Нереальный спрос: главные итоги 2023 года на рынке новостроек Москвы
Несмотря на то что 2023 год еще не закончился и официальной статистики Росреестра о заключенных договорах долевого участия (ДДУ) нет даже за ноябрь, уже можно предположить, что уходящий год станет рекордным для рынка московских новостроек с точки зрения продаж. Об этом свидетельствуют данные и прогнозы аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Сами итоговые цифры и динамика по рынку новостроек могут отличаться из-за разницы в методологии подсчета, но все они свидетельствуют о новом максимуме.
Новый рекорд по продажам
Согласно оценкам экспертов, увеличение спроса на столичном рынке новостроек по итогам 2023 года составит до 40% относительно 2022 года. Так, по данным ЦИАН, на столичном рынке новостроек, включая Новую Москву, с января по ноябрь 2023 года зарегистрировано 97,1 тыс. ДДУ с квартирами, что на 21% больше аналогичного периода 2022 года. Еще около 10–11 тыс. ДДУ будет заключено в декабре, так что по итогам года ожидается рекорд за всю историю продаж новостроек — 107,1–108,1 тыс. ДДУ, прогнозируют аналитики. «Предыдущий максимум (98,5 тыс. сделок за 2021 год), скорее всего, уже побит», — уточнил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
«По итогам 2023 года на рынке новостроек Москвы, включая новые территории, в розницу будет реализовано около 110 тыс. квартир и апартаментов, что на 35% больше, чем в 2022 году, и на 15% больше, чем в 2021-м. Таким образом, в этом году будет установлен новый рекорд», — прогнозирует руководитель проекта Dataflat.Ru Александр Пыпин. По его оценкам, число розничных сделок в строящихся домах в Москве в декабре 2023 года будет сопоставимо с показателями ноября 2023 года — на уровне 10,9 тыс.
О предстоящем рекорде говорят и в компании «Метриум». По их подсчетам, за январь — ноябрь 2023 года на первичном рынке столицы заключено 90,8 тыс. сделок, что на треть выше аналогичного периода прошлого года. «Уже по итогам 11 месяцев установлен абсолютный годовой рекорд продаж за всю историю рынка, а в декабре, вероятно, будет преодолен психологически значимый рубеж в 100 тыс. сделок. Даже в период ажиотажа в годы пандемии мы не фиксировали столь высокое число ДДУ», — сказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Выход продаж в новостройках Москве на новый ценовой максимум прогнозируют аналитики «Домклик» Сбербанка. По их данным, с января по ноябрь 2023 года объем сделок на рынке новостроек Москвы составил 202,2 млрд руб., что на 50,7% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. «Учитывая данные за неполный декабрь, всего с начала этого года объем сделок с первичной недвижимостью в Москве составил 209,7 млрд руб. Это на 35,3% превышает показатель за январь — декабрь предыдущего года», — пояснили в «Домклик». «Объемы выдач в неполном 2023 году уже побили рекорд за последние три года», — добавили там.
Семь рекордов сентября
Спрос на московские новостройки в этом году был неоднородным. Он начал расти весной. По данным столичного Росреестра, если в феврале было заключено 7,3 тыс. ДДУ, то к апрелю показатель увеличился вдвое, до 15,4 тыс. ДДУ. В мае произошло снижение до 12,3 тыс. ДДУ, а в июне-июле продажи сократились до 10,9–11,9 тыс. сделок. Но в августе они вновь стали расти, достигнув пика в сентябре — тогда было заключено 18,4 тыс. ДДУ. В сентябре 2023 года столичный Росреестр зафиксировал семь абсолютных рекордов на первичном рынке жилой и нежилой недвижимости Москвы. После рекордного для новостроек сентября спрос стал снижаться. По данным Dataflat, в ноябре на московском рынке новостроек было заключено 10,99 тыс. ДДУ, из них 8,04 тыс. в старых границах Москвы.
Драйверы роста: льготные кредиты и слабый рубль
Основные причины ажиотажного спроса на новостройки — рост ипотечных ставок, возможная отмена льготных программ и ужесточение требований к ипотечным заемщикам. Эти факторы стимулировали покупателей быстрее выходить на сделку. «Рекордные продажи в 2023 году обусловлены ростом ключевой ставки (когда в первичку перешел спрос из сегмента вторички), а также обсуждением перспектив льготных ипотечных программ в 2024 году (когда на рынок вышли те, кто решил купить, «пока все не отменили», — пояснил Алексей Попов. Кроме того, ажиотажный спрос был обусловлен волатильностью рубля — когда покупатели решили сохранить свои накопления, «переложив» их в квадратные метры, уточнил он.
Подобный рост стал возможен за счет активизации спроса, так как выросла потребительская уверенность населения, а низкие ставки по кредитам на новостройки на фоне инфляции выглядели привлекательными, согласен Александр Пыпин. «Разница между средними ставками по кредитам на новостройки и ключевой ставкой во втором полугодии 2023 года достигла 10%. В результате доля сделок с ипотечным кредитованием держится последние месяцы в регионе на уровнях, близких к 80%, а в среднем по году превысит 75%, что является рекордом», — отметил руководитель Dataflat.Ru.
