Стагнация или падение: что будет со вторичным жильем в Москве в 2024 году

В течение 2023 года на рынке вторичной недвижимости отмечались ощутимые колебания спроса. В начале года интерес к готовым квартирам был стабилен. Летом из-за опасений роста ключевой ставки, а следовательно, и ипотечной, многие покупатели старались оперативно решить свой жилищный вопрос и успеть приобрести жилье на более выгодных условиях. Вторая волна спроса отмечалась после первого повышения ставки в сентябре и начале октября: опасаясь ухудшения условий по ипотеке, покупатели вновь торопились вложиться в недвижимость. Цены на столичные квартиры в последние месяцы стагнируют.

Эксперты рынка недвижимости рассказали, как в 2024 году может измениться спрос, стоимость и предложение вторичных квартир в Москве.

Спрос упадет

В начале 2024 года эксперты ожидают роста активности покупателей, однако затем спрос упадет. «В декабре 2023 года спрос на вторичное жилье достаточно высокий, что во многом обусловлено сезонным фактором: и собственники, и покупатели торопятся закончить все важные дела до праздников и провести сделку в течение месяца. В январе 2024 года также ожидается высокий спрос, в первую очередь по причине перетекания части сделок с декабря 2023 года на новый год. В феврале рынок войдет в стагнацию, которую сможет преодолеть только к марту», — прогнозирует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

В ЦИАН прогнозируют падение активности покупателей вторички в первом полугодии 2024-го — число сделок может снизиться на 25%. «Однако тут нужно держать в уме, что по итогам 2023 года будет или абсолютный рекорд спроса, или второй результат за всю историю наблюдений. При ухудшении внешней (по отношению к рынку) конъюнктуры просадка по спросу будет более существенной — до 40%», — прогнозирует руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

В 2024 году рынок недвижимости будет остывать, согласился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Он подчеркнул, что спрос на жилье под давлением подорожавшей до заградительного уровня ипотеки и высоких цен снизится. «Покупать квартиры, которые сегодня стоят в полтора-два дороже, чем два-три года назад, в ипотеку под 16–17% годовых люди просто не смогут. Чтобы реализовать квартиры, продавцам на вторичке придется пересмотреть ценники», — считает аналитик.

Наибольшим спросом в будущем году на вторичном рынке Москвы будут пользоваться самые доступные варианты, студии и однокомнатные квартиры, добавил руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.

Предложение вырастет

В связи со снижением спроса объем активного предложения вторичных квартир в Москве может вырасти на 20% от уровней конца 2023 года, спрогнозировал Попов из ЦИАН. Он отметил, что это произойдет за счет увеличившегося срока экспозиции квартир и выхода на рынок вчерашних новостроек.

Обычно в январе часть собственников снимают свои объекты с экспозиции, по крайней мере на период зимних выходных, рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, если потом они не вернут квартиры в продажу, есть вероятность, что достойных ликвидных предложений станет еще меньше, дефицит будет нарастать накопительным итогом.

Что с ценами

Мгновенного пересмотра цен на вторичке в начале нового года не произойдет — обычно продавцам требуется несколько месяцев, чтобы осознать изменение рыночной конъюнктуры и смириться с новой реальностью, считает Репченко. По его прогнозу, разворота ценового тренда можно ждать ближе к весне, а в перспективе ближайшего года вторичные квартиры могут подешеветь на 10% и более.

«Других вариантов развития событий пока нет. Рассчитывать на то, что ключевая ставка резко снизится и перевернет все с ног на голову, наверное, не стоит. Если снижение и произойдет, то только умеренное: по прогнозу Центробанка, в 2024 году ключевая ставка будет на уровне 12,5–14,5%. То есть даже при оптимистичном сценарии, если ключевая ставка опустится до 12%, ипотечные ставки все равно будут на заградительном уровне в 14–15%», — сказал аналитик IRN.RU.

Существует вероятность, что инфляционные ожидания будут вынуждать покупателя так или иначе «парковать» свои деньги, в том числе в недвижимость, считает управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. Он уточнил, что в этом случае мы сможем увидеть некий период стагнации: стабилизацию цен и выравнивание стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках. «Еще менее вероятен условно оптимистичный сценарий. Если усмирить инфляцию не удастся и она продолжит свой рост, тогда и увеличение цен на недвижимость удержать не получится. Однако вряд ли такому прогнозу суждено сбыться в будущем году», — резюмировал Москатов.