брали стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке среди российских городов. По оценкам экспертов, однушка, купленная под сдачу в аренду в Губахе, окупится быстрее всего — за 5,2 года, а владелец получит 19,1% годовых. Однокомнатная квартира в Губахе обойдется в среднем около 900 тыс. руб. — это самый низкий показатель среди исследуемых городов. При этом стоимость ее аренды составляет 14,1 тыс. руб., отмечают в «Домклик».
По данным аналитиков, на втором месте по доходности от сдачи жилья в аренду — Норильск в Красноярском крае. Однокомнатная квартира здесь в среднем стоит 3,7 млн руб., а аренда такой квартиры обойдется в 40,9 тыс. руб. в месяц. Доходность от сдачи квартиры составит 13,2%, а окупится вложение за 7,6 года. Тройку лидеров замыкает Астрахань с доходностью 12% годовых и сроком окупаемости 8,4 года. Средняя стоимость однушки здесь оценивается в 3,4 млн руб., а арендная ставка — в 34,3 тыс. руб. в месяц.
В топ-5 городов, где сдача квартиры в аренду позволяет окупить ее стоимость за минимальный срок, также вошли Мурманск и Усть-Илимск. Примерный срок окупаемости в этих городах — 10–11 лет, а доходность от сдачи однушки — приблизительно 9–10%. «Причина, по которой эти города лидируют по коэффициенту доходности, проста: владельцы выставляют достаточно высокую стоимость аренды при относительно невысокой стоимости жилья», — пояснили в «Домклик».
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»