Беспрецедентная динамика обусловлена отложенным спросом, перетоком покупателей со вторичного рынка на первичный, а также переориентацией состоятельных покупателей с зарубежных рынков на столичный, добавил Руслан Сырцов.
Предложение сокращается, распроданность растет
На фоне ажиотажного спроса предложение новостроек в Москве в 2023 году снизилось. По оценкам «Метриума», к декабрю объем предложения на первичном рынке Москвы составлял 67,6 тыс. квартир и апартаментов, это на 5% меньше начала года. «Исторический максимум предложения — 72,6 тыс. квартир и апартаментов — был зафиксирован в июле 2023 года. Затем объем экспозиции начал постепенно сокращаться ввиду высокого спроса, который превышает темпы вывода нового жилья на рынок», — отметил управляющий директор компании «Метриум». Объясняется это тем, что многие девелоперы на старте проекта предлагают небольшой пул квартир и апартаментов, чтобы избежать затоваривания, добавил эксперт.
Похожую оценку дали в ЦИАН. По их подсчетам, в декабре покупателям московских новостроек доступно 67 тыс. лотов. «На протяжении года объем предложения колебался незначительно — от 67 тыс. до 73 тыс. объявлений. Общая закономерность — предложение увеличивалось с февраля по июль и снижалось с августа по ноябрь», — пояснил Алексей Попов. «Колебания объема предложения в столь узких диапазонах — еще одна необычная особенность этого года», — отметил он.
В этом году начала расти распроданность новостроек в общем объеме предложения на первичном рынке столицы. По данным «Дом.РФ», летом объем строящегося жилья в Москве составлял 16,3 млн кв. м, из которых распродано было лишь 6,4 млн кв. м (39%). В ноябре объем строящегося жилья в Москве составил 16,9 млн кв. м, из которого продано 7,04 млн кв. м (42%).
«Несмотря на высокие запуски, в Москве доля проданного жилья выросла с 39% на начало года до 44% в декабре по всему портфелю строящегося жилья», — отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. При этом в домах, вводящихся в эксплуатацию в этом году, объем проданных квартир приближается к 70%. В 2024 году — превышает 60%. Это во многом результат ажиотажного спроса, наблюдаемого с августа 2023 года, отметил Михаил Гольдберг. «Соотношение распроданности и стройготовности нового жилья в Москве для домов, которые будут введены в ближайшие три года, превышает 90% (при нормальном уровне 70%)», — добавил глава аналитического центра «Дом.РФ».
Распроданность новостроек в Москве в 2023 году
Данные: «Дом.РФ»
Сколько стоит новое жилье: цены и скидки
Если в 2022 году впервые за долгое время было зафиксировано снижение цен на рынке новостроек столицы, то в этом году наблюдалась положительная динамика, хотя и уступающая темпам роста 2021-го. Эксперты оценивают подорожание строящегося жилья в столице за неполный 2023 год от 9% до 12,2%. По оценкам ЦИАН, номинальная цена предложения новостроек в Москве (без учета элитного сегмента) в декабре составила в среднем 348 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 9% выше аналогичного периода прошлого года. По сравнению с предыдущими годами цены выросли незначительно: в 2020 и 2021 годах их рост составлял 17% и 30% соответственно. Однако относительно 2022 года подорожание усилилось — тогда новостройки выросли в цене в среднем на 5%. «Большая часть роста цен в уходящем году пришлась на август — октябрь, когда на фоне ажиотажного спроса опережающими темпами вымывалось доступное предложение и девелоперы вновь вернулись к практике регулярной индексации цен на остатки», — пояснил отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
По данным «Метриума», квадратный метр на первичном рынке Москвы по итогам ноября 2023 года стоит в среднем 453,8 тыс. руб., это на 12,2% больше начала года. «Если власти даже в модифицированном виде сохранят льготные госпрограммы, в 2024 году новостройки продолжат дорожать, по меньшей мере на уровне инфляции», — отметил Руслан Сырцов.
По данным «СберИндекса», в ноябре средняя цена «квадрата» по фактическим сделкам на рынке новостроек Москвы составляла 292 тыс. руб., это на 10,6% больше, чем в январе (264 тыс. руб.). В компании «Бест-Новострой» рост цен на рынке новостроек Москвы оценивают выше.
Что касается скидок, то доля лотов, где прайс-листы содержат несколько цен (актуальную и зачеркнутую) на протяжении всего 2023 года, по оценкам ЦИАН, колебалась в диапазоне от 35% до 40%. «Правда, часть из них — не прямые скидки для всех, а разные условия для разных ипотечных программ или покупателей с живыми деньгами. Еще одна маркетинговая новелла этого года — публикация «цен с большими скидками», то есть относительно таких значений, по которым никогда не было реальных продаж», — рассказал Алексей Попов.
Сейчас, как и в конце 2022 года, скидки предоставляют большинство застройщиков, но за год сократился как средний их размер — с 5% до 3%, так и максимальный — с 63,3% до 23%, добавил представитель «Метриума». «Дисконт стал новой реальностью для игроков рынка, и все же значение этого инструмента в 2023 году уменьшилось», — заключил эксперт.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»